上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)與盈利能力關(guān)系研究

趙 龍

(江海職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 揚(yáng)州 225000)

隨著我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升與大力發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了顯著的促進(jìn)作用，在一定程度上推動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了顯著的推動(dòng)作用。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)，比如：建材業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、裝修業(yè)、電器家具業(yè)等等，都與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。因此，在很大程度上房地產(chǎn)行業(yè)的興盛與衰弱都直接關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，因此，受到了社會(huì)大眾的普遍關(guān)注。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題

1.1 對(duì)成本資金的依賴程度過(guò)高

房地產(chǎn)行業(yè)與其它眾多行業(yè)所不同的是，其整個(gè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，其所咱有的資金量也較大，此外，對(duì)于國(guó)家的政策制度也較為敏感等等。尤其是對(duì)于資金量具有較強(qiáng)的依賴性。在對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售且其條件不斷提高的狀況下，需要依賴預(yù)售的成本來(lái)將資金回籠，從而致使其建設(shè)與開(kāi)發(fā)的難度顯著的提升。與此同時(shí)，隨著近幾年以來(lái)，銀行在對(duì)于房地產(chǎn)中貸款購(gòu)房的要求逐漸提升，其發(fā)展受到了一定的限制，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商在資金方面所存在的風(fēng)險(xiǎn)逐步增大。對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中，只有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)上市進(jìn)行融資，其中，有相當(dāng)大的一部分企業(yè)大部分房地產(chǎn)公司只僅僅是通過(guò)銀行這一單一的融資方式進(jìn)行貸款，其所融資的成本也較高。此外，如果房地產(chǎn)公司的資金較為短缺或者不能及時(shí)的籌集到一定的資金，那么將影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

1.2 資本結(jié)構(gòu)形式較為單一

在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中，其對(duì)資金的分配存在著一定的偏重，主要集中的表現(xiàn)在其資本結(jié)構(gòu)方面。也就是其所占的資產(chǎn)負(fù)債率較高，且呈逐漸上升的總體趨勢(shì)，存在著一定的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于所存在的這一趨勢(shì)，一旦面臨著政策的調(diào)整與改革，其將會(huì)陷入不利的環(huán)境當(dāng)中。因此對(duì)于房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的深刻探究，是相關(guān)的開(kāi)發(fā)商必須關(guān)注與及時(shí)解決的主要問(wèn)題。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力存在著較大的差距

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)行業(yè)都缺乏對(duì)其所處的宏觀環(huán)境的預(yù)見(jiàn)、對(duì)機(jī)會(huì)的捕捉以及對(duì)部分高新技術(shù)的研發(fā)與創(chuàng)新能力，其整體的防范風(fēng)險(xiǎn)的與抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也較為欠缺。在整個(gè)所處的社會(huì)環(huán)境因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)必然將會(huì)面臨一次全新的洗牌其企業(yè)的綜合實(shí)力也將會(huì)得到有效的提升。因此，面對(duì)著當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的環(huán)境，只有企業(yè)的品牌以及其管理水平較強(qiáng)的企業(yè)才會(huì)脫穎而出。

2 資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性的基本理論

2.1 早期的資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性理論

(1)凈收益觀點(diǎn)。此觀點(diǎn)認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)中，其所擁有的債權(quán)資本所占的比例越高，其所得到的凈收益就越高，與其呈正比關(guān)系。雖然此觀點(diǎn)綜合的考慮到了此行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿利益，但是卻沒(méi)有全面的考慮到其所存在的財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)凈營(yíng)業(yè)收益觀點(diǎn)。此觀點(diǎn)認(rèn)為在這種觀點(diǎn)認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)中，其所占有的債權(quán)資本比例的多少與公司的價(jià)值，兩者之間并沒(méi)有直接的價(jià)值關(guān)系。然而，這已凈營(yíng)業(yè)觀點(diǎn)較為極端，并沒(méi)有充分的考慮其它所存在的因素。

(3)傳統(tǒng)觀點(diǎn)。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)是介于以上兩種較為極端的觀點(diǎn)之間的。這一觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)中的債權(quán)資本不能過(guò)于極端化，適度的規(guī)模有利于公司價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

2.2 新的資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性理論

(1)代理成本理論。

所謂的代理成本，其主要形成主要是由資本結(jié)構(gòu)與研究代理成本兩者之間的關(guān)系所形成的。這一存在的主要理論是經(jīng)過(guò)專業(yè)化的分析所得出的。公司債權(quán)擁有人的成本會(huì)隨著其債務(wù)的增加而呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)。進(jìn)而所擁有更多的利率。其所擁有的代理方面的成本也主要是由房地產(chǎn)公司的股東所承擔(dān)。因此，其成本過(guò)于高將會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的下降。然而依據(jù)代理成本的相關(guān)理論表明，公司所擁有的資本結(jié)構(gòu)較為適度，在很大層面上可有效的實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化。

