從租購并舉政策反思我國房屋租賃權(quán)登記的實(shí)現(xiàn)

房 梁

(1.南京大學(xué) 法學(xué)院，江蘇 南京 210093；2.安徽工業(yè)大學(xué) 公共管理與法學(xué)院，安徽 馬鞍山 243002)

政府作為城市居住條件得到實(shí)質(zhì)性改善所必需的資源的唯一持有者，從廉租房、住房合作社、保障性住房開始，試圖用政策平抑房價(jià)飛漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，保障公民住宅權(quán)，力求公民享受平等的社會公共服務(wù)權(quán)益，然而，這些還一直在探索。

2017年7月，廣州市發(fā)布加快發(fā)展住房租賃市場的通知，全國矚目。通知中明確規(guī)定：符合政策要求的承租人的子女可以享受就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，在實(shí)操層面保障租購?fù)瑱?quán)。同年8月，國土資源部在官方網(wǎng)站發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在方案中明確了“在租賃住房需求大、集體經(jīng)濟(jì)組織有意愿、政府監(jiān)管服務(wù)能力強(qiáng)的城市，開展利用集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房”的試點(diǎn)[1]。從“經(jīng)適房”到“租售同權(quán)”和“共有產(chǎn)權(quán)房”，進(jìn)一步到“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，在歷經(jīng)事關(guān)“居民有居所”“有居者同享權(quán)”“租購并舉”的系列政策之后，房屋租賃又被推進(jìn)了人們的視野。

其實(shí)，廣州市加速住房租賃市場的工作不只是一時的政策，而是對2016年5月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的響應(yīng)。該意見要求在完善住房租賃支持政策之后，符合支持政策要求的非本地戶籍承租人可根據(jù)《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申請領(lǐng)取居住證，持有居住證的承租人可以享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)[2]。這樣來看，廣州版的“租購?fù)瑱?quán)”，就是使沒有本地戶籍的承租人，與擁有本地戶籍的居民一樣，享受同等社會公共服務(wù)權(quán)益的一種制度安排。從購房落戶、社保落戶、公租廉租到租房平等享受權(quán)益，層層遞進(jìn)?！白赓彶⑴e”系列政策旨在解決住房權(quán)利中的一個問題：同住不同權(quán)導(dǎo)致的部分房價(jià)畸高。讓農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)納入租賃范圍，合法“入市”但并不參與價(jià)格之爭，發(fā)展租賃市場，房地產(chǎn)調(diào)控意向明確，直接把房屋租賃提到了一個前所未有的高度。但是必須面對的問題是，如何把這種一直存在區(qū)分度的社會公共服務(wù)權(quán)利落地，如何確定哪些是實(shí)際的房屋承租人，是依靠租賃合同的審查還是要求房屋租賃登記，或是繼續(xù)強(qiáng)化房屋租賃登記備案制度，繼續(xù)將租賃登記備案作為公共管理的手段？現(xiàn)實(shí)的情況是，我國房屋租賃的隨意性，畸高的房屋租售比、極低的租賃登記備案率、租賃權(quán)登記被置于登記范疇之外等問題。

一、我國租賃登記備案概況和成因

(一)畸高的租售比

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，歐洲國家租房率近50%，而我國租房率不足10%；我國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國是50%。截至2012年，我國租賃住房用地僅占全國居住用地的10.5%。2016年由社會科學(xué)院發(fā)布的藍(lán)皮書中顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率已經(jīng)達(dá)到91.2%。也就是說，只有不到10%的家庭是在通過租賃房屋或者說在租賃市場尋找出路來解決居住需求的，并且在一線城市以外的地區(qū)，這樣的尋租比例會更低。同樣嚴(yán)重缺位的還有諸多的機(jī)構(gòu)投資者，清華大學(xué)的房地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，我國住房租賃市場中，個人出租作為房源的占到約90%，而在房屋租賃市場比較發(fā)達(dá)的國家，從事專業(yè)租賃的企業(yè)提供的房源占比通常達(dá)到或者超過30%。在鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告材料中給出的數(shù)據(jù)顯示：截至2016年，全國有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1 000多家，運(yùn)營管理的房間數(shù)量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一數(shù)據(jù)在日本租賃市場中達(dá)到87%，美國則為60%。

筆者認(rèn)為，我國畸高的租售比原因可以歸納為：1.落根文化的觀念影響深遠(yuǎn)。對于房屋所有權(quán)的落根文化及租房的不穩(wěn)定性在觀念上根深蒂固，擁有一套屬于自己的房子是觀念上的追求，家庭、事業(yè)、幸福的生活在觀念上都根植于房屋和房屋的所有權(quán)。2.房屋升值對于租賃產(chǎn)生巨大影響。房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代以后就成為中國經(jīng)濟(jì)的引擎，二十多年來房價(jià)一路上漲，租賃房屋價(jià)格也在一路攀升。對比租賃成本和房屋升值潛力發(fā)現(xiàn)，購買通常比租賃更為可靠也更有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著租金的上升，承租壓力并不輕，尤其是我國對于租金完全依賴于當(dāng)事人之間的約定，租金隨著地域、時間的轉(zhuǎn)變發(fā)生巨大變化，相比較于美國等租賃市場繁榮的國家，租金沒有法律甚至政策的規(guī)制。3.房屋所有權(quán)及落戶是多數(shù)城市居民享受社會公共服務(wù)權(quán)利的先決條件。優(yōu)勢資源的稀缺性導(dǎo)致大城市變成人們向往的地方，戶口制度配套成為一個城市居民享受公共服務(wù)權(quán)的基本要求，而落戶政策多年來的一個前提是擁有規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)，這也是享受入學(xué)、醫(yī)療等公共服務(wù)權(quán)益的基礎(chǔ)。盡管很多城市正在用指定期限內(nèi)的連續(xù)社保為人們享受公共服務(wù)權(quán)松綁，但無疑最為可靠的依然是擁有一套自己的房子。

