基于特征指標(biāo)分析的城市住宅供求關(guān)系研究

樓江 周銘嫻

摘要：城市住宅市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展已趨于成熟，在“房住不炒”原則指導(dǎo)下，各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已不適宜“一刀切”。采用相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，選擇相應(yīng)的特征指標(biāo)，分析了全國典型城市住宅市場供求關(guān)系及特征。研究發(fā)現(xiàn)：部分城市的住宅市場已出現(xiàn)絕對供給數(shù)量過剩，但市場仍供不應(yīng)求;部分城市住宅供給數(shù)量未過剩，但市場交易不景氣?；诖?，對各種失衡表現(xiàn)的形成機(jī)理加以分析后提出了若干制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：住宅市場;供給;需求

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0008-13

收稿日期：2019—10一09

在中央明確了住宅發(fā)展的宗旨“房子是用來住的”的背景下，科學(xué)、合理地評價(jià)區(qū)域住宅供求關(guān)系不僅有助于優(yōu)化差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更有助于資源的有效配置。

為此，本文選取了全國22個(gè)典型城市的數(shù)據(jù)分析住宅市場的供求特征，以期為制定有效的政策工具提供依據(jù)。

1 典型城市住宅市場供給與需求狀況

1.1住宅供給市場狀況

反映住宅供給市場狀況的指標(biāo)有很多，比如土地供應(yīng)面積、住宅施工面積、住宅開發(fā)投資額、住宅竣工面積和套數(shù)等，本文選取了住宅竣工面積和住宅竣工套數(shù)作為對住宅供給的增量市場的衡量指標(biāo)，表征住宅的實(shí)際供給。當(dāng)年度住宅竣工面積增加和竣工套數(shù)增加，即可認(rèn)為住宅的供給量上漲。

從2017年各城市的住宅竣工面積和竣工套數(shù)來看，重慶最高，達(dá)到了3316.37萬平方米和38.55萬套，遠(yuǎn)超其它城市，主要原因是近些年重慶土地供應(yīng)面積較大。上海、天津和西安的住宅竣工面積也較高，均超過了1200萬平方米，竣工套數(shù)均超過了13萬套，而蘭州、深圳和大連的竣工面積偏低，均不滿250萬平方米，竣工套數(shù)不到2.5萬套。

1.2住宅需求市場狀況

反映住宅需求市場狀況的指標(biāo)有很多，比如城市人口、家庭戶數(shù)、居民人均可支配收入、住宅銷售面積等。住宅待售面積是指已經(jīng)竣工的可供銷售或出租的住宅建筑面積中，尚未銷售或者出租的住宅建筑面積，本文假設(shè)年度的銷售面積平穩(wěn)，用住宅待售面積與年銷售面積的比值來表征住宅消化周期，住宅消化周期反映了住宅市場的活躍程度。

住房的剛性消費(fèi)主體一般是家庭而非個(gè)人。家庭的規(guī)模數(shù)量決定了住房剛性需求規(guī)模的總量，而平均家庭戶規(guī)模直接影響著家庭數(shù)量，因?yàn)樵诳側(cè)丝跀?shù)不變的情況下，人口家庭規(guī)模小型化的結(jié)果會(huì)使家庭戶數(shù)增加，從而直接導(dǎo)致對住房需求增加。因此，平均家庭戶規(guī)模是影響住房需求規(guī)模的重要因素。

從近五年家庭平均戶規(guī)模來看，除杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、深圳外，其余城市戶均人口都是不斷減少，呈現(xiàn)家庭小型化的趨勢。主要原因在于人們的家庭觀念和生活方式的變化，尤其是年輕人結(jié)婚后普遍不愿與父母同住而自立門戶，并且部分城市離婚率和單身率有所上升，分戶而居的人數(shù)增多?？傊?，由于城市化的發(fā)展、觀念的變遷、傳統(tǒng)大家庭的解體、多代同堂現(xiàn)象日益減少等因素的共同作用，促使了各城市平均家庭戶規(guī)模的不斷縮小。

在戶均人口略有上升的這幾個(gè)城市中，主要是在全面“二孩”政策實(shí)施后，家庭平均戶規(guī)模實(shí)現(xiàn)了小幅增長，但是從數(shù)據(jù)來看，全面“二孩”政策對家庭平均戶規(guī)模目前的影響不大。

