房地產(chǎn)銷售刮起“VR風”

2016年被譽為是VR的元年，但由于內(nèi)容、場景、技術等多種因素的不足，在年底就進入了寒冬。然而如今，房地產(chǎn)銷售領域卻又刮起了一股“VR風”。

今年5月 ，貝殼找房對外公布了他們對VR技術應用的計劃后，VR的概念似乎又“熱”了起來，諸多互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)企業(yè)在貝殼的影響下，紛紛“照葫蘆畫瓢”，自身技術不夠通過外包尋求技術支持也要做VR看房。一時間，房產(chǎn)交易似乎成了VR落地的最佳應用場景。

傳統(tǒng)模式下看房的痛點

效率低、費時間是最大的弊端，小城市還好，稍微大點的城市，看房可能就是個特別耗時間的事；“照騙”太多了，與實際相隔甚遠，心理落差下人們很容易看房無功而返；線上信息過于模糊，假房源過多；很多人受限于時間長、路途遠等因素，缺少看房動力，買房計劃一再擱淺。

與之相關的，各個房產(chǎn)經(jīng)紀人也要隨著東奔西跑，效率也非常低。而VR看房模式的推出，其實利用新技術，遵循產(chǎn)品設計“極簡法則”中的命題簡化，更關注房產(chǎn)資源具體的內(nèi)容形態(tài)，讓看房所需要的流程和路徑大大縮短。

強化篩選環(huán)節(jié)，提高看房的效率。不同于傳統(tǒng)的圖片和視頻，VR看房可以呈現(xiàn)出目標房源的三維結(jié)構(gòu)、尺度信息、整體戶型、內(nèi)部裝修以及房間細節(jié)方面的信息，讓用戶在實地看房之前可以盡可能過濾掉自己不滿意的房源，且不需要實地看房時專門測量各項數(shù)據(jù)，甚至很多數(shù)據(jù)比實地看房體驗更精確，這也使得用戶看房的行為效率實現(xiàn)最大化。

線上房源資料最大化，有效避免假房源作祟。VR看房可以把房子的全景直觀地呈現(xiàn)出來，避免了過去“一套房子=十幾套房子”的欺騙行為，真正有效地解決了虛假房源問題。

解放房產(chǎn)經(jīng)紀人?；ヂ?lián)網(wǎng)+房產(chǎn)看似有很多互聯(lián)網(wǎng)基因，但卻依舊是個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，龐大的房產(chǎn)銷售中介是必不可少的環(huán)節(jié)，東奔西跑的看房也占用了太多時間。VR看房一方面實現(xiàn)了房產(chǎn)中介的雙腿“解放”，另一方面也推動產(chǎn)業(yè)從勞動力密集型向資源、技術密集型轉(zhuǎn)變。

事實上，眼前的這波VR“看房潮”與2016年有很大不同，不再是生搬硬套的“VR+垂直行業(yè)”，而是真正從痛點出發(fā)的“行業(yè)+VR”，將VR作為一種解決方案的實現(xiàn)形式，并沒有脫離行業(yè)自身，因而能更好地實現(xiàn)商業(yè)化、場景化落地。

VR雖好，但瑜不掩瑕：基于短期缺陷下的“可替代性”極強。從企業(yè)角度來看，VR看房就目前而言并不能形成真正有效的行業(yè)壁壘。波特五力模型認為行業(yè)中存在著決定競爭規(guī)模和程度的五種力量，這包括供應商和購買者的討價還價能力、潛在進入者的威脅、替代品的威脅以及來自在同一行業(yè)的公司間的競爭。在此，我們不妨以此為依據(jù)來判斷當前VR看房公司是否具備強大的競爭力。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)具體情況，不必考慮購買者討價還價的能力。供應商討價還價的能力：目前市場上只有貝殼等少數(shù)幾家自主研發(fā)技術發(fā)力VR找房，其他的都需要尋求技術外包公司的幫助，這在核心技術方面明顯受制于人，在專業(yè)性方面這些外包公司與專業(yè)的房產(chǎn)交易公司相比自然會差些。此外，選擇尋求技術外包公司這也意味著很有可能進入一個“規(guī)模不經(jīng)濟”的囚籠，不想擁有核心技術的企業(yè)可以實現(xiàn)邊際成本遞減。

從潛在進入者的進入能力來看，在不考慮承擔VR看房成本能力的情況下，只要是房產(chǎn)公司，只要存在相關的技術，理論上就有發(fā)力VR看房的能力；從行業(yè)內(nèi)競爭能力來看，目前處于技術與場景融合的初期，本身還存在一定的缺陷，目前各個平臺應用的VR看房技術還不存在形成差異化競爭優(yōu)勢的能力；從替代品的替代能力上來看，當前的VR看房并不是不可取代，而且還有缺陷，例如房天下的VR房源場景切換過程需控制好鼠標移動的速度，否則很容易產(chǎn)生眩暈感，還有的平臺被反映畫面有畸變感，更像是全景照片而不是VR。VR以外企業(yè)其實還有其他更好的選擇。比如以視頻的形式完全可以把VR看房的很多優(yōu)點都呈現(xiàn)出來，成本和制作門檻也低得多，不失為又一種好的解決痛點的辦法，VR與視頻就成為了一種“互為替代品”的關系。

