基于多規(guī)合一的項(xiàng)目智能選址模型及應(yīng)用

孫偉，郭源泉，唐偉平

（1.南京市信息中心，南京210008；2.廣州奧格智能科技有限公司，廣州510663）

0 引言

建設(shè)項(xiàng)目選址是城市規(guī)劃管理工作的重要內(nèi)容，能保證項(xiàng)目選址布局與城鄉(xiāng)規(guī)劃緊密結(jié)合，促進(jìn)項(xiàng)目選址管理的制度化、智能化[1-2]。而建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃作為項(xiàng)目選址的“指揮棒”，在多規(guī)融合的背景下，解決了規(guī)劃打架、盤(pán)活了土地資源、縮短了審批時(shí)間、實(shí)現(xiàn)資源共享等項(xiàng)目選址過(guò)程中遇到的難點(diǎn)和問(wèn)題[3-4]。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和日益復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，科學(xué)的項(xiàng)目選址決策顯得十分重要，同行作了大量應(yīng)用研究：基于GIS 的天河區(qū)應(yīng)急式項(xiàng)目選址規(guī)劃研究，為此類(lèi)項(xiàng)目的前期決策提供初步依據(jù)[5]；寧波市北侖區(qū)“一張圖”決策服務(wù)平臺(tái)，提供融合各類(lèi)規(guī)劃信息的一張圖為決策者項(xiàng)目選址提供依據(jù)[6]；“數(shù)字武漢”三維數(shù)字城市模型，在三維模型上，結(jié)合市政地下管線、地形坡度坡向分析等功能，對(duì)不同的擬建地址進(jìn)行比較分析，篩選出適宜的選址[7]。上述方法在一定程度上為智能選址提供了解決方法，能夠幫助決策者做相應(yīng)的選擇，然而并未將多規(guī)合一的結(jié)果作為選址的必要條件，較難選取一個(gè)符合各項(xiàng)規(guī)劃要求的擬建地址。本文在“多規(guī)合一”的基礎(chǔ)上，建立了項(xiàng)目選址決策支撐因子庫(kù)模型體系，利用層次分析法對(duì)影響因子進(jìn)行量化評(píng)估，再根據(jù)具體項(xiàng)目建立選址的因子體系模型，并通過(guò)“多規(guī)合一”平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)選址用地篩選與研判，以便形成更科學(xué)、更有效的選址方案為決策提供依據(jù)。

1 項(xiàng)目選址影響因素

建設(shè)項(xiàng)目選址考慮的因素比較多，要結(jié)合“優(yōu)地優(yōu)用、地盡其用、節(jié)約集約用地”方針，既要考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益，也要考慮對(duì)不同類(lèi)型建設(shè)項(xiàng)目起主導(dǎo)作用的影響因素[8]。在項(xiàng)目選址決策時(shí)既需要定性考慮多規(guī)合一的空間符合性，也要定量分析項(xiàng)目選址質(zhì)量的其它影響因子，能針對(duì)不同用地性質(zhì)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)劃相符空間布局最優(yōu)的智能化選址。首先構(gòu)建項(xiàng)目選址模型因子庫(kù)，選取多規(guī)合一符合性因子和選址優(yōu)化相關(guān)因子，進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目選址的各大類(lèi)相關(guān)因子形成一套可計(jì)算、可操作、可比較的因子體系，并以此作為規(guī)劃選址的科學(xué)依據(jù)。多規(guī)合一符合性因子見(jiàn)表1，項(xiàng)目選址優(yōu)化涉及常見(jiàn)因子見(jiàn)表2。

2 選址影響因子與模型

在項(xiàng)目選址過(guò)程中將相關(guān)指標(biāo)因子按照隸屬關(guān)系劃分為不同的層次結(jié)構(gòu)，采用層次分析法來(lái)確定指標(biāo)因子的權(quán)重[9]。具體過(guò)程如下：

（1）建立影響因子的分析模型

首先將項(xiàng)目所包含的因子分組，每一組劃分為一個(gè)層次，按照從最高層、中間層、最底層的遞階結(jié)構(gòu)，將復(fù)雜問(wèn)題分解為簡(jiǎn)單的組成部分。根據(jù)它們之間的制約關(guān)系構(gòu)成多層次指標(biāo)體系，由上一節(jié)歸納后得到一級(jí)因子5 個(gè)，二級(jí)因子28 個(gè)。選址影響因子的層次分析模型如圖1。

