淺析財(cái)務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的運(yùn)用

梁敏思

[摘 要]近年來，國家為了消除房地產(chǎn)的投機(jī)泡沫，抑制過快上漲的房價(jià)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，實(shí)施了諸多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如何有效地預(yù)測、防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，成為保持房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要問題，因此準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的運(yùn)用迫在眉睫。文章在分析財(cái)務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中運(yùn)用的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并闡述了財(cái)務(wù)預(yù)警體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的六大框架以及應(yīng)用流程。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)預(yù)警;風(fēng)險(xiǎn)管理;內(nèi)部控制;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.36.159

1 引言

財(cái)務(wù)預(yù)警是指借助企業(yè)財(cái)務(wù)、經(jīng)營信息，采用多種分析方法對企業(yè)的經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動進(jìn)行分析預(yù)測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理活動中的風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)出警示，督促企業(yè)及時(shí)采取有效的措施，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成損失或防止損失擴(kuò)大，為企業(yè)糾正經(jīng)營方向、改進(jìn)經(jīng)營決策、有效配置資源等提供可靠依據(jù)。作為高資本高風(fēng)險(xiǎn)，而且開發(fā)周期長的行業(yè)，財(cái)務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理中的作用尤為明顯。全面、及時(shí)地進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警分析能有效地預(yù)防和發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營管理中的問題，及時(shí)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理中，會面臨各種的風(fēng)險(xiǎn)，包括各種不可預(yù)測的不可控風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目自身管理中的可控風(fēng)險(xiǎn)。在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)營管理中，主要有房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目生命周期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)等。

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)

自從十九大明確了“房住不炒，租購并舉”的方針以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了因城施策、“5限”深化的調(diào)控局面，而且長效的調(diào)控機(jī)制已逐漸形成。基于政策效力的逐步顯現(xiàn)，深化調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，企業(yè)經(jīng)營壓力呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。

2.1.2 金融政策風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來，國內(nèi)金融監(jiān)管政策頻繁出臺，而且合規(guī)性檢查也逐步升級，強(qiáng)監(jiān)管重合規(guī)的形勢越發(fā)嚴(yán)峻。而且，金融機(jī)構(gòu)貸款向房地產(chǎn)以外的其他領(lǐng)域傾斜明顯，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。以上金融環(huán)境的變化致使房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力日益增長，項(xiàng)目資金的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢。

2.1.3 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面，國內(nèi)稅制處于調(diào)整完善期，稅收改革的頻次增加，各項(xiàng)稅種的頒布、征收、監(jiān)管不斷強(qiáng)化。如2016年5月1日起全面實(shí)施“營改增”，2018年4月1日開征環(huán)境保護(hù)稅，2019年穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅立法等;另一方面，中國稅收邁入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，納稅人已處于動態(tài)監(jiān)控中，牽一發(fā)而動全身。在新舊稅制的過渡期及在密切的納稅監(jiān)控下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)也在增大。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 項(xiàng)目獲取立項(xiàng)階段

在項(xiàng)目獲取立項(xiàng)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨拆遷、土地現(xiàn)狀不適宜開發(fā)、政府履約（如延遲交地）等外部風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還存在需要股東大額投入造成的資金鏈緊張，立項(xiàng)規(guī)劃謹(jǐn)慎性不足造成的收益偏差率較大，業(yè)態(tài)規(guī)劃不當(dāng)造成的產(chǎn)成品去化慢等的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2 項(xiàng)目建設(shè)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期時(shí)間長、風(fēng)險(xiǎn)多，存在包括因拿證時(shí)間慢而引起的貸款融資風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步引起的股東資金回收風(fēng)險(xiǎn)，以及動態(tài)成本超過立項(xiàng)預(yù)算的成本管控風(fēng)險(xiǎn)，或因與合作單位履約等導(dǎo)致的竣工風(fēng)險(xiǎn)，以及由于建安成本分?jǐn)偛缓侠矶鸬亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2.3 項(xiàng)目銷售階段

在項(xiàng)目銷售階段，面對的更多是資金管理、盈利管理、產(chǎn)成品管理及稅務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于房價(jià)調(diào)控的原因，某些區(qū)域可能存在售價(jià)無法達(dá)到測算價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，而資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)也在增大，還有部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)成品面臨更加嚴(yán)峻的去化形勢。此外，不能按期交樓的風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步影響企業(yè)收入的確認(rèn)以及盈利的狀況。

