淺析新形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

蘇曼沙

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱，但近幾年全國各省陸續(xù)頒布與實施“住宅限購限售限貸”等宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場明顯降溫，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也步入了積極調(diào)整期。因商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險嚴(yán)重影響企業(yè)的生存和經(jīng)營，尤其在新形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加需要重視財務(wù)風(fēng)險控制。本文主要從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險特點，以及財務(wù)風(fēng)險控制的必要性進行分析，簡述現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，并提出整改措施，以便應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，提高財務(wù)管理水平，促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興起的時間晚，從最初的競爭壓力小，延伸到價格戰(zhàn)，一直延續(xù)到今日的質(zhì)量站，品牌效應(yīng)，所以在有競爭的同時，企業(yè)的發(fā)展財務(wù)風(fēng)險也就自然產(chǎn)生。因為財務(wù)管理關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，同時財務(wù)風(fēng)險的不確定性給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來威脅，稍有不慎，企業(yè)的損失不僅是資金和財務(wù)方面，嚴(yán)重情況下會使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向破產(chǎn)的境地?；诖?，本文簡述商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因，并提出相應(yīng)對策，為企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險提供參考。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在著較長的投資周期與收益期，同時受政治、經(jīng)濟、文化、消費特征等多重影響，使得商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險具有以下特點：（1）客觀性。它是由商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的，不能以主觀意志去要求它變化。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營主要是隨著地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略產(chǎn)生變化，導(dǎo)致了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。同時國家的政策導(dǎo)向以及經(jīng)濟發(fā)展和市場的環(huán)境對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說都是客觀存在的，不以企業(yè)的發(fā)展意識為轉(zhuǎn)移。（2）損益性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以經(jīng)濟利益最大化為目的，企業(yè)較高的投資通常會帶來較高的投資回報率，但由于通貨膨脹及不確定性因素的存在，使得高回酬往往伴隨著高風(fēng)險。所以說商業(yè)地產(chǎn)的投資存在損益性。（3）不確定性。受客觀環(huán)境的變化以及影響因素的不確定性的影響，財務(wù)風(fēng)險可能發(fā)生在任一階段、任一情境，企業(yè)需提高風(fēng)險識別能力，注意防范和降低財務(wù)風(fēng)險，也可以采取制定財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制的措施來降低財務(wù)風(fēng)險。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的必要性

首先，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制能夠提高企業(yè)的資金利用率，減少企業(yè)的負(fù)債。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，它具有收益高，風(fēng)險大的特點，因此良好的財務(wù)管理制度對于企業(yè)的發(fā)展來說很重要。財務(wù)風(fēng)險控制是財務(wù)管理的首要工作，因為一旦出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，所有的財務(wù)工作都將變?yōu)闊o用之功。為了提高企業(yè)的資金利用率，減少企業(yè)負(fù)債的風(fēng)險，企業(yè)需要重視財務(wù)風(fēng)險控制，保證資金的使用安全，保證應(yīng)收賬款的管理，減少企業(yè)的負(fù)債。

其次，財務(wù)風(fēng)險控制工作能夠促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。財務(wù)風(fēng)險的控制和防范工作應(yīng)該作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常工作，企業(yè)管理者帶頭重視財務(wù)風(fēng)險控制工作，并且采取措施鼓勵各部門了解財務(wù)風(fēng)險控制的相關(guān)知識，同時企業(yè)建立好風(fēng)險防控機制，細(xì)化財務(wù)管理，重視監(jiān)督部門的執(zhí)行力度，發(fā)揮監(jiān)督部門的作用，才能減少企業(yè)的財務(wù)損失，消除不利因素，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的財務(wù)環(huán)境和為企業(yè)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

