政府或其代理人主導建設的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目規(guī)劃設計策略
——以張家口生命科學孵化器項目為例

當前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)化已經(jīng)成為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，并逐漸呈現(xiàn)出升級換代的需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設項目數(shù)量龐大，對園區(qū)項目規(guī)劃設計提出了更高的要求。本文以張家口生命科學孵化器項目規(guī)劃設計為例，重點闡述由政府或其代理人主導建設的園區(qū)項目在規(guī)劃設計過程中遇到的問題及應對策略。

項目概況及特征

張家口生命科學孵化器項目位于張家口西山高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內（圖1），項目用地性質為二類工業(yè)用地，總用地面積為289.34畝，容積率要求不低于0.7，建筑高度不高于50米。項目用地較為方正，東西寬約390米，南北長約520米，北高南低。項目主題明確是以生命科學產(chǎn)業(yè)為主要支柱的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該項目由地方政府委托當?shù)貒锌毓善髽I(yè)投資建設。

通過本項目的規(guī)劃設計，結合以往類似園區(qū)項目的設計經(jīng)驗，筆者認為，政府或其代理人主導建設的園區(qū)項目主要具有以下典型特征：

第一，園區(qū)總體定位較高，通常為當?shù)卣猩桃Y的重點工程，對規(guī)劃設計的要求較高，既要滿足功能需求，又要兼具良好的形象，還要具有一定的標志性；

第二，設計先行或設計配合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并行，通常在規(guī)劃設計啟動時，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃尚不明確，設計任務也較為籠統(tǒng)，諸多細節(jié)未能確定，需要協(xié)助建設方確定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及設計任務書；

第三，招商滯后導致使用方的具體要求不清，這就對規(guī)劃設計成果提出了更高的要求，設計中須考慮多種可能性，最大化滿足不同入駐企業(yè)的需求；

第四，運營管理模式不清晰，專業(yè)人員配置不到位，通常在規(guī)劃設計時由建設方相關部門人員負責運營管理，其缺乏園區(qū)運營管理的成熟經(jīng)驗，往往會導致設計的反復；

第五，所受關注度較高，想法的來源多，需要設計團隊仔細篩查，汲取有益的、擯棄無用甚至是錯誤的信息，保證設計質量。

以上特征在該類園區(qū)項目設計中較具代表性，能否處理好這些問題，直接關系到設計的成敗。

應對策略

以上列舉的特征和問題是多數(shù)類似項目無法回避的。對此，筆者結合張家口生命科學孵化器項目規(guī)劃設計實踐，提出以下應對策略：

策略一

張家口生命科學孵化器項目是張家口市重點工程，是帶動整個西山高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的領軍項目，項目建設規(guī)模及投資均比較大，所受重視程度比較高，故定位以及對規(guī)劃設計的要求也比較高。

在此前提下，我們提出了3個設計目標：一是區(qū)別于傳統(tǒng)以生產(chǎn)工藝為本的園區(qū)形態(tài)，打造以人為本的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是形式追隨功能，不做純粹為博人眼球的浮華造型；三是注重標志性的塑造，使其成為整個西山高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)甚至張家口地區(qū)的園區(qū)標桿。

為實現(xiàn)上述目標，我們針對性地確定了3種設計策略：第一，倡導生態(tài)、健康、智慧理念，一切從使用者實際工作、生活需求出發(fā)，組織規(guī)劃設計。加強生態(tài)景觀設計，擯棄傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)冰冷生硬的風格，大幅增加綠化面積，重視景觀環(huán)境營造；鼓勵健康生活方式，以綠化、水面、廣場等景觀元素為載體，引導使用者從戶內走向戶外，從靜變動；建設智慧管理系統(tǒng)，通過科技提升環(huán)境，優(yōu)化管理，為未來園區(qū)高效運營提供保證；第二，采用內向型布局思路，打造園區(qū)的內部公園。遵循以人為本的目標，綜合考慮周邊環(huán)境、交通等因素，將主要功能性建筑沿用地外圍布置，便于車流、人流、物流等各種交通流線的組織，也更容易形成良好的城市界面，內側留出一定空間，按照公園的設計標準，將其打造成為園區(qū)最具活力的公共休閑、活動核心；第三，在用地東南角布置兩棟高層塔樓，作為區(qū)域標志的同時，也成為整個園區(qū)的儀式性入口，未來步行人流從該位置進入。該區(qū)域是沈孔路與興業(yè)路的交叉口，是通往張家口主城區(qū)、萬全區(qū)及西山高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之地，既是交通的交匯處，又是視覺聚焦點，所以，規(guī)劃設計中將該區(qū)域作為整個園區(qū)的制高點進行重點強調。

