“物業(yè)城市”新藍(lán)海，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

丁祖昱

摘要：物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入“城市服務(wù)”“大物業(yè)服務(wù)”是自身服務(wù)能力成熟后的自然延伸，對行業(yè)新市場的開拓具有積極意義。伴隨著城市治理公共服務(wù)市場的不斷開放，不僅央企、國企、大型品牌企業(yè)有品牌優(yōu)勢，專業(yè)化服務(wù)企業(yè)也有空間。在積極探索自身合適的進(jìn)入模式的同時，亦需重構(gòu)自身能力，在城市服務(wù)的新機(jī)遇中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展模式的煥新升級。

關(guān)鍵詞：城市服務(wù);物業(yè)城市;行業(yè)新藍(lán)海

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0060-63

收稿日期：2019-11-22

據(jù)中國物協(xié)數(shù)據(jù)，2018年全國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模達(dá)279億平方米，物業(yè)管理行業(yè)收人達(dá)7044億，同比增速達(dá)17%，是CDP的三倍。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在拓展服務(wù)邊界，從社區(qū)到寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院，再到公眾場館、交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)……少企業(yè)提出“業(yè)態(tài)全覆蓋”。而隨著多業(yè)態(tài)服務(wù)逐步成熟，更進(jìn)一步探索城市服務(wù)，承擔(dān)城市公共服務(wù)職能即成為一個顯性話題。

然而，“城市服務(wù)”形成熱度的內(nèi)在驅(qū)動是什么，將會面臨什么樣的難點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否在新“藍(lán)?！敝蝎@得跨越成長，這些問題尚不清晰。

1“城市服務(wù)”興起，源于政府需求和企業(yè)能力的匹配

自2017年以來多個城市已出臺相關(guān)政策推動城市精細(xì)化管理落地。2017年提出的“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略20字方針中，亦將“治理有效"作為關(guān)鍵。

“城市治理”“鄉(xiāng)村治理”被推向前臺，成為政府工作的重要任務(wù)。

過去，“城市治理”的權(quán)利一直掌握在政府手中，但由于人力資源的不充分和缺乏市場化機(jī)制，導(dǎo)致城市治理過程中出現(xiàn)粗放、成本高昂亟待解，決。面對城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城市治理中政府的負(fù)荷過大，挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的公共服務(wù)模式，這為城鄉(xiāng)引人物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市治理創(chuàng)造了機(jī)會。

從企業(yè)角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對成熟的服務(wù)體系，長期積累的技術(shù)和管理工具能夠?yàn)楦鼜?fù)雜的場景提供支持。

一方面，在住宅社區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定程度上已承擔(dān)了部分社區(qū)治理的基礎(chǔ)工作。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也通過服務(wù)公建、產(chǎn)城項(xiàng)目等穩(wěn)步提升服務(wù)能力，積累了復(fù)雜場景的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，若將服務(wù)能力進(jìn)一步延伸，不可避免涉足“城市級”服務(wù)。

另一方面，物業(yè)服務(wù)場景近些年成為新技術(shù)的試驗(yàn)田，“智慧社區(qū)”建設(shè)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對技術(shù)應(yīng)用特性更為熟悉，從智慧社區(qū)到智慧城市，量級有所不同，經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有多業(yè)態(tài)、模塊化的管理系統(tǒng)和工具，一定程度上可以移植進(jìn)人城市服務(wù)領(lǐng)域。

2摸索前行，城市服務(wù)路徑“尚不清晰”

大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)人城市服務(wù)“如火如荼”，但城市服務(wù)的模式尚未成熟，以率先人局企業(yè)為例，其模式也仍在探索之中，見表1。

2.1萬科物業(yè)——“物業(yè)城市”模式從0到1

2018年，萬科物業(yè)以參與“國企混改”形式涉人城市服務(wù)。當(dāng)年5月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司合作，后萬科物業(yè)成為珠海大橫琴城資股東。

珠海橫琴“物業(yè)城市”模式可以理解為：將整個新區(qū)“打包”作為一個物業(yè)統(tǒng)籌管理，可通過社會各大專業(yè)團(tuán)隊實(shí)現(xiàn)的事務(wù)，將全面交由社會力量進(jìn)行服務(wù)運(yùn)營。

在實(shí)際運(yùn)營管理中，萬科物業(yè)作為大橫琴城資的具體操盤手，成為橫琴新區(qū)城市公共空間與資源的全流程管理、服務(wù)與運(yùn)營方，服務(wù)橫琴新區(qū)106.46平方公里。