(二)房屋租賃市場比較混亂，普遍是短期性租賃

租房市場也極不規(guī)范，存在大量黑中介、隨意漲價(jià)甚至房租欺詐現(xiàn)象屢見不鮮，還有的產(chǎn)權(quán)不明也未可知。即使有房可租，人們也擔(dān)驚受怕，顧慮重重。住房租賃市場制度及市場體系不完善，租售兩邊在權(quán)益獲得上差異巨大，成為我國住房市場上“購租”跛行，租房始終成為購房的過渡性選擇。城市住房的承租者年齡多在25～35歲，租賃約定一般以一年計(jì)算，極少有一次約定承租多年，并且隨著承租者生活、工作的變遷，收入增加，而不斷更換租賃房屋，這種不穩(wěn)定性使得承租者并無愿望進(jìn)行登記。更多的承租者對于房屋產(chǎn)權(quán)并不查詢，可能產(chǎn)生的無序后果也沒有過多考慮，租賃登記更是無從談起。

(三)房屋租賃登記備案制度與不動產(chǎn)登記相異，實(shí)務(wù)操作難以落實(shí)登記

我國住房租賃采用的是登記備案制，這是我國房屋租賃活動中的一項(xiàng)重要法律制度，但房屋租賃登記備案和不動產(chǎn)登記存在較大不同，登記備案并非房屋租賃合同成立的要件，而是一種管理手段[3]，以規(guī)范房屋租賃市場秩序，完備房屋租賃稅收監(jiān)管體制，加強(qiáng)流動人口管理，實(shí)現(xiàn)社會治安的穩(wěn)定[4]。所以登記備案缺乏法律強(qiáng)制力，在實(shí)際操作中難以落實(shí)。在最高法院“關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件”的解釋中已經(jīng)可以找到回應(yīng)，其中第4條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。如果當(dāng)事人在簽訂合同時，以辦理登記備案手續(xù)為該房屋租賃合同生效條件的，應(yīng)該遵守其約定。

(四)房屋租賃當(dāng)事人積極履行是房屋租賃登記備案制度得以實(shí)施的關(guān)鍵，登記機(jī)關(guān)無權(quán)也無法主動進(jìn)行租賃登記

在我國現(xiàn)實(shí)生活中，租賃市場的多數(shù)參與者并不知道房屋的租賃有登記備案制度，當(dāng)然不可能積極履行。真實(shí)的情況是，如果不進(jìn)行登記，對于租賃活動的進(jìn)行毫無影響，即便出現(xiàn)糾紛，并不針對租賃本身，而是其他侵權(quán)等，且登記備案本身所涉程序、條件等增大了實(shí)現(xiàn)的難度。

二、房屋租賃權(quán)利登記的困境

我國房屋租賃登記有登記備案制度，但與不動產(chǎn)登記內(nèi)涵不同，也無法落實(shí)，執(zhí)行的是社會管理的功能。那么房屋租賃是否可以類似于物權(quán)一樣進(jìn)行登記？筆者擬從以下幾個維度進(jìn)行探討：

(一)房屋租賃權(quán)的屬性之爭

所謂租賃權(quán)，就是承租人對租賃物的使用和收益以及為實(shí)現(xiàn)使用和收益而必要的占有。這些占有、使用和收益的權(quán)利的總和就是租賃權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為是承租人基于租賃契約而享有的一些權(quán)利的總稱，其中包括請求交付租賃物，請求修繕租賃物的權(quán)利等。這些都是從租賃權(quán)的概念上進(jìn)行展示，租賃權(quán)的屬性才是學(xué)術(shù)界爭論的重點(diǎn)。筆者從三種學(xué)說簡述租賃權(quán)的屬性之爭：

第一種是租賃權(quán)的債權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為租賃權(quán)乃是由租賃雙方的合意產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，契約乃債的關(guān)系，多數(shù)國家將租賃規(guī)定在債編或合同編，如《德國民法典》《日本民法典》《中華人民共和國合同法》。基于物權(quán)的“類型強(qiáng)制”(Typenzwang)和“類型固定”(Typenfixierung)，應(yīng)當(dāng)被定為債權(quán)。在我國的物權(quán)法體系中也沒有規(guī)定租賃權(quán)，這也是該學(xué)說的論據(jù)之一。承租人對租賃物享有的使用收益權(quán)，并不是由對于租賃物的物權(quán)支配所產(chǎn)生，而是基于出租人必須交付租賃物的義務(wù)所產(chǎn)生。租賃權(quán)歷史悠久，古羅馬法規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)第三人干涉承租人的租賃權(quán)的情況時，只能由出租人對第三人提起訴訟，承租人確無權(quán)維護(hù)其租賃權(quán)，同時由買賣所達(dá)成的合意可以中斷租賃，并無“買賣不破租賃”的規(guī)范。隨著時代的變遷，社會發(fā)展，交易頻繁，基于維護(hù)安全穩(wěn)定和交易效率，才出現(xiàn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。