從2017年住宅消化周期來看，北京周期最長，超過了一年，說明庫存較多，市場交易不活躍，主要原因是政府限價(jià)的影響，另外，大連和哈爾濱住宅消化周期也較長，超過了六個(gè)月。合肥、武漢，成都的周期較短，均不滿一個(gè)月，說明這些城市房地產(chǎn)市場比較活躍或由于土地供給受控導(dǎo)致。

2 典型城市住宅市場供給與需求關(guān)系

2.1住宅新增供給與居民新增需求的比較分析

從供給與需求數(shù)量關(guān)系的角度來看，將各城市新增的人口與人均住房面積相乘得到新增住宅的面積需求，用各城市新增的戶數(shù)來反映新增住宅的套數(shù)需求。將新增住宅的面積需求與住宅竣工面積比較，將新增住宅的套數(shù)需求與住宅竣工套數(shù)比較，得到住宅供求關(guān)系。

從圖l中可以看到，只有廈門、濟(jì)南、廣州、深圳、成都五個(gè)城市的新增住宅面積需求超過了住宅竣工面積，而大部分城市的住宅竣工面積都超過了新增住宅面積需求，存在供給面積總量過剩的情況。

從圖2中可以看出，只有南京、廈門、武漢、廣州、深圳、成都六個(gè)城市的新增住宅套數(shù)需求超過了住宅竣工套數(shù)，而大部分城市的住宅竣工套數(shù)都超過了新增住宅套數(shù)需求，存在供給套數(shù)總量過剩的情況。將住宅竣工面積除以住宅竣工套數(shù)得到竣工住宅平均每套建筑面積，再用90平方米以下的住宅的竣工套數(shù)的占比，來反映城市住宅小戶型的供給比例。

從圖3中可以看到天津、杭州、福州、濟(jì)南、鄭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異較大，并且90平方米及以下住宅竣工套數(shù)占比高低與戶均住房建筑面積也不匹配，反映出這些城市住宅供給可能存在著結(jié)構(gòu)性的失衡問題。而北京、哈爾濱、寧波、廈門、廣州、?？?、成都、蘭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異不大，反映出這些城市的住宅供給結(jié)構(gòu)比較均衡。

2.2房價(jià)增速與購買力增速的比較分析

居民人均可支配收入是決定居民消費(fèi)性支出的重要因素，收入水平越高，通常購買力水平也就越高。當(dāng)居民收入得到提高時(shí)，一方面，會(huì)有更多的人能夠負(fù)擔(dān)得起房價(jià)，或者能夠選擇房屋面積、房屋質(zhì)量、居住環(huán)境更優(yōu)的商品房，從而導(dǎo)致對于商品房的剛性需求上漲;另一方面，收入水平的提高，使更多的人有更多的閑置資金去購置商品房，即刺激了投資需求。兇此，當(dāng)居民的收入水平提高時(shí)，房地產(chǎn)市場的需求量也會(huì)相應(yīng)增加。

從圖4中可以看到，大連、上海、南京、福州、南昌、鄭州、廣州、深圳的住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)幅度均小于同期收入的變動(dòng)幅度，并且上海、南京、福州的住宅銷售價(jià)格還出現(xiàn)了負(fù)增長，說明這些城市對住宅價(jià)格的調(diào)控做得較好，但是其余城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)幅度均高于同期收入的變動(dòng)幅度。

這些城市銷售額上漲的原因是多方面的，比如住宅造價(jià)和土地成交價(jià)款的上漲使得開發(fā)成本提高，中高價(jià)位住宅、別墅、高檔公寓的集中開發(fā)有時(shí)也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的上漲。但是由于上海、北京等一線城市對于高端住宅設(shè)置了“價(jià)格紅線”，即對于中心城區(qū)的高價(jià)房屋嚴(yán)格實(shí)行“限價(jià)”，所以中高價(jià)位住宅銷售額下跌均超過30%，而福州、重慶、成都、西安、蘭州的中高價(jià)位住宅銷售額漲幅較大，均在80%以上。