在以上策略的基礎上，最終確定了兩個代表性方案：方案一突出強調聯(lián)系，通過整合公共配套服務功能而成方形環(huán)廊，成為外圍主要功能性建筑與內側公共活動空間的過渡，使內外緊密聯(lián)系，同時，懸浮環(huán)廊具有較強的視覺沖擊力，標志性較為突出（圖2）；方案二結合“生命科學”的主題，由細胞概念提煉出出正多邊形元素，與內部公共活動空間結合設計，共同形成與生命科學主題相呼應的核心組團，分區(qū)更清晰，布局更靈活（圖3）。

建設方最終選定方案二，主要原因如下：第一，園區(qū)規(guī)模較大，存在分期建設的可能性，方案一雖然造型新穎，但不利于分期建設；第二，入駐園區(qū)企業(yè)均為高新技術類企業(yè)，很多企業(yè)對保密要求較高，過多的聯(lián)系不利于園區(qū)未來運營管理；第三，方案一會造成較大的面積浪費，且懸浮連廊造價較高；第四，方案二各功能區(qū)體量規(guī)模設計更為合理，整體形態(tài)更加均衡，重點突出。

綜上，在該類園區(qū)建設項目中，運營管理與投資造價是建設方最為關注的兩大要素，設計時應重點考慮，同時，還要因地制宜地考慮建設步驟、周期、難度等。

圖1 項目區(qū)位及周邊路網(wǎng)結構

圖2 方案一整體效果圖

圖3 方案二整體效果圖

策略二

本項目規(guī)劃設計啟動時，建設方除提供用地現(xiàn)狀圖、地界圖及規(guī)劃設計條件外，其他設計資料均不完善。同時，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃尚在研究當中，設計任務描述比較籠統(tǒng)。對此，我們制定了以下應對措施：首先，大量搜集國內外有關生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究報告、文章，總結了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題，梳理出其中共性的結論，同時，對張家口本地產(chǎn)業(yè)結構進行了系統(tǒng)調研，并結合當?shù)氐某鞘邪l(fā)展定位提出本項目的定位標準。其次，針對國內20多個類似的項目案例，從建設背景、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)構成、建設規(guī)模、設計風格、功能布局、組織架構、運營模式、管理系統(tǒng)以及建筑單體規(guī)模、柱網(wǎng)、層高等多個方面進行研究，為本項目設計任務書的制定提供重要依據(jù)。最后，與建設方項目主要負責人員進行實地調研，并與相關案例的設計、建設及運營管理等各方舉行座談，博采眾長。在此過程中，引導項目建設方主要負責人員對該項目建立起較為具體、系統(tǒng)的認識，為后續(xù)雙方的交流、溝通打下了堅實的基礎。

圖4 規(guī)劃設計理念及布局

圖5 東南角效果圖

圖6 核心組團效果圖

通過以上工作，我們確定將以高新技術為依托、以生命科學為主題、以生態(tài)健康為理念，打造智慧型科技園區(qū)。同時，明確了設計任務內容：一是研發(fā)功能部分，由孵化中心、標準研發(fā)樓、普通研發(fā)樓、高端企業(yè)總部研發(fā)樓四大板塊組成。其中，孵化中心面對新生企業(yè)，為有潛力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊提供研究場所，并提供多方位的服務和支持；標準研發(fā)樓為成長性較好的中小企業(yè)提供研究場所，保證已取得的研究成果能夠快速成型、落地；普通研發(fā)樓與高端企業(yè)總部研發(fā)樓均為成熟的中大型企業(yè)提供研究場所，不同的是，普通研發(fā)樓服務于普通企業(yè)，高端企業(yè)總部研發(fā)樓服務于行業(yè)內比較有代表性的龍頭企業(yè)。二是配套服務功能部分，包括中試中心、物流中心、接待中心、運營管理中心等功能塊。在此基礎之上，綜合考慮地方產(chǎn)業(yè)容量、投資預算、設計條件等因素，確定本項目容積率為1.5，并明確了各部分功能的建設規(guī)模，為規(guī)劃設計工作的順利開展鋪平了道路。（圖4-圖6）

策略三

招商滯后、入駐企業(yè)不確定是該類項目面臨的普遍問題。因此，設計團隊需要根據(jù)有限的信息進行盡可能合理的預判，最大限度地滿足將來入駐企業(yè)的使用要求。