第二種是租賃權(quán)的物權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上還是由于承租人對物的實(shí)際支配而產(chǎn)生收益，盡管物權(quán)法將租賃權(quán)排除在物權(quán)范圍之外，但實(shí)際上應(yīng)該屬于物權(quán)的范疇。物權(quán)說的論據(jù)如下：1.在同一個房屋上，無法存在內(nèi)容相同或者相沖突的兩種權(quán)利，這符合物權(quán)法規(guī)定的“一物一權(quán)”原則；2.承租人可按照自己的意思直接支配租賃的房屋，并且承租關(guān)系在先可以排除在后產(chǎn)生之抵押、出售等物權(quán)轉(zhuǎn)移對其造成的租賃權(quán)利損害，在一定期限內(nèi)否定了處分權(quán)；3.承租人的租賃權(quán)具有對世性，不僅限于租賃雙方，這是“買賣不破租賃”規(guī)則帶來的特殊效應(yīng)；4.債權(quán)所產(chǎn)生的時效期間較短，而房屋租賃期限相對較長，如我國法律規(guī)定租賃期限可長達(dá)20 年，僅以債權(quán)的產(chǎn)生和保護(hù)來看，其時效更類似于物權(quán)；5.根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十五條的規(guī)定，如果占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占，則占有人可以請求返還原物，而對于妨害行為，占有人可以請求排除妨害或消除危險(xiǎn)，對于因?yàn)榍终蓟蚍梁υ斐蓳p害的，占有人可以請求損害賠償。這其中對于不動產(chǎn)的占有包括租賃，且房屋租賃關(guān)系也是不動產(chǎn)合法占有大概率的法律關(guān)系。

第三種是租賃權(quán)物權(quán)化。該學(xué)說采取折衷的態(tài)度，認(rèn)為租賃權(quán)囿于物權(quán)法定的權(quán)責(zé)，本質(zhì)上確為債權(quán)，但具有極強(qiáng)烈的物權(quán)色彩，成為債權(quán)的物權(quán)化，如“買賣不破租賃”規(guī)則?！兜聡穹ǖ洹泛蟮慕袷铝⒎ㄒ?guī)定了租賃權(quán)的優(yōu)先效力，但是當(dāng)事人之間可以通過約定進(jìn)行排除，不符合法定主義，物權(quán)無法進(jìn)行約定排除。我國物權(quán)法并沒有規(guī)定房屋租賃權(quán)，但是通過強(qiáng)化承租人法律地位使其具有物權(quán)特性。

關(guān)于房屋或者說不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)，學(xué)術(shù)上的爭論和法律上的演變一直都在繼續(xù)，無論哪種學(xué)說，都在一定程度上說明和證實(shí)了租賃權(quán)的效力基礎(chǔ)，這也為后面闡釋其登記能力做好鋪墊。

(二)可被登記的權(quán)利范圍

這里的可被登記的權(quán)利是指我國《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》所明確可以登記之權(quán)利。權(quán)利的登記已被法律所確定，權(quán)利登記的內(nèi)容并非合同或契據(jù)，這些屬于不動產(chǎn)權(quán)利的客體。權(quán)利登記的應(yīng)是不動產(chǎn)權(quán)利變動的權(quán)利本身。因而在第三人查閱登記簿冊時，應(yīng)可以從字面讀取和理解最基本的權(quán)利變動信息，可以明確在不動產(chǎn)上所發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)狀態(tài)。在登記權(quán)利時，雖然注明權(quán)利之名稱，但權(quán)利內(nèi)容有時必須輔以契據(jù)或合同，而關(guān)于契據(jù)或合同的登記盡管是登記的不動產(chǎn)權(quán)利變動載體，但又常會記載權(quán)利之名稱，故對于契據(jù)或合同登記和權(quán)利的區(qū)分又是相對而非絕對的。

我國現(xiàn)行的可被登記的權(quán)利范圍，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條中詳細(xì)列明，按照規(guī)定可被登記的不動產(chǎn)權(quán)利，僅有不動產(chǎn)自物權(quán)、他物權(quán)和其他法律規(guī)定需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利[5]。

(三)房屋租賃權(quán)未被涵蓋進(jìn)登記范圍

權(quán)利登記的重大效用是對交易安全的保護(hù)，但租賃權(quán)的登記備案制而非登記并不妥當(dāng)。最高人民法院《關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中明確指出：在租賃期內(nèi)，人民法院查封前已有租賃合同并實(shí)際占有的，承租人有權(quán)阻止向受讓人移轉(zhuǎn)被執(zhí)行的不動產(chǎn)。也就是租賃權(quán)在租賃合同生效并占有房屋的狀態(tài)下，可對第三人發(fā)生效力。但是在實(shí)際操作上出現(xiàn)了另一個問題，租賃的合同通常沒有登記備案，或即便登記備案，相關(guān)權(quán)利人并無渠道查詢，無法妥善地保護(hù)交易安全和保護(hù)信賴?yán)妗?/p>