表1 多規(guī)合一符合性因子

表2 項(xiàng)目選址優(yōu)化涉及常見(jiàn)因子

圖1 選址影響因子的層次分析模型

（2）判斷矩陣構(gòu)建

在每一層次上對(duì)該層的因子進(jìn)行逐個(gè)對(duì)比，對(duì)各個(gè)影響因子彼此間的重要程度量化，通常采用9 標(biāo)度法進(jìn)行賦值,構(gòu)造相互比較結(jié)果的判斷矩陣。層次分析法的判斷矩陣模式，方便決策者進(jìn)行不同指標(biāo)之間的兩兩比較，有助于決策者明確各影響因素之間的關(guān)系。在構(gòu)建判斷矩陣時(shí)，通過(guò)請(qǐng)教相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家對(duì)各個(gè)影響因子指標(biāo)進(jìn)行比較評(píng)分，以一級(jí)指標(biāo)影響因子重要關(guān)系為例建立判斷矩陣見(jiàn)表3，其他每個(gè)判斷矩陣依次類(lèi)推。

表3 判斷矩陣

最后再計(jì)算判斷矩陣的最大特征根λmax和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化后得到一級(jí)因子的權(quán)重向量W。

由此得到的最大特征根λmax=5.814，歸一化后特征向量值為W=[0.384，0.174，0.066，0.335，0.041]即為對(duì)應(yīng)的影響因子權(quán)重值。

（3）計(jì)算各層次因子的組合權(quán)重

在進(jìn)行單一層次判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)之后，利用單層次排序的影響因子權(quán)重計(jì)算各層次影響因子的組合權(quán)重，計(jì)算完成后再對(duì)組合權(quán)重計(jì)算結(jié)果進(jìn)行一致性檢驗(yàn)[10-12]。若結(jié)果不滿足一致性要求，則對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整。

3 模型實(shí)現(xiàn)過(guò)程

多規(guī)合一項(xiàng)目協(xié)調(diào)生成階段包含的選址決策過(guò)程，是結(jié)合各類(lèi)項(xiàng)目的用地性質(zhì)、用地面積、選址偏好等具體要求，從全面、科學(xué)、協(xié)調(diào)發(fā)展的視角，并揉和候選地塊的空間分布及城市規(guī)劃學(xué)、地理學(xué)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程學(xué)等多學(xué)科知識(shí)，靈活設(shè)定各類(lèi)項(xiàng)目選址評(píng)估模板，為后續(xù)選址方案的綜合評(píng)估、協(xié)同審批提供基礎(chǔ)[13-14]?；凇岸嘁?guī)合一”的共享數(shù)據(jù)與沖突檢測(cè)服務(wù)，采用WebGIS、ArcSDE 數(shù)據(jù)管理、SOA 服務(wù)、多規(guī)管控分析等技術(shù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃選址輔助決策系統(tǒng)，在選址規(guī)劃符合性自動(dòng)檢查基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)選址優(yōu)化多層次因子靈活組合與權(quán)重設(shè)置功能，直接服務(wù)于國(guó)土規(guī)劃審批業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選址決策。

系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)需要考慮影響建設(shè)項(xiàng)目的各種因素，建立評(píng)估因素體系庫(kù)，通過(guò)疊加和集成整合與空間規(guī)劃有關(guān)的專(zhuān)題地理空間數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)據(jù)，以及涉及空間位置的各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃數(shù)據(jù)，對(duì)模型庫(kù)中的評(píng)估因子進(jìn)行科學(xué)分析評(píng)價(jià)。針對(duì)不同項(xiàng)目采用相應(yīng)的因子評(píng)估體系，在滿足多規(guī)合一的限制條件下，生成候選地塊圖斑對(duì)比方案，并分析和評(píng)估建設(shè)項(xiàng)目擬占地范圍內(nèi)及周邊的各種自然和社會(huì)環(huán)境條件、制約或者有利因素。通過(guò)輸出建設(shè)項(xiàng)目合理合規(guī)性分析報(bào)告和項(xiàng)目選址方案對(duì)比報(bào)告共享各規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行預(yù)審，解決各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)沖突，促進(jìn)項(xiàng)目的快速落地，為建設(shè)項(xiàng)目最終落地提供科學(xué)、合理、智能化的保障。具體的流程如圖2。

4 模型應(yīng)用實(shí)例

針對(duì)多規(guī)合一實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目選址機(jī)制不完善的問(wèn)題，基于前述選址模型開(kāi)發(fā)了“多規(guī)合一”平臺(tái)的項(xiàng)目選址輔助決策系統(tǒng)，利用“多規(guī)合一”平臺(tái)共享的空間數(shù)據(jù)，智能引導(dǎo)各類(lèi)項(xiàng)目從合規(guī)性選址到量化優(yōu)化選址。以基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目、居住項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目三種項(xiàng)目選址為例，進(jìn)行項(xiàng)目落地選址分析，對(duì)不同的項(xiàng)目將從因子庫(kù)中提取相關(guān)影響因子構(gòu)建具體建設(shè)項(xiàng)目的因子評(píng)價(jià)體系見(jiàn)表4。