我們從總體規(guī)劃及建筑單體兩個層面分別確定了一系列具體應對策略：

總體規(guī)劃層面：人行、車行出入口分設，人行出入口設在東南角，并延伸到核心組團；車行出入口沿沈孔路、興業(yè)路及北側規(guī)劃路分別設置，方便使用的同時，為將來分區(qū)管理提供可能；設置外環(huán)路，路面寬度9米，雙向兩車道，滿足不同車型的通行要求；地塊劃分尺度及每個地塊規(guī)劃建筑單體規(guī)模不宜太大，并且周圍路網(wǎng)成環(huán)設置，為將來從不同方向進入提供便利；結合核心組團景觀設計，在廣場下集中設置高標準污水處理系統(tǒng)，保證“生態(tài)健康”設計定位的精準實現(xiàn)。

建筑單體層面：除東南角兩棟雙塔高度為50米之外，其他建筑高度均控制在24米以下，層數(shù)不超過5層，雙塔自然成為區(qū)域標志；建筑朝向均呈南北向，控制樓棟面寬、進深在合理范圍之內，盡可能滿足通風采光要求；內部垂直交通、公共衛(wèi)生間及其他輔助功能空間在滿足規(guī)范的前提下，盡量集中布置，主要使用空間盡可能連續(xù)、完整；綜合造價因素，建筑主體結構形式確定為框架結構，柱網(wǎng)尺寸不小于8.4米，層高不低于4.2米；所有研發(fā)空間均設計外窗，盡可能利用自然采光通風，并預留上下水和機械加壓送風井道，為將來有特殊通風要求企業(yè)的入駐提供可能性。通過以上策略控制，可保證園區(qū)建成后能夠滿足絕大多數(shù)入駐企業(yè)的要求。

策略四

園區(qū)對運營管理的要求非常高，很多運營管理措施須在規(guī)劃設計中盡可能考慮進去。該類園區(qū)通常在規(guī)劃設計時，均無法確定運營管理模式，常由建設方相關部門人員負責運營管理，參與規(guī)劃設計，缺乏實際管理經(jīng)驗，影響規(guī)劃設計階段的溝通與管理。

針對這種情況，筆者建議分步驟、分階段確定與運營管理相關的設計內容，這樣可以讓非專業(yè)的運營管理人員由淺至深逐步學習掌握，進入角色。

設計之初，可通過收集國內已建成項目案例資料，匯編成研究報告，讓運營管理人員了解園區(qū)運營管理的不同模式以及不同模式的特點與適用范圍，然后結合自身項目的具體情況確定大方向，如建設方自己運營管理還是聘請專業(yè)運營管理團隊。本項目最終確定為建設方自己運營管理。

設計理念初步確定時，通過實地調研走訪并吸收其他類似項目的經(jīng)驗，確定自身項目的運營管理大概輪廓。

設計草案初步確定時，邀請有成熟運營管理經(jīng)驗的專家、團隊較為系統(tǒng)地傳授相關經(jīng)驗，并進行必要的指導，確定具體的運營管理系統(tǒng)，尤其是與規(guī)劃設計相關的內容，如園區(qū)是否封閉式管理，是否存在分區(qū)管理的可能性，出入口及內部路的管控模式等。本項目最終確定采用開放式管理模式，園區(qū)不設圍墻，不進行封閉，但智能監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋整個園區(qū)，確保安全；園區(qū)也不進行分區(qū)，統(tǒng)一管理；各建筑單體設置獨立門禁系統(tǒng)，通過智能識別授權進入；建設數(shù)據(jù)處理中心，通過智慧管理系統(tǒng)，對園區(qū)環(huán)境進行實時監(jiān)測，為入駐企業(yè)及使用者提供網(wǎng)絡服務，節(jié)約人力，提高運營管理效率。

策略五

園區(qū)規(guī)劃設計的好壞直接影響到入駐企業(yè)的滿意度，甚至影響一個城市的形象。園區(qū)的建設必然會比一般民用建筑設計受到更多的關注和重視，也必然會有來自不同層面的意見或建議，如政府領導、建設企業(yè)、招商運營團隊等。面對這些聲音，設計團隊必須時刻保持頭腦冷靜、思路清晰，須謹記項目設計定位和設計任務書的要求，恪守規(guī)劃設計條件及規(guī)范的紅線，認真分析不同意見和建議的合理性，積極采納有益的部分，摒棄有問題的甚至錯誤的部分，這樣才能保證設計沿著科學的思路進行。

結語

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設是個復雜的工程，包含多個階段，而規(guī)劃設計只是多個階段中的一個。當然，即使規(guī)劃設計這一個階段，也遠不止本文所探討的這些內容，實際過程也異常繁復。筆者僅將規(guī)劃設計過程中體會較為深刻的幾點梳理出來，希望對同行、對園區(qū)建設方或管理者都能有所助益。