相比之下，雖然我國臺灣地區(qū)也限定法律明文規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)利才可以登記，但在借由“釋字349號”的適用及債權(quán)物權(quán)化的理論后，使得不可登記的不動產(chǎn)權(quán)利，也可以對第三人發(fā)生效力。[6]

租賃權(quán)基于雙方租賃合意形成，在物權(quán)、債權(quán)二分制的框架體系下，基于物權(quán)法定之原則和內(nèi)容固定、類型強(qiáng)制的原理，其債權(quán)屬性已被確定。有關(guān)房屋登記備案和租賃登記法規(guī)散見于《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(國務(wù)院516號令決定廢止)《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》及《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例》中。此外，一些部門規(guī)章也對房屋租賃的登記備案制度進(jìn)行了規(guī)定，如《租賃房屋治安管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)管理法》等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十四條中規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)該為書面，合同中應(yīng)當(dāng)約定租期、用途、價(jià)格、修繕責(zé)任等條款以及雙方權(quán)利義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。從表述邏輯上看，房屋租賃應(yīng)為要式合同，且應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。這里應(yīng)該明確兩點(diǎn)：第一，完成房屋租賃登記備案的部門應(yīng)該是房產(chǎn)管理部門；第二，房屋租賃合同的登記是“應(yīng)當(dāng)”而非“可以”，但其對合同是否有拘束力，并不明確。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，僅以租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院將不予支持?？梢钥闯?，房屋租賃合同的登記備案對于房屋租賃合同的生效沒有拘束力。

上述關(guān)于房屋租賃登記備案的法律條文，既沒有采用登記對抗也沒有采用登記生效的表述內(nèi)容，僅通過司法解釋就將其效力束之高閣了，可以說房屋租賃登記備案沒有法律上的拘束力?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第五條已列舉所需登記的權(quán)利類型，盡管第十項(xiàng)為兜底條款，但關(guān)于“房屋登記備案”的效力層級較低，并非屬于“法律”所指，房屋租賃權(quán)“理所應(yīng)當(dāng)”地被不動產(chǎn)登記范圍否定。

(四) 現(xiàn)行租賃登記備案制的缺陷明顯

登記本身具有公示公信的效力，以保交易權(quán)益事項(xiàng)的周全。但從我國現(xiàn)行的法律規(guī)定來看，房屋租賃登記備案公示公信的功能幾乎已消失殆盡。這種情況的出現(xiàn)是與當(dāng)時登記備案的立法目的有關(guān)，并隨著時間的推移發(fā)生變化。房屋租賃登記備案產(chǎn)生時，租賃市場已經(jīng)面對不規(guī)范的現(xiàn)象，這些不規(guī)范開始侵害公民的財(cái)產(chǎn)甚至人身安全。

1983 年出臺的的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》要求房屋租賃合同應(yīng)該實(shí)行登記備案，后經(jīng)過《房地產(chǎn)管理法》的形式使之上升到法律的層面，《城市房屋租賃管理辦法》進(jìn)一步明確了經(jīng)過登記備案的房屋可以頒發(fā)“租賃憑證”，以證明行為合法有效?？梢娮畛鯇?shí)行的房屋租賃合同登記備案是一種許可，用以確定合格的房屋進(jìn)入租賃市場。囿于租賃登記備案在實(shí)際操作中難以具體實(shí)施，最終變成了只收費(fèi)進(jìn)行備案而不予以管理，導(dǎo)致了不合格的房屋流入市場。正是因?yàn)闊o論登記備案與否，都不會影響房屋租賃本身的發(fā)展，可以說房屋租賃登記備案的制度初衷沒有實(shí)現(xiàn)。隨著城市化發(fā)展，人口流動性加強(qiáng)，房屋租賃成為新入人口的選擇，各級政府發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格把關(guān)房屋出租對控制流動人口具有重要作用，因此，房屋租賃合同登記備案的首要目的轉(zhuǎn)變成了對于城市流動人口管理?？陀^上看，該舉措取得了一定的社會效果，但對流動人口的管理可以運(yùn)用更具有針對性的社會管理手段，例如建立業(yè)主履行房屋出租的報(bào)告義務(wù)，將房屋租賃、合同及登記捆綁在一起僅是制度設(shè)計(jì)初衷失敗后的演變而已。

三、登記是房屋租賃權(quán)表征方式的路徑選擇

(一)房屋租賃權(quán)具有強(qiáng)大的對抗效力

經(jīng)過上文對于房屋租賃權(quán)登記困境的分析，明確了并不是所有建立在不動產(chǎn)之上的權(quán)利均可納入登記的范疇。凡是沒有被法律所認(rèn)可的、未被法律承認(rèn)的債權(quán)性權(quán)利和物權(quán)及個人情況或者法律關(guān)系與負(fù)擔(dān)等都不具有登記能力[7]。那么房屋租賃權(quán)是否具有強(qiáng)大的對抗效力呢？答案是肯定的。