2.2.4 項(xiàng)目清算階段

在項(xiàng)目清算階段，產(chǎn)成品和往來款清理風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，尤其是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在較大程度上影響項(xiàng)目的最終收益。如土地增值稅清算的退稅周期長，累計(jì)實(shí)繳的企業(yè)所得稅超過立項(xiàng)的預(yù)計(jì)金額，或超過5年的前期虧損不能抵減企業(yè)所得稅等風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 房地產(chǎn)集團(tuán)總部的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，或者為集團(tuán)化的管理模式，一般要接受集團(tuán)的內(nèi)控管理。除宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)以及行業(yè)共有風(fēng)險(xiǎn)外，房地產(chǎn)的子公司同時(shí)面臨著嚴(yán)格的集團(tuán)內(nèi)部管控考核的風(fēng)險(xiǎn)。這不僅考驗(yàn)著企業(yè)的經(jīng)營管理水平，更是衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)之一。而內(nèi)控產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也將在較大程度上直接影響到員工的績效以及收入。

3 財(cái)務(wù)預(yù)警體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的具體構(gòu)成

鑒于上述的各類風(fēng)險(xiǎn)，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，建立一套完整的，能夠識別項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制顯得尤為重要。而財(cái)務(wù)預(yù)警能夠從經(jīng)營數(shù)據(jù)出發(fā)，監(jiān)控經(jīng)營管理行為所產(chǎn)生的一系列結(jié)果，從而在環(huán)環(huán)相扣的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中發(fā)揮出提前識別風(fēng)險(xiǎn)，剖析風(fēng)險(xiǎn)成因，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的巨大作用。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中面臨的上述風(fēng)險(xiǎn)，在構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警體系的指標(biāo)要素時(shí)，需要選取能真實(shí)反映企業(yè)的現(xiàn)金流量能力、營運(yùn)能力、盈利能力、償債能力等的可量化的指標(biāo)，并將相關(guān)的關(guān)鍵因素納入到預(yù)警指標(biāo)體系中，將定量分析和定性分析有機(jī)結(jié)合，構(gòu)建一個(gè)綜合的全方位的動態(tài)預(yù)警體系。其中，資金管理、成本管理、盈利管理、稅務(wù)管理、產(chǎn)成品管理、費(fèi)用管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中財(cái)務(wù)預(yù)警體系的最為關(guān)鍵的六大管理模塊。

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中財(cái)務(wù)預(yù)警體系的六大管理模塊

①資金管理模塊，包括現(xiàn)金流回正時(shí)間的管理、股東投入回收期的管理、銷售回籠進(jìn)度的監(jiān)控、資金支付進(jìn)度的監(jiān)控、貸款融資任務(wù)的完成比例、資金分配計(jì)劃等要素。

②成本管理模塊，包括動態(tài)成本的監(jiān)控、實(shí)際成本的監(jiān)控、單方成本的監(jiān)控等要素。

③盈利管理模塊，包括銷售單價(jià)的管理、竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)收入的完成情況、年度盈利任務(wù)的達(dá)標(biāo)情況，以及大額虧損管理等要素。

④稅務(wù)管理模塊，包括土地增值稅的籌劃與實(shí)施、企業(yè)所得稅的籌劃與實(shí)施、稅務(wù)隱患排查等要素。

⑤產(chǎn)成品管理模塊，包括產(chǎn)成品余額的管理、產(chǎn)成品賬齡的分析、產(chǎn)成品去庫存任務(wù)的執(zhí)行情況等要素。

⑥費(fèi)用管理模塊，包括費(fèi)用預(yù)算管理、費(fèi)用支付進(jìn)度管理等要素。

針對預(yù)警體系中的各項(xiàng)要素，企業(yè)可以設(shè)立相應(yīng)的閾值，用于反映預(yù)警事項(xiàng)的緊急程度，以便針對不同緊迫度的事項(xiàng)采取不同的應(yīng)對措施。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身具體情況，進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)預(yù)警事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)、處理流程和辦法等，健全財(cái)務(wù)預(yù)警管理體系，并逐步將財(cái)務(wù)預(yù)警事項(xiàng)的要求與財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)結(jié)合，通過信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動、及時(shí)的預(yù)警提示。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中財(cái)務(wù)預(yù)警體系的事項(xiàng)明細(xì)

