REITs對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響淺析★

李 娜 徐 強(qiáng) 姚清振 孫克陽(yáng)

(聊城大學(xué)建筑工程學(xué)院，山東 聊城 252000)

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)是啟動(dòng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重要金融工具，也是資產(chǎn)證券化的一個(gè)主要品種。目前，REITs在美國(guó)已經(jīng)發(fā)展成熟，澳大利亞、日本、新加坡等國(guó)家和地區(qū)已發(fā)展成為國(guó)際上較成熟REITs市場(chǎng)代表，我國(guó)REITs處于起步階段，已有大量學(xué)者及相關(guān)工作者對(duì)我國(guó)REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及推出等方面做了大量研究分析，并提出了很多有益的建議。目前，我國(guó)處于房地產(chǎn)調(diào)控階段，推出REITs的呼聲越來(lái)越高，有必要分析研究REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，以更好的促進(jìn)REITs在我國(guó)的落地生根。

1 REITs概述

REITs是一種通過(guò)發(fā)行股票或者收益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金形成基金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊集合投資制度[1]。REITs是具有高流動(dòng)性的有價(jià)證券，投資者可靈活退出[2]，主要收益來(lái)自物業(yè)租金收入及其增值收益，其收益主要用于給投資者分紅，稅收優(yōu)惠是REITs最顯著的特征，是REITs得以產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)力。所有REITs較成熟的國(guó)家都在稅法或?qū)ｍ?xiàng)法律中明確REITs的稅收優(yōu)惠政策，避免雙重稅收，以此來(lái)刺激投資者的投資熱情，促進(jìn)REITs投資模式的發(fā)展，以新加坡為例，對(duì)REITs免收所得稅，同時(shí)，對(duì)于個(gè)人投資者從REITs取得的分紅給與免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠[3]。

2 海外REITs發(fā)展及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響

美國(guó)是發(fā)展最早也是目前國(guó)際上最成熟的REITs市場(chǎng)。1960年美國(guó)國(guó)會(huì)正式發(fā)布《REITs法案》，引導(dǎo)社會(huì)資金通過(guò)REITs投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。在過(guò)去幾十年的發(fā)展歷程中，REITs通過(guò)將資本高效地注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資小額化、不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化，使房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)單化，并分散了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高了房地產(chǎn)投資透明度，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)(NAREIT)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1971年美國(guó)REITs有34只，總市值約15億美元。目前，美國(guó)RIETs市值已達(dá)1.1萬(wàn)億美元，有225只REITs在紐交所上市交易。

20世紀(jì)70年代初，澳大利亞進(jìn)入惡性滯脹環(huán)境，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易熱情大減。澳大利亞推出REITs相關(guān)準(zhǔn)入法則，引入資金支持房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，幫助其房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。經(jīng)過(guò)不斷探索與實(shí)踐，澳大利亞REITs已形成一定規(guī)模且具有較高市場(chǎng)成熟度。目前，澳大利亞共有上市REITs 60多只，市值規(guī)模超1 020億美元，是當(dāng)前全球第二大REITs市場(chǎng)。目前，澳大利亞房地產(chǎn)證券化的比例在全世界是最高的，超過(guò)了50%，在澳大利亞REITs的市場(chǎng)參與程度非常高，各種投資機(jī)構(gòu)(如退休基金、投資基金和保險(xiǎn)公司)都有一定比例的資金通過(guò)REITs進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，日本選擇REITs推動(dòng)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2000年11月，日本推出亞洲首個(gè)REITs產(chǎn)品，其后，規(guī)模不斷擴(kuò)張的REITs推動(dòng)了東京、大阪、名古屋三大商圈地產(chǎn)價(jià)格的回升，2006年9月，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格上漲14%，居民用地價(jià)格上漲18%，引領(lǐng)日本地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸。目前，日本上市的REITs產(chǎn)品達(dá)58只，總市值規(guī)模1 000億美元。

亞洲金融危機(jī)之后，為了改變房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷狀況，新加坡證券交易所審核委員會(huì)提出設(shè)立上市財(cái)產(chǎn)信托。新加坡REITs的推出，不但逐漸扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)局面，而且打開(kāi)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的大門(mén)。與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不同，新加坡的REITs市場(chǎng)最為國(guó)際化，大量REITs持有的基礎(chǔ)物業(yè)除在本國(guó)之外，還有較高比例的基礎(chǔ)物業(yè)分布在亞太地區(qū)及歐美等地，成為亞洲地區(qū)REITs募資中心。

分析美國(guó)、澳大利亞、日本及新加坡的發(fā)展情況，發(fā)現(xiàn)其REITs的推出背景相似，均是在房地產(chǎn)承壓之時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)揮了重要作用。對(duì)房地產(chǎn)的影響概括為三方面：第一，增強(qiáng)企業(yè)持有資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，減輕企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債負(fù)擔(dān)；第二，降低房地產(chǎn)投資參與門(mén)檻，使得中小投資者也可參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，增加有效投資需求；第三，在拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求、防止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌、幫助房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展起到了一定作用。綜合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，REITs有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3 國(guó)內(nèi)REITs現(xiàn)狀及其對(duì)房地產(chǎn)影響分析