第一，“買賣不破租賃”規(guī)則。從古羅馬的“買賣可破租賃”到法國法的“買賣不破租賃”，租賃權(quán)的保護(hù)隨著時光流轉(zhuǎn)發(fā)生了巨大變化。根據(jù)《合同法》第二百二十九條的規(guī)定，租賃期間租賃物的所有權(quán)變動不會影響租賃合同的效力，確立了法律明文的“買賣不破租賃”制度[8]。但在學(xué)術(shù)上亦有爭論，有學(xué)者質(zhì)疑這樣的正當(dāng)性。無論學(xué)理上的討論如何，畢竟法律賦予了租賃權(quán)以強(qiáng)大的對抗效力，使其在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，可以主張其租賃權(quán)，對租賃物繼續(xù)占有、使用和收益[9]。租賃物所有權(quán)的變動也確實(shí)不得對抗承租人的租賃權(quán)[8]。

第二，“對抗在后抵押權(quán)”規(guī)則。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)出租后，訂立抵押合同的，租賃關(guān)系不會受到抵押權(quán)的影響，明確了租賃權(quán)的對抗效力向后延伸，并且可以對抗在后設(shè)定的抵押權(quán)[10]。

第三，“對抗在后執(zhí)行程序”規(guī)則。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)上設(shè)置了租賃權(quán)或者其他用益物權(quán)，不會因拍賣而消滅，會繼續(xù)存在于拍賣產(chǎn)品上，如果對實(shí)現(xiàn)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生有影響的，法院應(yīng)當(dāng)依法將其去除后再進(jìn)行拍賣。明確了將租賃權(quán)和其他用益物權(quán)作為并列權(quán)利，落實(shí)到執(zhí)行程序之中。這在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款中得到了回應(yīng)。

租賃權(quán)在法律上被授予了強(qiáng)大的對抗效力，甚至于用益物權(quán)并駕齊驅(qū)，不可謂不受重視。承租人的利益是否被充分保護(hù)了？無疑！但賦予基于租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)以對抗效力，可否理解為是“公權(quán)力對人民自治的一種干預(yù)”？[11]暫且擱置“干預(yù)”一事，交易的穩(wěn)定性必須保護(hù)，然而對于承租人的保護(hù)卻讓天平產(chǎn)生了傾斜。房屋或不動產(chǎn)交易涉及的第三方利益所置何處？不動產(chǎn)交易所牽涉金額巨大，涉及交易的利益巨大，無論何種時空，買賣房產(chǎn)的第三方支付大量對價(jià)后一定需要得到的是完整的所有權(quán)，而非存在瑕疵、存在法律負(fù)擔(dān)的物。此乃購買房產(chǎn)者最基本心理狀態(tài)，不難接受。但是其租賃權(quán)利竟然具有如此強(qiáng)大對抗效力卻無從查起，沒有公示上的制度要求，豈不怪哉？

支氣管哮喘是一種以嗜酸性粒細(xì)胞及肥大細(xì)胞反應(yīng)為主的氣道變應(yīng)性炎癥,簡稱哮喘。近年來哮喘發(fā)病的嚴(yán)重程度及死亡率均有所升高。我國哮喘發(fā)病率接近1%,半數(shù)在12歲以下起病,成人男女發(fā)病率大致相同,約20%的病人有家族史[1-3]?，F(xiàn)抽選我院收治的36例支氣管哮喘患者為研究對象,探究支氣管哮喘的臨床護(hù)理干預(yù)效果。報(bào)告如下。

(二)租賃權(quán)需要以一定表征方式為人所知

“權(quán)利對于第三人之對抗效力與權(quán)利之公示作用應(yīng)相伴而生，乃法律之基本原則。”[12]307權(quán)利需要外觀予以表現(xiàn)，這種外觀需要為人所知，并予以認(rèn)可，這種權(quán)利的外觀表征方式與權(quán)利的需要密切相關(guān)，權(quán)利的需要越強(qiáng)烈，它的外觀表征也越發(fā)需要有法律強(qiáng)制力的保障。對于租賃本身和現(xiàn)在的上升地位，其表征方式相聯(lián)系的一系列制度規(guī)范并沒有建立，房屋租賃權(quán)的登記就是權(quán)利的表征方式，為參與者提供保障。

房屋租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要受到尊重，權(quán)利本身也就是交易的客體，但卻不可觸摸，并不在一定的空間上具有有形的存在。因此，權(quán)利由內(nèi)而外的為人所知，讓人們能夠?qū)?quán)利的主體、內(nèi)涵可以非常篤定和方便地了解。這樣，人們才能確定自己正在遵循什么樣的權(quán)利，如果沒有遵循會發(fā)生損害，這種損害會被法律苛責(zé)。盡管法律規(guī)定需要進(jìn)行登記，但是我國房屋租賃登記備案制度的設(shè)計(jì)無法完成租賃權(quán)的表征，這使得租賃雙方及第三人的交易常常處于不確定的狀態(tài)。