3 典型城市住宅供求關(guān)系平衡度分析

選取住宅供求套戶比、住宅消化周期、住宅供給結(jié)構(gòu)比及房價(jià)收入增幅比，采用綜合評分法測算典型城市的供求平衡度。其中，住宅供求套戶比為住宅竣工套數(shù)和新增的戶數(shù)之比，表征供給增量和需求增量的關(guān)系;住宅消化周期為住宅待售面積與月銷售面積之比，表征供給增量和需求增量的關(guān)系，住宅供給結(jié)構(gòu)為新增的戶均面積與現(xiàn)狀戶均面積之比，表征新增的供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的關(guān)系;房價(jià)收入增幅比為房價(jià)增幅與收入增幅之比，表征居民對住宅的購買力大小。如表1、圖5所示。

因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)越高代表供求關(guān)系平衡度越好，所以設(shè)定90分以上的城市為優(yōu)秀，80-90分的城市為良好，60-70分的城市為一般，60分以下的城市為較差。從各城市住宅供求套戶比得分情況來看，有7個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平，分別是北京、南京、廈門、南昌、廣州、成都和西安，而有6個(gè)城市為較差水平，分別是上海、大連、寧波、福州、鄭州和重慶。從各城市住宅消化周期得分情況來看，有6個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平，分別是合肥、福州、濟(jì)南、武漢、成都和西安，而有四個(gè)城市為較差水平，分別是上海、大連、哈爾濱和北京。從各城市住宅供給結(jié)構(gòu)比得分情況來看，有6個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平，分別是大連、寧波、廈門、廣州、成都和蘭州，而天津?yàn)檩^差水平。從各城市房價(jià)收入增幅比得分情況來看，只有廣州、深圳達(dá)到了優(yōu)秀水平，而有8個(gè)城市為較差水平，分別是哈爾濱、上海、南京、杭州、合肥、福州、?？?、重慶和西安。各城市四項(xiàng)指標(biāo)得分趨勢差異較大，其中，有一項(xiàng)指標(biāo)為較差水平的有13個(gè)城市，有兩項(xiàng)指標(biāo)為較差水平的有5個(gè)城市，此外，北京、大連、海口、重慶4個(gè)城市均出現(xiàn)了單項(xiàng)指標(biāo)得分為零的情況。

總體來看，廣州、成都的供求平衡度很好，達(dá)到了優(yōu)秀水平，蘭州、廈門、南昌、合肥和武漢的供求平衡度也較好，達(dá)到了良好水平。而重慶、哈爾濱、天津、上海和大連的供求平衡度較差。如圖6所示。

4 調(diào)整典型城市住宅市場供求關(guān)系的建議

4.1土地“有供有限”，熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)

由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對增量市場的影響最為直接，對于深圳、武漢等住宅供求套戶比較低的城市，應(yīng)當(dāng)加大土地供應(yīng)，從而能夠滿足城市新增人口對于住房的需求，但對于重慶、上海、鄭州、大連、寧波、福州等住宅供求套戶比較高的城市，應(yīng)當(dāng)控制土地供應(yīng)總量，根據(jù)有效需求，將土地供應(yīng)量控制在合理范圍內(nèi)，防止出現(xiàn)總量過剩，去庫存化困難等問題。

從住宅用地的價(jià)格策略來看，為了保證住宅供給的適宜數(shù)量，對不同層次的住宅供應(yīng)來說，土地供應(yīng)價(jià)格應(yīng)作如下安排：（l）對于中低收入階層居住的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提供低價(jià)甚至是零價(jià)土地;（2）對于中等收入階層居住的大眾化的商品住宅，提供適宜價(jià)位的土地，由政府適度控制土地出讓金和使用費(fèi);（3）對于高收入階層居住的高檔商品住宅，其土地價(jià)格完全由市場調(diào)節(jié)。

但是，土地供應(yīng)政策作用于房地產(chǎn)市場具有時(shí)滯性，從土地供應(yīng)工具的運(yùn)用到最終影響到房地產(chǎn)市場，需要一段時(shí)間。而且即使大幅度增加土地的供應(yīng)量，也并不意味著開發(fā)商亦會(huì)同時(shí)大幅度增加住宅的供應(yīng)量，開發(fā)商可以通過暫緩開發(fā)來等待市場機(jī)會(huì)，所以，在實(shí)施土地政策的同時(shí)，還應(yīng)實(shí)施相應(yīng)的財(cái)政政策和貨幣政策。比如可考慮征收土地空置稅（或費(fèi)）或土地保有稅，以迫使開發(fā)商盡快把拿到的土地用于住宅開發(fā)。

