樓市遭遇政策大頂

何佳艷 張翠平

7月31日召開的中共中央政治局會議對下半年經(jīng)濟工作部署了六大主要任務，其中之一就是要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，并特別提到了要“堅決遏制房價上漲”。

政治局會議是中央定調(diào)經(jīng)濟的頂級會議，反映了最高決策層對經(jīng)濟的判斷和接下來的治理思路。相比之前“遏制熱點城市房價過快上漲”“防范房地產(chǎn)泡沫”等模糊說法，此次政治局會議的表態(tài)簡單直接：堅決遏制房價上漲。業(yè)界由此判斷，樓市政策大頂已經(jīng)基本確定。

堅決遏制房價上漲

“堅決遏制房價上漲，這句話信息量非常大。我們要看到，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，這是中央政治局的會議內(nèi)容，用‘下決心這三個字，說明中央在房地產(chǎn)市場的問題上，決心是堅定的。這也與之前新華社連發(fā)四篇樓市述評的文章，所提出的是一致的，就是中央在向那些市場上對樓市調(diào)控還心存幻想、猶豫不決的人或機構宣示決心，不要再在樓市調(diào)控和監(jiān)管方面，有所遲疑或者懷疑，尤其是部分地方政府還是死死抓著‘土地財政不放松，表面上調(diào)控，但背地里卻上有政策下有對策，還有那些炒房者，投機者，希望通過惡意炒作、違法投機等行為，炒作樓市謀取暴力的行為，不要再心存幻想了?！?青島大學經(jīng)濟學院教授易憲容表示，“總之，本次政治局會議十分罕見地明確中央對房價的態(tài)度為堅決遏制上漲，而非過快上漲，這表明高層對房地產(chǎn)態(tài)度的根本性轉(zhuǎn)變。這表明高層已經(jīng)充分意識到高房價對經(jīng)濟的傷害，對社會穩(wěn)定的威脅。從這個意義上，我們可以大膽判斷，房價的政策大頂已經(jīng)形成。”

堅決遏制房價上漲的嚴厲表述后面，是房地產(chǎn)市場越調(diào)越漲的現(xiàn)實。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華日前表示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米，增長4.2%；全國商品房銷售額78300億元，增長14.4%。而在住房銷售價格方面，70個大中城市7月份上漲的有65個。具體來看，今年7月，據(jù)初步測算，北上廣深4個一線城市中，在新建商品住宅銷售價格上，上海比上月價格下降，北京、廣州和深圳價格分別比上月上漲0.2%、0.6%和0.5%。之前有一種聲音認為，國家對房價的控制所有放松?，F(xiàn)在看，其實不然。

遏制房價上漲，會出現(xiàn)什么情況呢？易憲容分析，不準漲的意思，就是只有橫盤和跌。如果是橫盤，那就是房價基本穩(wěn)定，波動幅度會非常小，然而，通常情況下，長時間維持橫盤的可能性非常小，資本市場有一個說法，叫橫久必跌?？紤]到炒房的各種機會成本，如果房價不再上漲，那么必然掉頭向下。然而，房價一旦下跌，受影響的面又會非常多，甚至很多地方經(jīng)濟會受到嚴重的影響，因此，從短時間來看，調(diào)控政策依然不會放松，各種限價、限售的政策，依然會加緊出臺，而這種限制交易，也是限制價格大幅度浮動的一個手段之一。

也就是說，未來一段時間內(nèi)，可能在有些地方會出現(xiàn)，有房子你賣不出去，想買房也未必能買到的情形。

7月31日中央政治局會議之后，深圳率先行動。當日，深圳出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點有三，第一限制企業(yè)買房，第二新購入商品住宅限售3年，第三離婚后兩年內(nèi)買房按照二套執(zhí)行。

繼深圳之后，西安、長沙、杭州、上海、江陰、南京等城市紛紛出臺調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，未來會有更多城市跟進。這輪調(diào)控會有三大趨勢，就是要限制企業(yè)購房，限制離婚后購房，限制短期內(nèi)賣出。

這其中，最重要的一環(huán)就是限制企業(yè)購房。目前出臺調(diào)控政策的幾個城市，無一例外都將限制企業(yè)購房作為重要著力點。根據(jù)審計署公告， 2017年，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。公告還披露，上市公司炒房只是炒房冰山一角，非上市公司炒房規(guī)模遠比上市公司龐大，企業(yè)炒房能夠完美地避免限購，而且連交易成本都省了，炒房者把房子裝到公司底下，然后連同公司一起買賣，神不知鬼不覺就賺得盆滿缽滿。針對家庭的限購政策，反而成為了企業(yè)炒房的保護傘。