萬科物業(yè)涉足城市服務(wù)的方式較為一致，在城市選擇上標(biāo)準(zhǔn)較高。

除橫琴項(xiàng)目外，萬科物業(yè)還參與其他多個國企混改項(xiàng)目，如入股天津生態(tài)城“生態(tài)物業(yè)服務(wù)公司，攜手東莞濱海灣新區(qū)控股組建東莞濱海灣萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。2019年9月，萬科物業(yè)與雄安城投合作成立河北雄安城市資源經(jīng)營管理有限公司，將“物業(yè)城市”模式帶入雄安。同月，萬科物業(yè)中標(biāo)深圳河流水質(zhì)科技管控項(xiàng)目。

“城市服務(wù)”實(shí)際上承載了萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)千億營收的愿景。萬科物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)較高，也希望以標(biāo)桿項(xiàng)目奠定自身在該領(lǐng)域的地位。目前來看，萬科物業(yè)，“物業(yè)城市”模式相對穩(wěn)健，度過了從0到1的階段，持續(xù)優(yōu)化后或形成可復(fù)制的城市服務(wù)模式。

2.2保利物業(yè)——自下而上，“大物業(yè)”戰(zhàn)略謀先機(jī)

保利物業(yè)城市服務(wù)的起步是在城鎮(zhèn)公共服務(wù)管理。

2016年以來，保利物業(yè)為嘉善西塘古鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)及上海羅店鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)提供公共管理等服務(wù)，并在2018年對外發(fā)布了“鎮(zhèn)興中國”公共服務(wù)品牌。

2019年6月，保利物業(yè)發(fā)布“大物業(yè)”戰(zhàn)略，提出“大物業(yè)”即全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全民物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)、全價值物業(yè)。從內(nèi)容上看，該戰(zhàn)略不止包含與城市服務(wù)類似的全域物業(yè)范圍，還有其他四種類型的內(nèi)涵。

與萬科物業(yè)相比，保利物業(yè)是一種自下而上的模式，在城鎮(zhèn)服務(wù)取得較好的成果之后，順勢樹立“大物業(yè)”品牌，一定程度上在品牌影響力上占得了先機(jī)。

保利物業(yè)爭取公共服務(wù)領(lǐng)域項(xiàng)目的優(yōu)勢在于依托央企背景及信用背書，通過與政府、國有企事業(yè)單位開展“央央”“央地”戰(zhàn)略合作。而保利物業(yè)招股書數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年4月底，保利物業(yè)在管公共服務(wù)項(xiàng)目200個，管理面積甚至達(dá)到7070萬平方米。

在較明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，保利物業(yè)的拓展速度或會更快，與地方國企合作拓展城市服務(wù)也提上日程。2019年9月，保利物業(yè)與菏澤城投合作成立山東城投保利暉創(chuàng)城市服務(wù)有限公司，使公共服務(wù)走人城市。

2.3碧桂園服務(wù)——科技賦能，“城市共生”尚待發(fā)力

在公共服務(wù)領(lǐng)域，碧桂園服務(wù)的早期實(shí)踐是2015年接管陜西韓城市黨家村旅游景區(qū)、市政道路景觀護(hù)欄等項(xiàng)目。2018年12月，碧桂園服務(wù)啟動“城市共生計劃”。

“城市共生計劃”推出城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜管服務(wù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)3大服務(wù)模塊。該計劃目標(biāo)是通過科技化產(chǎn)業(yè)升級實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)平價供給，降低運(yùn)營成本，同時還通過一體化服務(wù)設(shè)計降低政府的監(jiān)管成本。

根據(jù)公開資料，碧桂園服務(wù)與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達(dá)成了戰(zhàn)略合作，目前已落地的為遼寧開原市項(xiàng)目。

在城市共生計劃的初期，碧桂園服務(wù)多以市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等進(jìn)行切人，但該領(lǐng)域?yàn)閭鹘y(tǒng)政府購買服務(wù)，人力需求較為密集，合約穩(wěn)定但利潤空間并不大。

目前來看，“城市共生"的遠(yuǎn)期計劃，如城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜管服務(wù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)等高增值領(lǐng)域的潛力發(fā)揮尚需時日。

3城市服務(wù)做得好，可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”