(三)房屋租賃權(quán)表征方式的選擇及必要性

租賃權(quán)如此強(qiáng)大的對抗效力會使租賃物的受讓人和抵押權(quán)人存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。很多國家及地區(qū)“同時搭配一定租賃權(quán)公示性之措施”，要求租賃權(quán)經(jīng)公示后，承租人才受到優(yōu)先保護(hù)，以限制租賃權(quán)對抗效力的絕對擴(kuò)張[12]304。

權(quán)利表征和公示方式具有多樣性，占有、登記、公證皆可。一般來說，不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動，其公示方式以登記為準(zhǔn)，但我國租賃權(quán)的公示方式未有規(guī)定，當(dāng)使用占有為表征方式會出現(xiàn)諸多混亂和不便。占有作為房屋租賃權(quán)利的公示方法存在明顯缺陷，在交易日益頻繁的現(xiàn)代社會，占有是否可以確定地將權(quán)利真實(shí)的展現(xiàn)給他人所知？并且確定地可以影響交易的效率，更何況占有需要利害關(guān)系人詳盡地調(diào)查。試想，有法律觀念的第三人需要購買某處房產(chǎn)，為了盡可能地得到完滿的物權(quán)狀態(tài)，避免租賃權(quán)出現(xiàn)在先為所有權(quán)實(shí)現(xiàn)設(shè)置阻礙，第三人除向出售人詢問租賃狀況，還需要分時段，分場合不斷查詢房屋是否存在承租人，承租人是否現(xiàn)實(shí)、觀念上占有該房屋，租賃期的長短等等，這一切只為避免對抗租賃權(quán)強(qiáng)大的對抗力。然而，這一切也可能因第三方對法律的不了解而將自己陷入欲入住已經(jīng)過不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后而不能的狀況。

那么房屋租賃權(quán)的公示方法還有登記與公證兩種可供選擇。在公證制度比較發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)，確有采取公證作為不動產(chǎn)租賃權(quán)的公示方法，如法國。法國是成文法國家中公證制度最為完善的國家，其將公證作為租賃權(quán)的對抗要件，乃傳統(tǒng)使然[13]。在我國臺灣地區(qū)，公證亦可作為租賃權(quán)公示的方法，根據(jù)臺灣地區(qū)“公證法”第八十九條之規(guī)定，法律上的利害關(guān)系人在提交相應(yīng)的證明后，可申請查詢。也正是這條規(guī)定使得臺灣地區(qū)的公證制度具備了公開查詢的特點(diǎn)。

但公證制度依然屬于非傳統(tǒng)意義上的公示手段，加之我國公證制度的相對不完善，并以保護(hù)隱私為其原則，屏蔽了公開查詢以達(dá)公示的目的，導(dǎo)致房屋租賃權(quán)的公證公示之路難以實(shí)現(xiàn)。

在選擇公示的方法時應(yīng)該考慮減少交易的成本、阻力，也要使得當(dāng)事人不要花費(fèi)過多的時間去收集交易所需要的信息，以提高交易效率和安全，房屋租賃權(quán)的登記成為最優(yōu)選擇。

四、房屋租賃權(quán)具有登記能力

綜上所述，作為一種權(quán)利，房屋租賃權(quán)被排除在“能夠記載在登記簿上的權(quán)利范圍”之外，具有登記能力的權(quán)利范圍是限定的。但是筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)租賃權(quán)是具有登記能力的。

第一，從法律規(guī)定的歷史來觀察，不動產(chǎn)租賃權(quán)利是可以具有登記能力的?！锻恋氐怯浺?guī)則》第二條第二款規(guī)定，“承租權(quán)”可以作為土地他項(xiàng)權(quán)利之一種予以登記。盡管之后的《土地登記辦法》沒有賦予“承租權(quán)”以登記能力，主要理由在于“土地承租權(quán)是一種債權(quán)，而不是物權(quán)。不需要進(jìn)行物權(quán)意義上的登記而是應(yīng)通過出租合同去調(diào)整和規(guī)范”[14]。

將房屋租賃合同進(jìn)行登記備案以對抗第三人，在國內(nèi)已有嘗試，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》和《上海市房屋租賃條例》均有規(guī)定?！渡虾Ｊ懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(滬高法民一[2005]16 號)第三十條規(guī)定：“未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以‘買賣不破租賃’為由向新的所有人主張繼續(xù)履行合同，但如果可以證明買受人明知的除外?！?/p>

第二，從民事基本制度事項(xiàng)歸屬內(nèi)容看，不動產(chǎn)租賃具有登記能力。民事基本制度包括了民事主體、物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)債權(quán)和家庭、收養(yǎng)、繼承等方面的制度。所有的民事基本制度事項(xiàng)都是為了遵循民法的基本價(jià)值方向，即提高交易效率，維持交易穩(wěn)定，保護(hù)交易安全，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效用的最大化。從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房屋租賃權(quán)利的登記蘊(yùn)含了力求降低法律行為成本獲得更高和更穩(wěn)定預(yù)期的目標(biāo)，讓可信賴的利益獲得最大的穩(wěn)定和滿足。資源的局限性要求“法律活動以資源的有效配置和利用為目的”。房屋租賃的參與者或有期待利益的第三人，能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行持續(xù)、合理、充分的識別和利用，發(fā)揮租賃的最大效用。放眼整個社會，租賃物的不間斷使用，可信賴的利益不間斷的實(shí)現(xiàn)，必然對社會秩序尤其是經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定大有裨益。