1.成本管控意識淡薄

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理貫穿于整個企業(yè)的經(jīng)營過程中，成本管理的時間跨度較長，成本管理工作中因為存在很多不可確定的因素，導(dǎo)致成本控制發(fā)生風(fēng)險的幾率增加。成本控制是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)由于財務(wù)成本管理的內(nèi)容種類多，成本控制的難度增加，所以一提起成本控制工作，財務(wù)人員不愿意細(xì)化分類處理，長期發(fā)展下去導(dǎo)致成本控制的風(fēng)險擴大，也會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)日常的財務(wù)工作中，成本管理環(huán)節(jié)薄弱，成本意識淡薄，成本管理的風(fēng)險主要有招標(biāo)成本風(fēng)險，工程材料成本風(fēng)險，人工成本風(fēng)險等，任何一個環(huán)節(jié)都會由于企業(yè)的成本意識淡薄，企業(yè)管理者的不重視，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)牽一發(fā)而動全身的現(xiàn)象，小的環(huán)節(jié)會影響大的項目進程。成本意識淡薄成本環(huán)節(jié)漏洞百出，企業(yè)的資金浪費嚴(yán)重，同時還會有拖延工期，銷售緩慢，銷售風(fēng)險等一系列的財務(wù)風(fēng)險都會引發(fā)。

2.資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險高

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大，占用的資金多，同時項目的建設(shè)周期長，資金回流慢，企業(yè)要想開發(fā)一個項目需要自行墊付資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵是資金的風(fēng)險?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險主要體現(xiàn)在籌資風(fēng)險和利息風(fēng)險上?；I資風(fēng)險主要是企業(yè)開發(fā)項目的時候需要先自籌支付土地款項，然后拿到建設(shè)資質(zhì)以后才能建設(shè)項目，建設(shè)以后才能準(zhǔn)備開始銷售，資金的回流慢，這對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力和融資能力有很高的要求。但是一些開發(fā)企業(yè)為了更快地籌集到資金，沒有對相關(guān)的人員以及企業(yè)的信用進行調(diào)查，常常出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，影響企業(yè)項目開發(fā)。而現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營普遍存在較高的利息支出。前期的資金投入到資金來源貸款或者融資的較多，資金回款時間之后，導(dǎo)致企業(yè)背負(fù)的利息高。項目建成以后由于驗收時間拖延，剩余款項支付的時間也會被拖后，所以企業(yè)的很多資金不能靈活使用，導(dǎo)致企業(yè)還需要繼續(xù)承擔(dān)利息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險隨時存在于企業(yè)的經(jīng)營中。

3.盲目選擇投資項目

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭環(huán)境很復(fù)雜，企業(yè)為了更快地占有市場份額，企業(yè)只有不斷地進行投資才能在占有市場的同時獲得更多的經(jīng)濟利益，所以這種沒有可靠數(shù)據(jù)調(diào)查情況下的投資一般都會帶來很大的風(fēng)險，這種風(fēng)險最主要的就是財務(wù)風(fēng)險因為任何一項商業(yè)投資都屬于大項目，涉及的資金數(shù)額較大，一旦出現(xiàn)投資失敗，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都是致命的打擊。很多投資者對項目沒有進行敏感度的分析，對當(dāng)時的國家政策分析不到位，只是一味地盯著利潤，加上項目定位預(yù)期的現(xiàn)金流和利潤也沒有進行預(yù)算，很容易在項目進程中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，資金鏈供應(yīng)不上。利潤與風(fēng)險成正比，高利潤預(yù)示著將帶來高風(fēng)險，一味追求高額利潤，盲目跟風(fēng)投資，決策缺少了可靠的數(shù)據(jù)支持，增加企業(yè)未來的財務(wù)風(fēng)險。

4.缺少完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險種類多，涉及到企業(yè)項目建設(shè)的方方面面，任何一個環(huán)節(jié)都會給財務(wù)工作帶來風(fēng)險，從預(yù)算編制，預(yù)算控制到財務(wù)記錄，賬目管理，核算，以及原始數(shù)據(jù)，應(yīng)收賬款，財務(wù)報表，資金使用，資產(chǎn)管理等等都與財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生關(guān)系，雖然商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也重視此財務(wù)風(fēng)險工作，但是也只是形式化的查詢賬本，或者核對財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性，這對于新形勢下的財務(wù)風(fēng)險管理工作來說存在很大的弊端，會遺漏很多的問題，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于財務(wù)數(shù)據(jù)的使用，加上企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制建設(shè)的重視度不夠，也不利于制定完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營后患。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