3.1 國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展歷程

自21世紀(jì)初我國(guó)引入REITs概念以來(lái)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，REITs在我國(guó)沒(méi)有取得明顯發(fā)展，但不乏有市場(chǎng)主體嘗試發(fā)行REITs產(chǎn)品，直到近年來(lái)，相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)推動(dòng)了我國(guó)REITs在探索中不斷發(fā)展，2016年國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)文件明確提出：“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。”2017年7月建房[2017]153號(hào)文件也再次提出要推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。2018年4月25日，我國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，該通知為住房租賃類(lèi)REITs發(fā)行正式打開(kāi)了通道[4]。

近年來(lái)，陸續(xù)有企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)行了類(lèi)似REITs的產(chǎn)品，這些產(chǎn)品大部分以“資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的形式發(fā)行，不具備REITs的全部特征，因此被稱(chēng)為類(lèi)REITs產(chǎn)品。同時(shí)，根據(jù)REITs投資組合模式劃分方式，REITs主要有權(quán)益型和抵押型兩種模式，目前，我國(guó)已發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品大部分為權(quán)益型類(lèi)REITs。截止到2018年4月，我國(guó)已經(jīng)發(fā)行的權(quán)益型類(lèi)REITs有29單，累計(jì)發(fā)行規(guī)模600多億元。詳情見(jiàn)表1。

表1 我國(guó)權(quán)益型類(lèi)REITs產(chǎn)品一覽表

可見(jiàn)，我國(guó)類(lèi)REITs發(fā)展已初具規(guī)模。2005年，“鵬華前海萬(wàn)科REITs”的發(fā)行，在我國(guó)REITs探索發(fā)展道路上具有里程碑意義?！谤i華前海萬(wàn)科REITs”為我國(guó)內(nèi)地第一單公募REITs，根據(jù)其年度報(bào)告顯示，2016年基金實(shí)現(xiàn)收益2.72億元，2017年，每份基金分紅達(dá)到5.43元，兩年分紅累計(jì)每份9.31元，投資收益可觀。“鵬華前海萬(wàn)科REITs”無(wú)疑是萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)REITs的有益嘗試，不但有效緩解了自身資金壓力，而且積累了自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于其他自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)具有很好的借鑒意義。但是其除了具有公募性質(zhì)以外，“鵬華前海萬(wàn)科REITs”在組織結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資比例、運(yùn)作模式等方面，與其他成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)REITs存在很大差異。具體差異見(jiàn)表2。

表2 “鵬華前海萬(wàn)科REITs”與標(biāo)準(zhǔn)REITs差異

除此之外，總結(jié)我國(guó)類(lèi)REITs與標(biāo)準(zhǔn)REITs的區(qū)別，在稅收、募集方式等方面差異明顯，標(biāo)準(zhǔn)REITs通?？梢韵硎芤欢ǘ愂諆?yōu)惠，而目前我國(guó)卻存在雙重征稅的發(fā)展阻礙；同時(shí)，與標(biāo)準(zhǔn)REITs的公募不同，我國(guó)類(lèi)REITs大部分為私募形式。

我國(guó)在REITs發(fā)行上的大膽嘗試，已經(jīng)積累了大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備了一定理論基礎(chǔ)，我國(guó)REITs市場(chǎng)容量很大，并會(huì)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，所以，我們應(yīng)在分析差異的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中不斷探索和完善，培育具有中國(guó)特色的REITs市場(chǎng)，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性循環(huán)。

3.2 REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及REITs發(fā)展現(xiàn)狀，分析REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1)促進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度的加快建立以及租賃住房規(guī)?；l(fā)展。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然方向?yàn)樯鐣?huì)資本投入比例提升和市場(chǎng)化供應(yīng)為主體，與傳統(tǒng)住房開(kāi)發(fā)相比，租賃市場(chǎng)存在資金沉淀量大、租金回報(bào)率低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、融資成本高等制約租賃行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，REITs使得這些問(wèn)題得以解決，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2)拓寬投融資渠道，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要依賴(lài)于銀行信貸，一方面企業(yè)融資渠道窄，另一方面，增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)REITs把市場(chǎng)融資注入到房地產(chǎn)行業(yè)，幫助企業(yè)解決融資難問(wèn)題，緩解銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。REITs的推出，將促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

3)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。REITs可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，投資者不用購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)REITs份額即可享不動(dòng)產(chǎn)分紅，將大大降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以居住需求為目的的發(fā)展道路上來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。

4)盤(pán)活存量資產(chǎn)并豐富和深化房地產(chǎn)的管理。REITs可為企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，將不動(dòng)的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性更強(qiáng)的現(xiàn)金資產(chǎn)。REITs使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由原來(lái)的直接、集中占有變?yōu)榉稚⒌耐顿Y者占有的模式，有利于豐富和深化房地產(chǎn)管理和服務(wù)的范圍和內(nèi)涵。

4 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)REITs尚在起步階段,雖然都還存在法律和制度上的不完善,但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、市場(chǎng)需求的增大,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將在很大程度上被改變甚至被重新定義，開(kāi)發(fā)商將更加注重提升物業(yè)的盈利能力和增值空間。