不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題及策略研究

陳珍珠

（鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院 河南 鄭州 450000）

1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的現(xiàn)狀分析

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展歷程

1.1.1 起步階段(1949～1953年)。在中華人民共和國(guó)成立初期，為了充分激發(fā)農(nóng)民的積極性，促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，1950年頒布了 《中華人民共和國(guó)土地改革法》，承認(rèn)土地所有者對(duì)土地的一切合法權(quán)益，保護(hù)私有土地所有者的權(quán)利。這一時(shí)期，土地登記工作本質(zhì)上是對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)登記，這是對(duì)農(nóng)民擁有的土地和房屋所有權(quán)的確認(rèn)，以及對(duì)土地使用權(quán)的確認(rèn)。

1.1.2 停滯階段(1953～1982年)。1953年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社開始全面推進(jìn)，為農(nóng)民土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變做了鋪墊；1956年 《先進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范憲章》首次確認(rèn)了農(nóng)民個(gè)體經(jīng)濟(jì)以法律形式向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，農(nóng)民土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為集體所有制；1963年發(fā)布 《關(guān)于當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)地方住房補(bǔ)充規(guī)定的通知》，農(nóng)民宅基地所有權(quán)也消失了。在此期間，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本處于停滯狀態(tài)。

1.1.3 發(fā)展階段(1982～2006年)。1982年，中國(guó)確立了土地公有制。憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。 《土地管理法》于1998年頒布，是土地登記系統(tǒng)發(fā)展的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2006年，國(guó)土資源部發(fā)布了 《地籍管理發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃》，其中土地登記和產(chǎn)權(quán)管理仍是當(dāng)時(shí)地籍管理的重點(diǎn)。在此期間，土地登記制度著重于土地產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上實(shí)施土地管理。

1.1.4 完善階段(2007年至今)。2007年10月1日，《物權(quán)法》實(shí)施。法律規(guī)定，國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的施行，為土地登記制度的發(fā)展提供了參考。 《房地產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日實(shí)施，標(biāo)志著房地產(chǎn)登記制度又向前邁進(jìn)了一步。在此期間，雖然房地產(chǎn)登記制度存在許多實(shí)際問(wèn)題，但仍處于不斷發(fā)展和完善中。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)狀。2015年3月，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案。截止2018年底，全國(guó)共有340個(gè)城市響應(yīng)，近3 000個(gè)縣區(qū)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記辦事處，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約有3萬(wàn)多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳，共開放近4萬(wàn)個(gè)窗口，一線不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員約8萬(wàn)人，平均每天能夠?yàn)?0多萬(wàn)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提供服務(wù)。

總體來(lái)看，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記具有多層級(jí)、多部門的特點(diǎn)。橫向來(lái)看，農(nóng)、林、礦、漁業(yè)等部門的各種權(quán)利都有相應(yīng)的管理部門負(fù)責(zé)管理，房屋的各種權(quán)利則由房產(chǎn)部門管理。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門相對(duì)來(lái)說(shuō)比較分散，雖然職權(quán)相互聯(lián)系，但過(guò)于繁瑣的登記過(guò)程不利于統(tǒng)一登記工作，會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力產(chǎn)生影響。縱向來(lái)看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行國(guó)家、省、市、縣四級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從中央到地方層級(jí)分明，但龐大的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，也使得不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)查詢的難度增加，信息的統(tǒng)計(jì)工作也存在一定的難度。

2 當(dāng)前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記方面存在的問(wèn)題分析

2.1 缺乏相關(guān)法律支持。我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷發(fā)展和完善，相關(guān)的法律法規(guī)都已經(jīng)完善，不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行較為順利。但針對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的相關(guān)法律法規(guī)較為匱乏，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，沒有相應(yīng)的法律法規(guī)支持很難進(jìn)行下去。

2.2 信息化管理難落實(shí)。我國(guó)農(nóng)村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農(nóng)村復(fù)雜環(huán)境的限制，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作信息量大，加之村民對(duì)此項(xiàng)工作不了解，部分登記人員的服務(wù)意識(shí)不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進(jìn)一步增大統(tǒng)一登記的難度。

2.3 登記流程繁瑣效率低。當(dāng)前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)較為分散，登記流程繁瑣，對(duì)于登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，整個(gè)復(fù)雜的登記流程跑下來(lái)要耗費(fèi)多日，有時(shí)候各部門來(lái)回跑多次也未必能有結(jié)果，“滾皮球”一樣的登記流程使得登記申請(qǐng)人有著很大的抵觸情緒，效率低下，人們對(duì)登記工作部門的執(zhí)行力產(chǎn)生很大質(zhì)疑。

3 解決農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問(wèn)題的策略

3.1 健全法律法規(guī)，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作本質(zhì)上是對(duì)農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定，因此必須要有相應(yīng)的法律法規(guī)支持，在相關(guān)政策的支撐下，才能有效推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行。此外，登記機(jī)關(guān)要權(quán)責(zé)明確，避免出現(xiàn)多頭管理或者無(wú)人管理現(xiàn)象，省、市、縣、鄉(xiāng)層層推進(jìn)，逐級(jí)負(fù)責(zé)，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要做好具體的配合工作，協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員順利完成在村內(nèi)的登記工作。

3.2 建立信息平臺(tái)，統(tǒng)一信息管理。我國(guó)農(nóng)村受傳統(tǒng)文化的影響根深蒂固，農(nóng)民對(duì)自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農(nóng)村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現(xiàn)在農(nóng)村各類房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類型，導(dǎo)致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃的無(wú)序發(fā)展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現(xiàn)代信息技術(shù)，如利用GPS技術(shù)和RS技術(shù)進(jìn)行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執(zhí)行難度，同時(shí)建立基礎(chǔ)信息庫(kù)，將收集到的信息納入信息管理平臺(tái)，統(tǒng)一管理住房信息，提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性和有效性。

3.3 完善配套設(shè)施，提高登記效率。一方面人員配備到位。為農(nóng)村基層登記工作配備高素質(zhì)的工作人員，包括土地資源管理、戶籍管理、信息登記等方面的人員配備，實(shí)現(xiàn)各方資源的整合利用，以此推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)施。二是財(cái)政支持到位。我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作面臨多種不確定性因素，相關(guān)經(jīng)費(fèi)開支會(huì)相應(yīng)增加，如果經(jīng)費(fèi)不到位，具體工作難以推進(jìn)。因此，基層政府應(yīng)根據(jù)村落具體環(huán)境，適當(dāng)增大作業(yè)經(jīng)費(fèi)的支持，同時(shí)，上級(jí)監(jiān)管部門要做好監(jiān)督工作，防止貪污腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.4 加大宣傳力度，提高農(nóng)民認(rèn)可度。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記不同于城鎮(zhèn)，推行難度較大。一方面，農(nóng)村村民的文化水平整體偏低，對(duì)政策的理解和接受程度較低，需要有專門的工作人員下鄉(xiāng)進(jìn)行講解宣傳。特別是對(duì)農(nóng)民視為生活根本的土地和宅基地，進(jìn)行核查登記，必須要得到農(nóng)民的認(rèn)可，否則實(shí)施起來(lái)較為困難。另一方面，基層不動(dòng)產(chǎn)工作人員的態(tài)度要誠(chéng)懇，要耐心為村民講解政策施行的好處，積極引導(dǎo)村民接受核查和登記，以提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率。