4.2發(fā)展完善租賃市場，有效消化空置房

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史短，目前過度倚重一級市場，而二級市場、租賃市場、中介市場等發(fā)展滯后很多，使眾多的閑置房無法通過充分的市場直接與需求有效對接。二級市場、租賃市場和中介市場的存在，使住房需求在很大程度上可以通過存量資源重新優(yōu)化配置得到滿足。

2016年“9·30”樓市調(diào)控以來，一系列利好住房租賃市場的政策密集出臺。租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域，包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。但是目前國內(nèi)房屋租賃主要分布在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，并且租金較高。

北京、大連、上海、哈爾濱的住宅消化周期較長，針對這些城市，更應(yīng)完善發(fā)展租賃市場，從而有利于消化空置房。一方面，為了進(jìn)一步刺激租賃，政府可以推出通過租賃也能獲得義務(wù)教育權(quán)、落戶權(quán)等，另一方面，針對租金居高不下的情況，政府也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適度調(diào)控，比如降低中介費(fèi)、增加房屋信息透明度、規(guī)范中介市場等，只有這樣，租賃市場才能進(jìn)一步完善，改變部分購房者“一步到位”的消費(fèi)觀念。

4.3改善商品住宅的供給結(jié)構(gòu)，適應(yīng)不同城市家庭的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)

家庭規(guī)模的小型化會(huì)使得人們對住房單元的面積和住房的房間數(shù)要求降低，有可能轉(zhuǎn)向去追求朝向、區(qū)位、舒適度、環(huán)境等高層次的需求，所以中小戶型更加暢銷。同時(shí)由于我國居民家庭的收入具有菱形的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，中等收入群體占比較高，低收入和高收人群體相對較少。所以一個(gè)合理的住宅供給結(jié)構(gòu)也應(yīng)該具有這樣的菱形結(jié)構(gòu)。

雖然普通商品住宅是商品住宅中的主要構(gòu)成，但能夠適應(yīng)中等收入家庭的合適面積的戶型依然供應(yīng)不足。比如天津、福州、深圳、哈爾濱的住宅供給結(jié)構(gòu)比較高，反映出這些城市住宅供給可能存在著結(jié)構(gòu)性的失衡問題，對于這些城市，政府應(yīng)通過土地政策、金融和稅收等多方面政策控制商品住宅的供給結(jié)構(gòu)，以更好地滿足大多數(shù)居民的住宅消費(fèi)需求。比如對高端住宅設(shè)置“價(jià)格紅線”、控制住房供地結(jié)構(gòu)等，像上海針對中小戶型住房供應(yīng)不足就發(fā)布了優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)的文件，規(guī)定增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。所以，對于這些城市，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建設(shè)用地。

4.4加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，抑制炒作行為，引導(dǎo)房價(jià)整體水平的穩(wěn)定

房價(jià)較高的原因是多方面的，比如住宅開發(fā)與需求相脫節(jié)。在住宅供應(yīng)中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資不足，中低價(jià)位住宅比例偏低，地產(chǎn)商為了追求超額利潤，更愿意興建高檔商品房，而對利潤空間相對小的平民化房屋結(jié)構(gòu)卻“避而不建”，由此帶動(dòng)了房價(jià)的上漲;另外，也會(huì)因?yàn)槭芡稒C(jī)炒作因素的影響，房價(jià)被人為抬高。

鑒于這些原因，政府應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，對大量興建普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)商給予相應(yīng)的“政策傾斜”，對這兩類房征收較低稅率，降低貸款門檻等;而對高檔商品房可以征收較高稅率，提高貸款的同時(shí)嚴(yán)格控制房價(jià)，另外，對于經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，還要嚴(yán)格控制消費(fèi)對象，從而保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。

此外，為了杜絕部分房地產(chǎn)商的投機(jī)炒作，我國政府還應(yīng)加大金融監(jiān)管力度，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，嚴(yán)格控制土地的審批、招標(biāo)及拍賣，而針對“炒房團(tuán)”等投機(jī)性購房，可采取購房后一定年限方可買賣、實(shí)名購房、嚴(yán)格稅收征管等方式，同時(shí)還應(yīng)嚴(yán)厲禁止利用銀行貸款進(jìn)行投機(jī)性購房的行為，從而在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)市場的炒作現(xiàn)象。

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作者簡介：樓江，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。

周銘嫻，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。