地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)控制要素體系研究

胡朝東

（深圳市地鐵集團有限公司，廣東深圳 518026）

0 引言

地鐵車輛段占地規(guī)模較大，給城市土地資源帶來壓力，也成為分割城市空間的介質(zhì)。所以集約并有效地利用地鐵車輛段空間，對城市的空間結構、土地資源的集約利用、地鐵的建設融資都有著不可忽視的重要作用。

20?世紀?70?年代，哥本哈根、斯德哥爾摩開展了大規(guī)模的軌道交通建設，很多科研人員對此展開深入的研究，逐漸形成以公共交通為導向的發(fā)展（TOD）模式，進而引導北美城市發(fā)展建設。亞洲城市中香港最先采用?“軌道+物業(yè)”的模式，這種“軌道+物業(yè)”的模式已經(jīng)成為學界關注和研究的焦點，也受到國內(nèi)軌道交通企業(yè)和地方政府的一致認同。

國內(nèi)針對地鐵車輛段上蓋物業(yè)的研究主要集中在車輛段上蓋規(guī)劃與設計、地鐵車輛段上蓋開發(fā)模式、地鐵投融資模式與項目管理等方面，很少從開發(fā)控制要素體系的角度進行研究。

1 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)概述

1.1 地鐵車輛段上蓋物業(yè)的概念

地鐵車輛段是指用于地鐵車輛停放、檢查、運用、整備修理的基地，主要功能有列車停放、日常檢查、一般故障處理、清掃洗刷，車輛的技術檢查、定修、架修和臨修試車等作業(yè)，以及車輛在段內(nèi)調(diào)車、列車回段折返乘務司機換班、設備和機具的維修及調(diào)車機車的日常維修工作。

地鐵上蓋物業(yè)最初源于香港，主要是指地鐵站點周邊和沿線的住宅與商業(yè)等開發(fā)項目的統(tǒng)稱。上蓋物業(yè)與地鐵車輛段分層設立土地使用權，復合利用空間。

1.2 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的控制目標

通過對地鐵車輛段上蓋進行開發(fā)利用，實現(xiàn)城市功能的整合，創(chuàng)造宜居宜業(yè)的城市空間。

1.3 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的控制原則

地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的控制需要考慮區(qū)位條件、車輛段的用地條件、與周邊城市形態(tài)的空間關系、交通組織等方面因素，應當遵循資源整合、整體協(xié)調(diào)、公交優(yōu)先、經(jīng)濟適用的原則。

2 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)控制要素體系

2.1 重難點

地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)區(qū)別于其他一般地塊的開發(fā)，由于在地鐵車輛段上蓋進行建設，需要考慮其特殊性。開發(fā)控制的重點與難點主要有宗地劃分、道路交通組織與豎向設計、滿足車輛段工藝要求?3?個方面。

2.1.1 合理劃分宗地

合理的宗地劃分是保證地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)能夠順利進行的基礎。宗地劃分的主要依據(jù)是用地權屬劃分的合理性，同一權屬用地需劃入同一個宗地單元。在地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)實踐中，除了地鐵車輛段和上蓋物業(yè)之間需要劃分宗地，上蓋物業(yè)也需要考慮生態(tài)控制線、市政設施影響、學校獨立占地、土地整備入庫時序、交通組織能力、市政道路規(guī)劃等幾方面因素。

2.1.2 合理豎向設計、組織高效便捷的交通流線

合理的豎向設計以及高效、便捷的道路交通組織是車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)成功的關鍵因素之一。

（1）地鐵車輛段上蓋物業(yè)的對外交通組織。需綜合考慮城市道路、地鐵站點、公交站點的位置關系，組織不同的車行流線、人行流線、客貨流線，構筑立體化的連接通道，提高通行效率。在此基礎上，要考慮各種交通方式之間的接駁，分別組織地鐵車輛段和上蓋物業(yè)的車行流線，運用分區(qū)化、立體化的方式設置停車場，有效組織人流的進出，從而形成便捷的交通換乘系統(tǒng)。

（2）地鐵車輛段上蓋物業(yè)內(nèi)部的交通組織。水平交通主要以步行為主導，在保證各功能流線相對獨立的前提下，合理組織提升效率。

2.1.3 滿足地鐵車輛段的工藝要求

地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)是在車輛段上蓋平臺上進行建設，首先必須滿足車輛段自身各項功能的正常需求和工藝。上蓋物業(yè)的空間布局受到車輛段蓋板下柱網(wǎng)布局的制約，上蓋物業(yè)開發(fā)需要運用集約化的設計思路，合理布局各功能分區(qū)，化解蓋板上下之間的不利條件。

表1 控制要素匯總表

2.2 要素體系

基于上述對開發(fā)控制方法和地鐵車輛段上蓋開發(fā)控制的重難點分析，通過制定控制要素體系實現(xiàn)規(guī)劃設計在實施過程中的有效控制和引導作用。地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)控制要素體系包括功能控制和形體環(huán)境控制?2?個方面。功能控制要素包括土地利用和開發(fā)強度、道路交通2?方面的控制分項。形體環(huán)境控制包括城市空間組織、建筑形態(tài)控制?2?個方面的控制分項。具體分項的控制要素如表?1?所示。