加快建立房地產(chǎn)長效機制

自2016年12月9日中央政治局會議首次提出加快研究建立房地產(chǎn)長效機制以來，房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉，房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地。此次政治局會議再提房地產(chǎn)長效機制，業(yè)內(nèi)人士預計后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布，而房產(chǎn)稅草案是否會在年內(nèi)出臺更成為關注焦點。

根據(jù)6月份自然資源部的消息，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。這被普遍認為是房地產(chǎn)稅的技術前提已經(jīng)打通。

更早在今年全國兩會上，全國人大發(fā)言人表示，加快房地產(chǎn)立法，是黨中央提出的重要任務，并透露房產(chǎn)稅法草案正在加快起草。

據(jù)不具姓名的財稅專家透露，房地產(chǎn)稅有可能加速立法。今年10月，或者是12月，房地產(chǎn)稅法草案有可能提交全國人大常委會審議。

租售比將回歸合理狀態(tài)

7月31日政治局會議之后，房租暴漲突然成為火爆話題。

據(jù)報道，近期部分重點城市房租出現(xiàn)了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關注的焦點。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。同時，由于租金上漲的預期，個人房東普遍不愿簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易占比僅13.4%。

在本輪住房市場租金上漲過程中，全國情況如何？貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環(huán)比均上漲，漲幅分別為2.4%、2.1%與3.1%。二線城市中，南京與濟南的租金環(huán)比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。

環(huán)比數(shù)據(jù)反映的是逐期的發(fā)展速度，同比數(shù)據(jù)反映的相對發(fā)展速度或許更直觀。據(jù)中國房情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月份同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68，熱點二線合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，當前熱點城市房租上漲與受房價上漲刺激，新增市場供給尚未形成有效需求，以及畢業(yè)季到來短期內(nèi)拉高的租賃需求等重要因素有關。

房租暴漲引起社交媒體上一片哀嘆：剛需不僅買不起房，就連租房，可能將要租不起了。而長租公寓、信用租房等站在 “風口”的租房模式及其背后的資本被視為“推手”，成為爭議焦點。爭議之下，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會于8月20日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。

從2017年起，在租售并舉戰(zhàn)略規(guī)劃下，中國排名靠前的房企，從萬科到碧桂園，再到華潤，全部推出長租公寓項目。長租公寓品牌可以通過吸收房源，提升房屋硬件配套、軟件服務從而獲得租金溢價。

除了地產(chǎn)開發(fā)商，以鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創(chuàng)業(yè)公司們也紛紛做起長租公寓。華平投資合伙人丁毅曾公開表示，國內(nèi)體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍，一居的品牌長租公寓有巨大的市場空間。

長租公寓需要規(guī)模效應，而各路資本在有限的房源市場上跑馬圈地，必然需要以高于市場價格的租金搶占地理位置好、熱門小區(qū)的房源。長租公寓的圈地行為，確實一定程度上助推了房租上漲，但需要厘清的是，熱點城市的長租公寓品牌目前是否取得了壟斷定位，使消費者沒有選擇權，不得不接受長租公寓機構溢價后的房租價格？

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，目前長租公寓占整個房屋租賃市場的比例不足5%，而在房價漲幅最大的10個城市中，租賃住房的機構化比例其實都不高，最高的北京也僅為10.3%，北京也是唯一超過10%的城市。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說：“長租公寓至多在部分熱點區(qū)域起到了哄抬的效果，但說他壟斷市場操縱價格，可能真的沒這個本事?！?/p>

曾聲稱長租公寓資金回報率低而尚未涉足此領域的SOHO中國董事長潘石屹，日前又發(fā)表長微博，直指房租猛漲的根本原因是畸形的租售比和供需矛盾。他認為，正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。而現(xiàn)在，以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

同時，他認為這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質(zhì)是逐利的，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價值規(guī)律做生意。

一位不愿具名的分析師認為，7月31日政治局會議后，房價基本被按住，資金買房不成，買股不獲利，將眼光投向尚未進行嚴格管控的原材料、農(nóng)產(chǎn)品、儲備物質(zhì)等，外加人民幣的貶值，進口原材料的價格在上漲，當物價開始溫和啟動，自然也會帶動房租等生活資料的上漲。

而對于未來的房租走向，這位分析師和潘石屹均認為，租金回報率將回到一個合理穩(wěn)定的狀態(tài)，在房價難以大跌的情況下，房租也會朝租售比提高的方向逐步演進。

（特約撰稿人單位：中央財經(jīng)大學）