商品房預(yù)售制要取消嗎？

樓市交易制度的改革任重而道遠(yuǎn)，需要與增加市場(chǎng)供應(yīng)、

整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)指導(dǎo)的法律法規(guī)，

需要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)的發(fā)展而與時(shí)俱進(jìn)。

9月21日，一份出自廣東省的《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）觸動(dòng)了市場(chǎng)神經(jīng)。該《通知》關(guān)于取消商品房預(yù)售制的動(dòng)議，在進(jìn)退維艱的樓市如一石激起千層浪。受此影響，A股的房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大跌，招商蛇口領(lǐng)跌，新城控股、深振業(yè)A、萬(wàn)科A等個(gè)股跌幅靠前。與此同時(shí)，香港恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)股全線下跌。

商品房預(yù)售制度醞釀取消，并非限于廣東單個(gè)省份?！锻ㄖ吠瑫r(shí)稱，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》。其中要求，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示，目前相關(guān)制度是否調(diào)整，仍處于研究論證階段，下發(fā)通知是因?yàn)樽〗ú恳蟾鞯剡M(jìn)行評(píng)估匯報(bào)。

《報(bào)送函》建議逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中，尚未完成建設(shè)的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。1994年，中國(guó)頒布《房屋管理辦法》。25年來(lái)商品房預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要制度。據(jù)記者了解，商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，對(duì)于有效滿足居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動(dòng)作用。

該制度同樣頗受爭(zhēng)議。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向包括廣東在內(nèi)的6省住建廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》中就要求，“對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施”。

但是取消商品房預(yù)售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關(guān)于報(bào)送對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)有關(guān)情況的函（節(jié)選）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，分階段推進(jìn)。

《報(bào)送函》建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。

第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售，并將時(shí)間表向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。通過(guò)逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場(chǎng)有序適應(yīng)改革，使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

住建部否認(rèn)就全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)

該《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》，根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求，按照國(guó)務(wù)院辦公廳有關(guān)要求，對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理和論證，并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行一次全面評(píng)估。其中第三點(diǎn)標(biāo)明，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

不過(guò)，住建部隨后在接受媒體采訪時(shí)表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況并不屬實(shí)。具體的情況仍在調(diào)查處理中。

雖然住建部否認(rèn)了全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況，但多名業(yè)內(nèi)人士表示，商品房現(xiàn)售是一個(gè)趨勢(shì)。

商品房預(yù)售制度利與弊

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。最早出現(xiàn)于香港，1956年，香港政府出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書》，正式以法律形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理。

內(nèi)地的商品房預(yù)售制度借鑒了香港房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立，實(shí)施至今已近25年。

商品房預(yù)售制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，但在漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中，也逐漸衍生出風(fēng)險(xiǎn)。按照上述《通知》，這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在幾方面：

一是一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的切身利益，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生大范圍長(zhǎng)時(shí)間信訪事件， 增加維穩(wěn)壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)達(dá)61宗。二是由于我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法規(guī)制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒(méi)有正常發(fā)揮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生。三是商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻， 不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)， 降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金要求，刺激了房地產(chǎn)的過(guò)度投資和開(kāi)發(fā)，造成不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)。

事實(shí)上，早在2005年8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》首次指出，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

然而，上述《通知》也稱，商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。

取消預(yù)售制不宜操之過(guò)急

媒體人沸雪撰文《取消商品房預(yù)售制，不宜操之過(guò)急》稱，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向存量房時(shí)代，取消商品房預(yù)售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已有參考借鑒。

但從當(dāng)下來(lái)看，還需謹(jǐn)防“取消預(yù)售制”所產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”。從需求端來(lái)看，不可否認(rèn)的是當(dāng)前主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)依然處于緊缺狀態(tài)，如果在短時(shí)間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售，很容易因?yàn)楸揪途o缺的市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”而進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，反而不利于樓市價(jià)格的穩(wěn)定。

而從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且，在預(yù)售制多年發(fā)展之下，交易過(guò)程中的大量風(fēng)險(xiǎn)往往都堆積在了購(gòu)房者和銀行身上。取消預(yù)售制固然能夠規(guī)避其弊端，但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中傳導(dǎo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制度非常敏感，特別是強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對(duì)股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。雖然短期內(nèi)全面實(shí)施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在預(yù)售制的情況下，類似30層的房子，開(kāi)發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過(guò)此類方式來(lái)回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問(wèn)題會(huì)變得嚴(yán)峻，取消預(yù)售制將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)洗牌。