對政府來講，原來的公共服務(wù)社會化購買由多家不同主體共同實(shí)施，其管理成本、協(xié)調(diào)成本相對較高。實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是資源整合方，大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足城市服務(wù)，政府相當(dāng)于將原有的資源整合工作移交給物業(yè)公司，能夠集約化資源，通過一體化運(yùn)營實(shí)現(xiàn)降低成本。

公開資料顯示，橫琴項(xiàng)目中由一家公司整合后降低了服務(wù)報價，實(shí)現(xiàn)每年5%的成本降幅。保利物業(yè)進(jìn)駐的天凝鎮(zhèn)，在服務(wù)提升的同時，整體費(fèi)用亦實(shí)現(xiàn)降低。

此外，從城市管理到城市治理，更多傳統(tǒng)公共服務(wù)管理之外的豐富場景需要建設(shè)、運(yùn)營。這一點(diǎn)市場化企業(yè)更敏銳，在過程中可以更有效盤活資源，實(shí)現(xiàn)公共資源的價值再挖掘，降本同時實(shí)現(xiàn)增利。

對企業(yè)來講，城市服務(wù)合約穩(wěn)定，承接公共服務(wù)管理，不僅可以擴(kuò)大自身品牌影響力，而且憑借服務(wù)獲得認(rèn)可，進(jìn)而為拓展其他公建項(xiàng)目提供幫助。城市服務(wù)一般涉及的范圍少則十幾平方公里，多則上百平方公里，將公共服務(wù)管理底層服務(wù)做好后，通過基于城市的增值服務(wù)使收入多元化，也有更大上升空間。

以橫琴項(xiàng)目為例，萬科物業(yè)操盤的大珠海橫琴城資收人更多來源空間類業(yè)務(wù)，年度合同額超過3億元。其中，承接的公共空間管理業(yè)務(wù)，保持在微利穩(wěn)定的狀態(tài)，利潤控制在3-4%。除此公共空間管理業(yè)務(wù)，城市服務(wù)中的公建項(xiàng)目服務(wù)的盈利空間亦更大。

4“城市服務(wù)”會否成行業(yè)新藍(lán)海？

趨勢如此，但目前大舉拓展城市服務(wù)尚有障礙。

第一，除了萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)試點(diǎn)城市服務(wù)的為國家級新區(qū)外，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作的城市多為三四五線城市，這些城市對城市治理的需求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力匹配度更高，但從企業(yè)實(shí)際情況看，框架協(xié)議較多，落地案例還較少，城市服務(wù)能否普遍受到認(rèn)可尚不確定，能否以恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)與需求城市對接比較重要。

此外，不同城市的城市管理現(xiàn)狀參差不齊，城市服務(wù)面臨的難度較高，能不能接到，接到后能不能做好，能不能盈利，這都是企業(yè)應(yīng)該考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

第二，涉足城市服務(wù)，服務(wù)對象從業(yè)主過渡到政府，相應(yīng)的服務(wù)工作面臨政府和公眾的監(jiān)督，和以往有很大不同。而政府在選擇對象時更傾向于央企、國企和大型品牌企業(yè)之間，綜合實(shí)力較低的企業(yè)或只能接受單項(xiàng)委托，難以獲得綜合管理委托。

第三，由于城市服務(wù)涉及地下綜合管廊、河流，水質(zhì)等新的設(shè)施服務(wù)場景，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力、技術(shù)能力要求較高。

同時，由于城市服務(wù)涵蓋的范圍廣，服務(wù)場景復(fù)雜，也考驗(yàn)企業(yè)的定價能力和洽談能力，之后才可考慮通過與政府的友好合作，進(jìn)一步延展業(yè)務(wù)。

5總結(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)人“城市服務(wù)”“大物業(yè)服務(wù)”是自身服務(wù)能力成熟后的自然延伸，對行業(yè)新市場的開拓具有積極意義。

除上述企業(yè)，更多企業(yè)雖未發(fā)布“城市服務(wù)”類似戰(zhàn)略，但也實(shí)際上涉入了城市級服務(wù)，其價值在于通過深度整合資源，為特定城市、地域提供一體化公共服務(wù)解決方案。

伴隨著城市治理公共服務(wù)市場的不斷開放，不僅央企、國企、大型品牌企業(yè)有品牌優(yōu)勢，專業(yè)化服務(wù)企業(yè)也有空間。在積極探索自身合適的進(jìn)入模式的同時，亦需重構(gòu)自身能力，在城市服務(wù)的新機(jī)遇中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展模式的煥新升級。