第三，從不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的自由與限制角度來看，不動產(chǎn)租賃權(quán)呼喚登記制度的確立。財(cái)產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)在法律上的體現(xiàn)，而財(cái)產(chǎn)并不是僅指物理上的一些具有財(cái)產(chǎn)性的物體，更加是一種權(quán)利，是一種涉及公民和物的關(guān)系中所固有的一些權(quán)利。從傳統(tǒng)意義上來說，包括了占有使用和處置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)權(quán)存在的范圍內(nèi)，它是具有排他性的權(quán)利，但它是有限制的，現(xiàn)實(shí)中沒有絕對的財(cái)產(chǎn)，正如法學(xué)家馮依海林所說，絕對的財(cái)產(chǎn)權(quán)會導(dǎo)致社會的解體。

財(cái)產(chǎn)權(quán)是設(shè)置在財(cái)產(chǎn)上的私權(quán)，包含了一切具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。除去物權(quán)，還包括債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)等司法上的權(quán)利，還有公物的使用權(quán)，比如國有土地或者集體土地的使用權(quán)等等。廣義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)除了物權(quán)還有債權(quán)，因?yàn)槠跫s是財(cái)產(chǎn)取得和處分的方式，保護(hù)契約自由和財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障密切相關(guān)。從這個意義上來說房屋租賃權(quán)毫無疑問地屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種。

法律的目的是保護(hù)和促進(jìn)自由，在保護(hù)和促進(jìn)自由的過程中，無可避免地給予一些限制。沒有自由，法律就會變成限制人們的一種強(qiáng)制性規(guī)范，自由和限制從來都是矛盾的統(tǒng)一體。自由是有限制的自由，限制的目的是拓展自由，因而限制應(yīng)該是在合法而且合理的范圍內(nèi)進(jìn)行。不動產(chǎn)的特性讓其成為資源的根本和熱點(diǎn)，其自由與限制無疑需要強(qiáng)大的定力發(fā)揮功效。

不動產(chǎn)的租賃需要自由的流動，這種自由有利于資源的有效利用與配置，可以使得人們生活水平提高和改善。房屋租賃的自由也有利于市場競爭的建立與完善，房屋租賃如果是被壟斷或者只有孤獨(dú)的參與者，那么這種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利是無法體現(xiàn)出價(jià)值的。如果不動產(chǎn)租賃無法自由地?fù)碛泻徒灰?，市場就沒有競爭，沒有人再會為了它創(chuàng)造財(cái)富，國家和社會也就沒有發(fā)展，財(cái)產(chǎn)權(quán)與市場經(jīng)濟(jì)、競爭密不可分，是維護(hù)價(jià)值的保證[15]。

房屋的租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)也要求有所限制。首先，它具有稀缺性，可供租賃的房屋數(shù)量在一定時期內(nèi)是比較恒定的，其地理區(qū)位，居住水準(zhǔn)不會發(fā)生大的變化，這種稀缺性與無止盡上升的社會需求產(chǎn)生巨大沖突。其次，從法哲學(xué)上看，房屋租賃的限制還肩負(fù)著效率與公平的價(jià)值取向并負(fù)有一定的社會功能，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)被課以社會義務(wù)，因?yàn)樗池?fù)著居住和穩(wěn)定社會的功能。正是因?yàn)槿绱朔N種，限制和自由的平衡對于財(cái)產(chǎn)權(quán)來說無疑非常重要，對于它的限制也應(yīng)該由法律來調(diào)整，而不應(yīng)只交付于行政法規(guī)或部門規(guī)章。房屋租賃權(quán)需要更高層級的法律加以規(guī)范，自由為原則，限制是例外，這是一種有限的自由，限制則需要完成憲法審查原則、合法限制原則、合理限制原則、比例原則和平衡原則才可以實(shí)現(xiàn)。有限的自由和適度的限制是構(gòu)建和諧社會的必要措施，對于房屋租賃權(quán)而言無論是自由還是限制，都需要付出成本和代價(jià)，一旦達(dá)到一個合適的平衡時，房屋租賃將會為國民的居住權(quán)做出貢獻(xiàn)，為國家和全民增加福祉。

由此，房屋租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，需要有限的自由和適度的限制，其參與交易中所展示的平衡和公示性，呼喚登記制度進(jìn)行規(guī)制。

五、我國房屋租賃權(quán)利登記的一些思考

房屋租賃權(quán)利被法律賦予了強(qiáng)大的對抗效力，其表征方式和公示制度又蘊(yùn)含諸多考量，實(shí)際此為一體之兩面，均為遵循民法之價(jià)值取向所做討論。租賃權(quán)對抗效力的背后意義，在于使承租人擁有相當(dāng)?shù)匚唬员銘?yīng)對權(quán)利沖突。但抵抗力和實(shí)現(xiàn)權(quán)利表征方式的最好路徑就是登記，可以方便為人所知悉，預(yù)防潛在交易風(fēng)險(xiǎn)。伴隨不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)展，其登記與查詢的成本也可以被很好地控制。