(2)信號(hào)傳遞理論。

對(duì)于公司信號(hào)傳遞的理論而言，明確的表示出可以通過(guò)采取一定的措施，比如適當(dāng)?shù)恼{(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而可有效的實(shí)現(xiàn)信號(hào)傳遞的真正價(jià)值。進(jìn)而使公司在短期內(nèi)可掌握一些風(fēng)險(xiǎn)投資與獲利方面的信息。因此可以明確的看出，在公司的價(jià)值被低估時(shí)，債權(quán)的資本會(huì)得到一定的增加，相反，在其評(píng)估得到一定的上升時(shí)，股權(quán)資本將會(huì)得到一定的增加。

(3)優(yōu)序融資理論。

在內(nèi)源融資與外源融資兩者當(dāng)中，房地產(chǎn)公司要首選前者。在后者中的直接與間接融資中要首選后者。依據(jù)優(yōu)序融資理論中，并不存在著較為顯著的資本結(jié)構(gòu)。在市面上部分能力較強(qiáng)的公司運(yùn)用較為低的負(fù)債比率，大部分是由于其并不需要進(jìn)行外部融資。獲利能力較強(qiáng)的公司之所以安排較低的負(fù)債比率，并不是由于已確立較低的債務(wù)比率，而是由于不需要外部籌資；部分獲利機(jī)制較差的公司，之所以需要運(yùn)用外部融資，本身其所具有的債務(wù)比率較高。

3 我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與盈利能力的關(guān)系

3.1 盈利能力指標(biāo)選擇

本篇文章主要選用凈資產(chǎn)收益率與凈利潤(rùn)率兩個(gè)評(píng)定的指標(biāo)來(lái)進(jìn)行企業(yè)盈利能力的表達(dá)。所謂的凈資產(chǎn)收益率是企業(yè)在一定的時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比值，可對(duì)企業(yè)所獲得的報(bào)酬水平與其資本積累進(jìn)行綜合性與顯著代表性的指標(biāo)?？稍谝欢ǔ潭壬嫌行У姆从称髽I(yè)運(yùn)營(yíng)的總體效益。其次，凈利潤(rùn)率主要是指企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入與其所獲得凈利潤(rùn)的比值。

3.2 統(tǒng)計(jì)方法

相關(guān)性分析的方法主要是對(duì)變量進(jìn)行研究，主要是指兩個(gè)或兩個(gè)以上變量間相互關(guān)系，以及兩者間密切程度比較的一種統(tǒng)計(jì)的方法。將關(guān)系存在較為密切的稱為相關(guān)性系數(shù)，是運(yùn)用積差的方法來(lái)進(jìn)行計(jì)算的。相關(guān)系數(shù)是按積差方法計(jì)算的?；竟饺缦拢?/p>

公式中，計(jì)算x、y的協(xié)方差代表著兩個(gè)含義；第一，它可以明確的表明x與y之間的關(guān)系，是正相關(guān)還是負(fù)相關(guān)。其正負(fù)主要是由協(xié)方差的正負(fù)所決定的。協(xié)方差為正值時(shí)，為正相關(guān)，相反，其為負(fù)值時(shí)，為負(fù)相關(guān)。其次，協(xié)方差可以表明x、y兩者之間的相關(guān)程度，其所得出的絕對(duì)值越大，則兩者間的相關(guān)性越密切。

而計(jì)算其標(biāo)準(zhǔn)差的人意義主要在于，其數(shù)值可以無(wú)限的增大或減少，使其相關(guān)系數(shù)基本上保持在-1到1之間，當(dāng)值為±1時(shí)，說(shuō)明x、y兩者之間是完全線性相關(guān)部的，當(dāng)數(shù)值為0時(shí)，兩者之間不存在相關(guān)性。而當(dāng)值越接近數(shù)值1時(shí)，x、y兩者之間的相關(guān)性就越高。

3.3 統(tǒng)計(jì)分析的優(yōu)點(diǎn)和不足之處

本篇文章選取的企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，排名占前30中的12家企業(yè)。之所以選取這樣規(guī)模的企業(yè)，主要是由于其經(jīng)營(yíng)管理方式規(guī)范化，且企業(yè)的規(guī)模宏大，具有代表性，能夠形象的反映出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，資本結(jié)構(gòu)與盈利能力的主要情況。此外，文章中所涉及到的數(shù)據(jù)主要是從企業(yè)年報(bào)所參考的，年限為2008年到2010年。在數(shù)據(jù)選取方面，具有較強(qiáng)的時(shí)效性。