1.強化成本風(fēng)險控制意識

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟市場環(huán)境變化很快，但是商業(yè)地產(chǎn)的各項財務(wù)工作時間都長，原因是企業(yè)的項目周期長，長時間的財務(wù)管理無形中會增加財務(wù)風(fēng)險的幾率。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要想保證財務(wù)管理工作完整，必須要重視財務(wù)風(fēng)險管理，對風(fēng)險進行控制，尤其是成本管理意識，成本控制是財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，做好成本控制有助于財務(wù)工作的后續(xù)開展，尤其是核算管理，其他的財務(wù)工作等。財務(wù)風(fēng)險意識是企業(yè)管理者有意識地進行債務(wù)的管理，規(guī)范應(yīng)收賬款，規(guī)范財務(wù)收支記錄，規(guī)范資金的審批程序等，這些都符合企業(yè)的經(jīng)營范圍，同時在國家法律法規(guī)的范圍內(nèi)進行，強化的思想意識有助于企業(yè)提升財務(wù)風(fēng)險的管控能力。

2.重視對資金風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對資金風(fēng)險需要改善籌資風(fēng)險和利息風(fēng)險。針對籌資風(fēng)險的防范措施，企業(yè)需要合理的規(guī)劃資金成本使用，然后依據(jù)需要資金的環(huán)節(jié)制定措施，以便緩解資金的壓力，延緩大額資金投入。在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，擴寬融資渠道和規(guī)范資金使用范圍，對貸款審批要進行管理，積極與其他金融公司合作，采取多元化資金渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強資金預(yù)算管理，減少高利息風(fēng)險的防范。增強預(yù)算管理能力，按需進行提款，規(guī)劃貸款歸還，防止資金鏈斷裂，減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金的結(jié)余風(fēng)險。同時要進行合理的資金回款規(guī)劃，按照建設(shè)的時間和規(guī)模相結(jié)合，這也是減少項目利息的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在保證項目建設(shè)工程和質(zhì)量的前提下，發(fā)揮各個環(huán)節(jié)的協(xié)作，才能減少資金風(fēng)險。

3.提高財務(wù)決策水平

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能為了占有市場而進行盲目的投資，企業(yè)每次開展一個項目或者進行投資都要對是否可行做深入的調(diào)查和分析，最終拿出可行性的報告才可以實施。企業(yè)在分析數(shù)據(jù)的前提下要重點了解未來政府的政策，利潤空間，對市場的風(fēng)險進行預(yù)測和評估，企業(yè)才可以結(jié)合自身的實際情況進行管理，企業(yè)管理者依靠財務(wù)數(shù)據(jù)進行決策，把風(fēng)險較高的項目剔除。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要依據(jù)風(fēng)險預(yù)防體系進行預(yù)警，加強對財務(wù)風(fēng)險專業(yè)知識的積累，借鑒優(yōu)秀的方法使用在企業(yè)中，最終為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成符合自己發(fā)展特點的財務(wù)風(fēng)險體系，選擇恰當(dāng)?shù)捻椖块_展投資。

4.建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險種類多，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要針對不同的類型進行規(guī)劃，制定完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，對財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的種類，財務(wù)工作程序等進行細(xì)致的分析。以便企業(yè)管理者度財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)能夠及時地發(fā)現(xiàn)，并且做出相對應(yīng)的解決措施，減少企業(yè)損失的同時還能夠幫助企業(yè)認(rèn)清當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營所處的環(huán)境。同時針對新形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量越來越多，所以企業(yè)的競爭壓力也越來越大，為了更好地促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險預(yù)警機制需要重視對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的分析，以便企業(yè)能夠及時地了解企業(yè)的經(jīng)營情況，認(rèn)真做好風(fēng)險的預(yù)防工作，防患于未然。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新形勢的影響處于高競爭化的經(jīng)營狀態(tài)，企業(yè)要想在新形勢下謀求發(fā)展之路，必然要轉(zhuǎn)變思維，從重視經(jīng)濟利潤轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾曍攧?wù)風(fēng)險工作，不但要提高財務(wù)風(fēng)險意識，而且要做好市場分析，制定完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，謹(jǐn)慎選擇投資項目，準(zhǔn)確識別財務(wù)風(fēng)險，將企業(yè)的風(fēng)險成本降至最低，從而促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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