地產(chǎn)行業(yè)從黃金到白銀

樓市常暴利，地產(chǎn)多豪門。在很多人的成語字典里，“揮金如土”的近義詞是“房地產(chǎn)商”。

但是這兩年，行情有所改變。當2018年9月末，核心房企萬科喊出“活下去”的口號，許多人才反應過來，房企的日子不好過了。

萬科只不過是在提醒大家，中國的樓市已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。

今年又臨近年終，現(xiàn)金流作為房企過年關的最核心數(shù)據(jù)指標，于是最近我們看到了這一幕：潘石屹出手570億元房產(chǎn);泰禾轉(zhuǎn)讓了至少11個房地產(chǎn)的項目給世茂;華僑城8次轉(zhuǎn)讓股權;新城41億元甩賣了10個項目;而富力直接宣布下半年都不拿地了。就拿地而言，2019年上半年全國房產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降了29.4%，信號如此強烈。

整體而言，2019年房企的現(xiàn)金流都面臨極大的挑戰(zhàn)，特別是隨著樓市金融政策的收緊，房企海外融資也受到限制。有數(shù)據(jù)顯示在2019年的上半年里，就有200-300家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，行業(yè)集中度不斷提升。

對于行業(yè)內(nèi)最好的公司，盡管市場總量萎縮，行業(yè)的平均盈利能力很弱，但依然有足夠的空間。今年行業(yè)銷售榜TOP3的碧桂園、萬科、恒大，3家房企前十月的銷售總額跨過1.54萬億元，超過不少省份一年的GDP總和。

經(jīng)過一次次調(diào)控“洗禮”、頂層設計“房住不炒”、外部市場“中美貿(mào)易戰(zhàn)”、內(nèi)部政策“土地財政”的環(huán)境變化，種種跡象表明，2019年開始，中國房地產(chǎn)經(jīng)過了20年的市場化之路、10年的金融化之路后，已完成了拉動經(jīng)濟增長歷史使命，土地融資處于被動性退出階段。

房地產(chǎn)的黃金周期已經(jīng)結(jié)束了。

中國房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期的演變

《詩經(jīng)》上說：“溥天之下，莫非王土;率土之濱，莫非王臣?！?/p>

中國經(jīng)濟周期是房地產(chǎn)周期。從農(nóng)耕時代向資本時代過渡的一股洪流，裹挾了大多數(shù)人，沒成想的是，中國樓市可能是這其中最大的一個培訓師。

中國房地產(chǎn)的發(fā)展沖動，最早發(fā)端于1994年分稅制改革之后，地方政府對于財政收入的“窮則思變”。彼時，城市化沒有興起，房地產(chǎn)尚未市場化，大多數(shù)人還沒有房地產(chǎn)經(jīng)濟的概念。也沒有意識到土地出讓金的巨大潛力。

到了1997年受亞洲金融風暴沖擊。地方招商引資難度增加，內(nèi)地省份財政極為困難，開始想辦法謀求土地財政之路。

第二年房地產(chǎn)市場化改革開啟破冰之旅。

2001年加入WTO之后，中國經(jīng)濟騰飛、城市化大邁步，相應帶來的投資熱度與市場需求上升，再加央行外匯占款快速增加推動的貨幣寬松，以及國有商業(yè)銀行的壯大，為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期奠定了基礎。

2003年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規(guī)定》出臺，標志著中國房地產(chǎn)正式啟動野馬脫韁模式。

從1998年到2008年，屬于房地產(chǎn)市場化的十年。

從2008到2018年，則是房地產(chǎn)貨幣化的十年。這十年，在寬貨幣、寬信貸的支持下，房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡也從市場化之路，演變?yōu)榻鹑诨贰?/p>

地方政府依賴于土地融資。商業(yè)銀行依賴于地產(chǎn)信貸，城投公司及國有房企依賴于土地及信貸資本，資管公司依賴于地產(chǎn)抵押之上的批發(fā)性資本，私人資本依賴于直接的樓市套利。

不過，這十年的房地產(chǎn)伴隨著明顯的調(diào)控周期。在2010年、2013年、2017年期間曾呈現(xiàn)小周期性波動。但每一次調(diào)控之后，又快速上漲，于是，那時坊間流傳流行房地產(chǎn)“夜壺論”。