我國的城市房屋租賃制度的建立和發(fā)展時間比較短，現(xiàn)有的法律規(guī)范，以行政手段為目標(biāo)的方式予以調(diào)整，影響了房屋租賃登記制度目的的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手重構(gòu)房屋租賃權(quán)登記體系。

一是不動產(chǎn)登記部門作為房屋租賃的登記機(jī)構(gòu)。在考慮房屋租賃的登記部門時應(yīng)該考慮不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在功能上的相似性。對此過去曾有爭論，歸納有三：第一種認(rèn)為應(yīng)該效仿德國，不動產(chǎn)登記是一種司法行為，應(yīng)歸屬于法院；第二種認(rèn)為應(yīng)歸屬于行政部門，但是一地應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行，不可多部門牽頭；第三種認(rèn)為不動產(chǎn)登記應(yīng)為公證機(jī)關(guān)。雖然《商品房租賃管理辦法》第十四條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案，但是“管理辦法”實(shí)現(xiàn)的目的是管理職能，其設(shè)計(jì)并無權(quán)利登記的本意。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，不動產(chǎn)登記部門塵埃落定，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)登記工作。電子化和系統(tǒng)化都很清晰地有利于房屋租賃登記的進(jìn)行，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行政屬性也決定了可將房屋租賃登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一在不動產(chǎn)登記部門。

二是統(tǒng)一城市房屋租賃登記規(guī)則。這里的統(tǒng)一規(guī)則應(yīng)是將登記作為房屋租賃權(quán)具備對抗力的要件，并統(tǒng)一房屋租賃登記機(jī)關(guān)的登記時限。承租人以“買賣不破租賃”和承租人的優(yōu)先購買權(quán)為由對抗第三人的所有權(quán)，對第三人的權(quán)利而言產(chǎn)生較大的影響，并且租賃市場的重啟帶來一系列需要與房屋租賃登記進(jìn)行銜接的需求，如公共服務(wù)如何生根落戶到租戶，不能僅憑一紙合同。登記是現(xiàn)階段最行之有效的辦法。

三是加快建立城市房屋租賃電子登記制度。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，手機(jī)、物聯(lián)網(wǎng)的普及，電子信息和大數(shù)據(jù)的共享，已經(jīng)具備房屋租賃電子登記的條件。電子登記有利于降低登記成本，提高登記效率；有利于信息共享，為政府管理及人們查詢提供便利，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易安全和公平。

四是房屋租賃登記基本信息查詢的門檻應(yīng)該更低，查詢內(nèi)容應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范。租賃信息的查詢是房屋租賃登記的重要內(nèi)容，2018年3月，原國土資源部發(fā)布了《不動產(chǎn)登記資料查詢辦法》，單列查詢辦法意味著對于登記信息查詢工作的突破，同時也要強(qiáng)調(diào)對當(dāng)事人隱私信息的保護(hù)。我國房屋租賃市場還是處于低發(fā)展階段，面臨承租人更迭快、租賃期短、穩(wěn)定性差的特點(diǎn)，利害關(guān)系人在實(shí)際操作中比較難認(rèn)定，加上社會公共服務(wù)權(quán)益的普惠，承租人對于可期待利益有比較大的穩(wěn)定需求，對于初期的租賃市場，建議對于房屋租賃登記基本信息查詢應(yīng)該參考“查詢辦法”，但是設(shè)置更低的查詢門檻，當(dāng)然可以在技術(shù)上做出處理，如查詢?nèi)藛T信息、頻次等。

在查詢內(nèi)容上，可以將房屋租賃登記的內(nèi)容進(jìn)行分類：一類是房屋權(quán)利狀況，如房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋上是否存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)、是否為即將征收的財(cái)產(chǎn)、是否屬于危房等相關(guān)情況的記載；另一類是當(dāng)事人的隱私，如婚姻狀況、職業(yè)、家庭等。

六、結(jié)語

綜上，經(jīng)過對有關(guān)房屋租賃權(quán)利登記理論的梳理，確立登記為權(quán)利公示手段的基礎(chǔ)上，對我國房屋租賃登記制度現(xiàn)有體系及其應(yīng)當(dāng)具備的社會價(jià)值進(jìn)行分析，總結(jié)了其中存在的一些問題?！白赓彶⑴e”系列政策只是喚醒我國房屋租賃的輕輕一針，攪動的絕不僅是房屋租賃登記而已。習(xí)總書記在十九大報(bào)告中再次提出繁榮租賃市場的聲音振聾發(fā)聵，房屋租賃市場的新篇章等待開啟。如何通過確立房屋租賃登記能力逐步轉(zhuǎn)變成立法論上租賃權(quán)登記的實(shí)現(xiàn)還需要時間和政府諸多部門的合作，租賃權(quán)登記的問題和弊端也會慢慢顯現(xiàn)，但租賃權(quán)登記僅僅是我國租賃立法的前戰(zhàn)場，對租賃法的需求正呼之欲出。