財(cái)務(wù)預(yù)警事項(xiàng)應(yīng)該實(shí)行分級管理，以便管理層以及相關(guān)責(zé)任部門能夠加強(qiáng)對預(yù)警事項(xiàng)的敏感性。在制定具體預(yù)警事項(xiàng)時(shí)，要求明確而且清晰，并要有具體的量化指標(biāo)，以方便考核用，并要求所有責(zé)任部門參與其中。財(cái)務(wù)預(yù)警事項(xiàng)可以劃分為一般預(yù)警事項(xiàng)和特別預(yù)警事項(xiàng)。尤其當(dāng)出現(xiàn)特別預(yù)警事項(xiàng)時(shí)，財(cái)務(wù)管理部門需及時(shí)會同相關(guān)部門分析原因，制定應(yīng)對措施，從而降低企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，以及提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 財(cái)務(wù)預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的應(yīng)用流程

企業(yè)需要相關(guān)的制度來保證財(cái)務(wù)預(yù)警事項(xiàng)的可執(zhí)行性，不能在編制完預(yù)警事項(xiàng)后就置之不理，或者以各種借口來推卸沒能完成相應(yīng)指標(biāo)的責(zé)任。這需要有統(tǒng)一的應(yīng)用流程以及清晰的獎(jiǎng)罰機(jī)制來明確責(zé)任并推進(jìn)其有效實(shí)施。卓有成效的財(cái)務(wù)預(yù)警管理需要能調(diào)動各責(zé)任部門的協(xié)同作用以及能動性。

3.3.1 財(cái)務(wù)統(tǒng)籌，季度預(yù)警

預(yù)警機(jī)構(gòu)需要獨(dú)立地開展工作，但也不能直接干涉企業(yè)的經(jīng)營過程。財(cái)務(wù)預(yù)警應(yīng)該由財(cái)務(wù)管理部門統(tǒng)籌各項(xiàng)工作，負(fù)責(zé)預(yù)警事項(xiàng)的識別、跟蹤等相關(guān)內(nèi)容。每季度末，由財(cái)務(wù)管理部門收集上述財(cái)務(wù)預(yù)警的數(shù)據(jù)以及完成情況，并按照要求在次月15號前完成預(yù)警事項(xiàng)的識別及更新工作，并同時(shí)完成財(cái)務(wù)預(yù)警報(bào)告。只有預(yù)警制度的實(shí)施經(jīng)?；?、持續(xù)化，才能產(chǎn)生預(yù)期的效果。

3.3.2 自上而下，落實(shí)經(jīng)辦

強(qiáng)而有力的傳導(dǎo)和反饋機(jī)制是確保財(cái)務(wù)預(yù)警發(fā)揮作用的重要保障。所以，財(cái)務(wù)預(yù)警應(yīng)該采取自上而下的反饋機(jī)制，由財(cái)務(wù)管理部門把財(cái)務(wù)預(yù)警報(bào)告提交給總經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理，再由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，把需要關(guān)注以及需要審慎處理的預(yù)警事項(xiàng)，責(zé)成落實(shí)到直接責(zé)任人，由直接責(zé)任人協(xié)調(diào)處理相應(yīng)的預(yù)警事項(xiàng)。

3.3.3 剖析成因，反饋考核

直接責(zé)任人需要認(rèn)真分析預(yù)警事項(xiàng)出現(xiàn)的原因，以及采取針對性的處理措施，并形成相關(guān)說明報(bào)告，與責(zé)任部門主管會同簽字后提交給財(cái)務(wù)管理部。財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)匯總歸檔季度預(yù)警報(bào)告及做預(yù)警反饋說明，并且跟蹤預(yù)警事項(xiàng)的后續(xù)處理進(jìn)展，最后把處理情況直接納入相關(guān)責(zé)任人員以及責(zé)任部門的績效考核中。

4 結(jié)論

總之，通過全面開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)警工作，不但能夠滿足當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需，而且還能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平提升，能夠有效地降低項(xiàng)目的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少成本投放，提升資金的使用效率，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中保持健康以及可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁陳.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究[J].企業(yè)改革與管理，2018（7）：155-156.

[2]鄭涵予.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警研究[J].知識經(jīng)濟(jì)，2017（8）：106-108.