尤其是在2016年，一線城市房價翻倍，三四線城市緊隨其后。在棚改貨幣化的驅(qū)動下，拉動經(jīng)濟增長、土地融資的歷史使命進入巔峰執(zhí)行狀態(tài)。

轉(zhuǎn)折從2018年下半年開始，房地產(chǎn)跳出了“越調(diào)越漲”的邏輯，其增長趨勢發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——經(jīng)濟去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)去泡沫化。

緊接著2019年是繼續(xù)收緊調(diào)控的一年。1-8月全國房地產(chǎn)調(diào)控367次，累計次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀錄。中央把握整體大局、設置高壓線，要求房地產(chǎn)“穩(wěn)字當頭”：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。同時，將調(diào)控權下放給地方。推動“一城一策”、“因城施策”。

并且隨著棚改貨幣化收尾，抑制貨幣流向樓市，終結(jié)房企高周轉(zhuǎn)模式，房產(chǎn)稅推出倒計時，房地產(chǎn)的時代可能已漸行漸遠。

如何判斷當前中國房地產(chǎn)市場

不過，房地產(chǎn)時代謝幕，并不是意味著房價下跌、投資下降，也不意味著房地產(chǎn)不再作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的作用基本上可以界定為“不求有功但求無過”，不屬于激勵因素，屬于保障因素。保障經(jīng)濟平穩(wěn)，不大幅度下滑，也不希望房地產(chǎn)拉動整體經(jīng)濟增長。

放到具體商業(yè)場景中看，由于房價變化很難預測，如果房價下跌，聯(lián)動著地價也會下跌，作為一個快周轉(zhuǎn)的模式，只要不是房價持續(xù)的下行，三年五年拉平來看，還是有穩(wěn)定的利潤率，這點不需要太悲觀。

但地產(chǎn)企業(yè)盈利的穩(wěn)定性是比較差的，波動很大，所以估值不可能太高。

在后地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)或某個階段依然會維持較大規(guī)模，這是中國在當前及過渡期內(nèi)維持經(jīng)濟增速的一種重要策略。

因此可以預估的是，在后地產(chǎn)時代：

一、整體上，房價上漲動能受到抑制，上漲和下跌概率都小，以長期橫盤、小幅震蕩為主。

中央一再強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強化房子的居住屬性。

二、局部上，房價分化比較明顯，一線城市及城市核心地段價格比較穩(wěn)定，但是人口凈流出的城市下降可能性大。長期來看，城市經(jīng)濟和財富由人才創(chuàng)造，但短期來看，人口規(guī)模起到關鍵作用。城市因產(chǎn)業(yè)而興，人口跟著產(chǎn)業(yè)走。未來沒有支柱產(chǎn)業(yè)的城市，或者資源即將枯竭的城市，僅靠房地產(chǎn)的城市，都可能進入“收縮型城市”行列。

三、短期看，房地產(chǎn)投資規(guī)模依然會很大，依然是支撐地方經(jīng)濟的中堅力量;只是房地產(chǎn)的使命從過去拉動增長。變成托舉經(jīng)濟不下滑。

四、進入后開發(fā)時代，房企依然有很多機遇，比如寫字樓、商業(yè)、酒店度假、醫(yī)療健康、物流倉儲、教育研發(fā)，再加上政府物業(yè)、公共物業(yè)等領域可以探索。

在過去40年，中國依靠國有土地政策以及近20年的土地財政快速地建立國家信用，在向開放經(jīng)濟體轉(zhuǎn)型的過程中，國民經(jīng)濟需要培養(yǎng)新的信用資產(chǎn)，房地產(chǎn)不能再作為唯一。到了后地產(chǎn)時代，經(jīng)濟去房地產(chǎn)化去的是舊產(chǎn)能，房地產(chǎn)去泡沫化去的是劣質(zhì)需求，只有供給新產(chǎn)能、新技術、新制度，才能幫助國民經(jīng)濟在全球經(jīng)濟大潮中投下一個堅實的信用之錨。