圖2 建設(shè)項(xiàng)目選址實(shí)現(xiàn)過(guò)程

表4 三類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目因子評(píng)價(jià)體系

（1）基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目選址

首先以南京頤樂(lè)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目用地類(lèi)型為例，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體信息內(nèi)容如圖3，確定項(xiàng)目選址因子評(píng)價(jià)體系后，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果最終確定的最佳選址方案（如圖4）及合理合規(guī)性檢測(cè)報(bào)告如圖5。

圖3 南京頤樂(lè)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目信息

圖4 南京頤樂(lè)康養(yǎng)社區(qū)選址落地

圖5 南京頤樂(lè)康養(yǎng)社區(qū)合理合規(guī)性檢測(cè)報(bào)告

結(jié)合康養(yǎng)社區(qū)人員的居住需求，并在指標(biāo)因素選取時(shí)進(jìn)行了考慮，從選址結(jié)果來(lái)看，該地塊有開(kāi)闊的自然資源、寬敞的場(chǎng)地、遠(yuǎn)離噪聲和污染地段，城市快速路和軌道交通能夠方便地到到達(dá)，并且靠近學(xué)校、公園、生活配套設(shè)施較完善，能為康養(yǎng)人員提供了安靜、舒適的生活環(huán)境。

（2）居住項(xiàng)目選址

以常見(jiàn)的居住建設(shè)項(xiàng)目選址為例，由于居住用地項(xiàng)目主要以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類(lèi)項(xiàng)目在城市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。因此，在選址過(guò)程中，除了考慮政府的管控限制條件，還需權(quán)衡區(qū)位交通便捷度、市政交通的可達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施配套。根據(jù)設(shè)定的因子評(píng)價(jià)體系對(duì)篩選出來(lái)的符合條件候選圖斑進(jìn)行綜合打分，最后生成選址分析對(duì)比報(bào)告如圖6。

圖6 項(xiàng)目選址對(duì)比方案

居住項(xiàng)目選址要為居民提供方便的生活環(huán)境，滿足居民多方面的生活服務(wù)保障需求，基于此從多個(gè)項(xiàng)目選址對(duì)比方案確定最佳的選址位置。

（3）工業(yè)項(xiàng)目選址

針對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行智能選址分析，可以根據(jù)工業(yè)用地的實(shí)際性質(zhì)和規(guī)模，通過(guò)行政區(qū)劃、文件導(dǎo)入和自定義繪制三種選址方式進(jìn)行項(xiàng)目范圍選址，再綜合工業(yè)項(xiàng)目特征確定項(xiàng)目選址因子評(píng)價(jià)體系，通過(guò)所選的項(xiàng)目影響因子體系對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行條件設(shè)定選址，最后選出符合條件的圖斑并生成項(xiàng)目選址對(duì)比方案如圖7，最后推送相關(guān)部門(mén)討論分析敲定最佳選址方案。

圖7 項(xiàng)目選址對(duì)比方案

根據(jù)選址方案結(jié)果發(fā)現(xiàn)工業(yè)用地選址主要沿對(duì)外交通干線布局，有便捷的對(duì)外交通聯(lián)系；同時(shí)，盡可能靠近城市倉(cāng)庫(kù)、裝卸場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)等社會(huì)性設(shè)施，可以減少工業(yè)自設(shè)輔助設(shè)施的規(guī)模，分析這一結(jié)果基本符合實(shí)際的工業(yè)選址要求。

5 結(jié)語(yǔ)

本論文通過(guò)系統(tǒng)性研究了多規(guī)合一項(xiàng)目選址的影響因子，設(shè)計(jì)了項(xiàng)目選址定性和定量評(píng)估模型，并自定義了基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目、居住項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目三種類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)證了選址模型的適用性；為了提供功能的可操作性，各類(lèi)模型的因子可靈活定制、按需增減，用戶也可以根據(jù)需要自定義因子模型。項(xiàng)目選址模型可以綜合考慮各方面的因素，能夠?yàn)楦黝?lèi)建設(shè)用地確定候選地塊圖斑，解決由于部門(mén)規(guī)劃沖突導(dǎo)致的項(xiàng)目無(wú)法落地與重復(fù)選址等問(wèn)題，滿足各職能部門(mén)多規(guī)的要求。最終促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目快速、高效生成與落地，為管理部門(mén)招商引資規(guī)劃提供輔助決策支持作用。