事實上，技術不完善，對產(chǎn)業(yè)的改造能力和影響力上也十分有限，這主要體現(xiàn)在：沉浸感不等于場景，場景更不等同于場景化體驗。對于“現(xiàn)場感”要求極高的領域，現(xiàn)有VR技術還差得遠。視覺有了，但聽覺、嗅覺等其他感官方面還有待提高。現(xiàn)階段，觸覺產(chǎn)品均是歐美國家在做一些原型產(chǎn)品，國內(nèi)還沒多少廠家關注這塊。但買房不只是看房子里面，還要考慮交通、風水、地產(chǎn)商實力、物業(yè)選擇、建造質(zhì)量等多個因素，需要其他幾個感官方面一起發(fā)力。

與銷售流程脫節(jié)，房產(chǎn)交易公司引入VR技術簡化了“看”的流程，但這只能起到“錦上添花”的作用，并不能帶領消費者做出購買行為的決策。VR真正發(fā)揮價值應該是實現(xiàn)從用戶挑選環(huán)節(jié)蔓延至銷售前后環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從用戶提升體驗轉(zhuǎn)化到達成交易的目的。

VR主要分為兩個方面：設備與內(nèi)容。內(nèi)容的話自不用多說，一定是海量的房產(chǎn)信息。而設備卻不是每個人都有的，如果沒有的話所謂的VR功能只能發(fā)揮全景照相機的功能。花錢只做了VR內(nèi)容卻只是發(fā)揮出全景照相機的效果這顯然是得不償失的。

目前的VR技術只是有助于用戶看房，究竟篩選掉多少目標房源還是個未知數(shù)，對具體成交的影響其實并不大，因此價值天花板也很明顯，如此一來倒不如把精力放在提升房源數(shù)量和質(zhì)量這些核心因素上。因此對于小的房產(chǎn)交易公司來講，其實沒必要像貝殼、安居客等大企業(yè)一樣去蹭VR的熱度。

技術創(chuàng)新比如VR，我們能預知的只是行業(yè)肯定會有破冰落地的那一天，總有大規(guī)模商用的時刻，但是要命的是時間上卻并不可期，我們沒有一個明確的時間表。

看房只是“開胃菜”

縱然VR看房目前對房產(chǎn)交易的影響還十分有限，但有幸的是我們已經(jīng)看到了希望，短期內(nèi)，無論是采取技術“自營”還是外包沒什么區(qū)別，無論是VR看房還是視頻看房差距并不大，但從長遠來看，未來具備核心VR技術資源的公司走俏已經(jīng)是無可爭議的事實。

從行業(yè)發(fā)展的角度可以從以下幾個方面來看：產(chǎn)業(yè)鏈角度，由技術導入轉(zhuǎn)為場景融合，房產(chǎn)交易如果用零售思維解釋，只有人、貨、場這三者都對了才能形成有效的成交和轉(zhuǎn)化。如果僅僅只是技術的導入，不去發(fā)掘與用戶需求密切相關的點，技術只能算是輔助的工具，起不到?jīng)Q定作用。

從看房痛點來看，由改善型向治愈型升級。但就目前而言VR看房其實還有著諸多替代品，而且還有許多不足，只能充當“改善”的效果。但勝在可提升空間大，未來有足夠的希望可以真正“治愈”看房、賣方的痛點。

從獲客層面來看，可以刺激潛在買房人群。房產(chǎn)交易絕對不是高頻，更多的人不會買多套，因而拉新的意義最大。很多人對于看房都有一個“心理門檻”，完善的VR看房技術可以讓人掌握更多的深度信息，從而激發(fā)看房的欲望，降低獲客成本。

從企業(yè)競爭的角度來看，技術“自營”一定要優(yōu)于技術外包；從技術層面來看，一方面垂直類一定比大而全要專業(yè)，對于行業(yè)的理解專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司一定比技術外包公司理解的高；另一方面，技術創(chuàng)新一定比模式創(chuàng)新要難走，在未來，之前一直依賴于外包的公司要想轉(zhuǎn)型市場可能不會留給它們更多的時間。

從運營層面來看，VR技術帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，如何進一步降本增效，也是接下來平臺差異化競爭需要關注的。房產(chǎn)交易本身低頻特征明顯，企業(yè)競爭更像是場“零和游戲”，技術差異反映在運營效率、市場規(guī)模擴張方面體現(xiàn)得更加顯著。

從效用角度來看，在同等效果的情況下，技術自營的企業(yè)其實是可以實現(xiàn)邊際成本遞減的效果。而外包方卻不行，從長期來看，技術自營方的成本壓力會更小一些。

由此可見，從行業(yè)發(fā)展的角度來看，VR技術的作用會越來越大，因此眼前房產(chǎn)企業(yè)的這波“VR潮”其實也是迎合產(chǎn)業(yè)升級趨勢的一種前瞻性布局。但對于各路玩家來說，有些東西可以外包解決，但有些東西，比如影響效率、體驗、成本的關鍵性技術一定要掌握在自己手里，這才是房產(chǎn)交易公司發(fā)展的正確姿態(tài)。