然而，在統(tǒng)計(jì)分析中也存在著一些不足，比如僅僅選用兩個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)萊表示企業(yè)的盈利能力。此外，對(duì)于資本結(jié)構(gòu)方面的表示，只選用資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)進(jìn)行表達(dá)。具有一定的局限性?？紤]的方面并不夠周全。其次，本文僅僅選用12家企業(yè)進(jìn)行研究與分析，而房地產(chǎn)企業(yè)上萬(wàn)家，難免存在著以偏概全的問(wèn)題。

4 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提高盈利能力的建議

4.1 提高盈利能力的主要建議

4.1.1 加強(qiáng)成本控制

在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中，主要以其基本的預(yù)算作為成本控制方面的基礎(chǔ)。在當(dāng)前國(guó)家政策機(jī)制下，房地產(chǎn)行業(yè)中其成本資金的流動(dòng)量逐漸減少。因此，企業(yè)必須要做好其產(chǎn)業(yè)的成本資金的控制，做好完備的預(yù)算工作，對(duì)于企業(yè)自身的發(fā)展具有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。企業(yè)在制定其發(fā)展與規(guī)劃的目標(biāo)時(shí)，其所制定的內(nèi)容要與公司的發(fā)展相適應(yīng)，要具有一定的科學(xué)性、可實(shí)施性且具有一定的挑戰(zhàn)性。在對(duì)其工作年度進(jìn)行預(yù)算控制等方面，要與公司員工的價(jià)值相適應(yīng)，并且要符合不同部門的發(fā)展目標(biāo)，且在一定程度上要與公司的戰(zhàn)略計(jì)劃相吻合。

4.1.2 完善公司的治理結(jié)構(gòu)

隨著近年來(lái)來(lái)，公司管理機(jī)構(gòu)有了一定的轉(zhuǎn)變，但依舊存在著部分問(wèn)題，比如，擁有較少股東在行使其權(quán)利時(shí)，顯得較為牽強(qiáng)。因此，改善這一狀況依舊需要進(jìn)一步的進(jìn)行職權(quán)的詳細(xì)劃分。全面的完善公司的治理體系。

4.1.3 構(gòu)建品牌管理模式

品牌效應(yīng)對(duì)于任何行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展都有著積極的促進(jìn)作用，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)的拓展與開(kāi)發(fā)的主要方式手段。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者更加注重其品牌效應(yīng)，占有著一定的主導(dǎo)地位，因此，房地產(chǎn)的品牌代表著整個(gè)企業(yè)的文化與服務(wù)理念，可有效的消除企業(yè)與用戶之間有關(guān)企業(yè)信息的不對(duì)稱。

4.2 資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

4.2.1 實(shí)施房地產(chǎn)上市公司股權(quán)分置模式

(1)要將房地產(chǎn)上市公司全面的實(shí)現(xiàn)其股東利益的共同體，使其資本市場(chǎng)回歸到其資本體，需要在其結(jié)構(gòu)理論基本成立的前提條件下，遵循一定的可使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化的資本結(jié)構(gòu)。

(2)在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中，將其基本的收益與風(fēng)險(xiǎn)匹配的整個(gè)過(guò)程中，其融資的決策呈現(xiàn)理性的狀態(tài)。隨著近年來(lái)實(shí)現(xiàn)公司股權(quán)分置的改革后，房地產(chǎn)行業(yè)的股東價(jià)值基本實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。從而使部分并非理性融資在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)值。從而也形成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本機(jī)制。部分上市的房地產(chǎn)公司會(huì)利用較為優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)模型來(lái)考慮其融資方面選擇的主要問(wèn)題，從而為房地產(chǎn)行業(yè)遵循較為優(yōu)質(zhì)的融資方式提供一定的途徑。

4.2.2 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系

在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，大部分是采用向銀行貸款的方式進(jìn)行融資。然而，近年來(lái)貸款的利率水平與存款的準(zhǔn)備金利率呈不斷提升的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)存在著一定的制約性。然而，就當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有構(gòu)建較為完備的房地產(chǎn)金融體系，部分公司缺乏專業(yè)的融資方式與技術(shù)。因此，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)金融體系，不斷的完善上市公司的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)其股東結(jié)構(gòu)方面的多元化是提升其企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵。

[1] 劉志彪，等.上市公司資本結(jié)構(gòu)與業(yè)績(jī)研究以——長(zhǎng)江三角洲地區(qū)上市公司為例[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012.

[2] 楊雪雁.我國(guó)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].經(jīng)濟(jì)師，2010,(12)：77.

[3] 關(guān)民,張彥.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011,(1)：132-133.