3 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)控制要素研究

3.1 功能結構

由于城鎮(zhèn)化腳步的加快，國內(nèi)一線城市土地資源供需矛盾突出。因此，地鐵車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)具有集約化利用土地資源的積極意義，車輛段上蓋物業(yè)的功能逐步由單一功能向功能復合化發(fā)展。

（1）遵循城市總體規(guī)劃。在車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的初期，需要從長遠角度，考慮到影響未來城市區(qū)域功能結構的因素，以城市的發(fā)展需求為導向，對車輛段上蓋物業(yè)的功能組合做出合理的選擇。

（2）考慮車輛段周邊的功能需求。規(guī)劃初期，需要對車輛段周邊的城市功能進行充分的調(diào)研與考察，通過對片區(qū)內(nèi)的人群需求進行分析與預測，將多種功能復合組織，完善周邊的城市功能。

（3）為將來留有發(fā)展空間。“城市發(fā)展，軌道先行”，因此城市軌道交通的建設具有一定的超前性，應根據(jù)城市發(fā)展方向，在明確區(qū)域發(fā)展定位的前提下，為未來車輛段上蓋物業(yè)的二次開發(fā)留有余地。

3.2 土地利用

受到地鐵車輛段蓋板的影響，地鐵上蓋物業(yè)項目的土地利用有其特殊性。表現(xiàn)在用地性質(zhì)的混合和用地空間劃分?2?方面。

從用地性質(zhì)混合的角度來看，地鐵車輛段一般配套有地鐵站點，交通快捷，周邊集聚多種物業(yè)類型，主要包括住宅、商業(yè)、辦公等。

從用地性質(zhì)的空間劃分來看，地鐵車輛段所在的用地空間是屬于城市軌道交通用地性質(zhì)，而它們蓋板上用于地鐵物業(yè)開發(fā)的空間是屬于其他用地性質(zhì)。宗地出讓時，需要按不同空間高程劃分地塊辦理用地手續(xù)，以明晰土地出讓的產(chǎn)權關系。

3.3 開發(fā)強度控制

城市地鐵建設近些年大量興起，與原有城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃存在很多沖突。從社會、經(jīng)濟、空間的角度來考慮，地鐵車輛段上蓋物業(yè)的建設需要整合周邊的空間資源，對周邊用地整體考慮，調(diào)整用地性質(zhì)，提高土地的開發(fā)強度。

地鐵車輛段由于內(nèi)部柱網(wǎng)的特殊性，開發(fā)強度一般不高。車輛段運用庫調(diào)試區(qū)柱距一般跨度約為?12??m，在軌道上方布局的建筑宜盡量規(guī)整，上蓋一般進行多層住宅開發(fā)，高度一般在?50??m，建筑層數(shù)在?11～14?層之間。

3.4 道路交通組織

在地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)中的交通流線組織是關鍵一環(huán)。通過合理的組織交通，能確保上蓋物業(yè)的不同功能片區(qū)和空間場所有效銜接，有助于提升交通的綜合效率。

在對外交通組織方面，需要考慮與外部城市道路、地鐵和公交站的關系，運用立體化的連接通道，組織不同的車行流線，避免相互交叉造成干擾，提高通行效率。將周邊地鐵站點的地下或地上空間聯(lián)合開發(fā)，結合商業(yè)、娛樂等功能形成步行街，與車輛段上蓋開發(fā)相銜接，構成有機的步行網(wǎng)絡。

地鐵車輛段上蓋物業(yè)停車庫應根據(jù)建筑的規(guī)模和人流特征來決定其規(guī)模及布置形式。根據(jù)不同用地條件和布局方式，車輛段上蓋物業(yè)有不同的停車庫建設方式：①蓋上露天停車庫，這種方式人車難以分流，利用不夠高效集約；②蓋上建筑底層的單層或多層停車庫，這種方式在車輛段蓋上部分利用局部的底層架空層設置停車庫，節(jié)省造價；③蓋下停車庫，這種方式的停車庫規(guī)模較大，人車分流，交通組織合理，因此通常采用蓋下停車庫的方式。

3.5 城市空間組織

地鐵車輛段上蓋物業(yè)的規(guī)劃設計重點在于整合場地中的地域文脈、建筑、交通、綠化景觀、公共空間等不同元素，從而構筑一個完整有序的空間體系。

地鐵車輛段上蓋物業(yè)涵蓋了多種不同的功能，應在保證車輛段功能的基礎上，適當組織不同功能分區(qū)以及物業(yè)開發(fā)功能的配比，形成同時滿足整體系統(tǒng)、交叉共享要求的城市綜合生活中心。

3.6 建筑形態(tài)控制

地鐵場站周邊的物業(yè)高強度開發(fā)只有與城市大運量的交通結合起來才能運轉有效，建筑高度的控制需要從經(jīng)濟效益、城市設計等角度進行綜合衡量。

地鐵車輛段上蓋物業(yè)的規(guī)劃設計中，需重視第一立面和第二立面的統(tǒng)一性。應從空間序列、形式、色彩、材質(zhì)等方面考慮立面上的廣告位等設施，從而實現(xiàn)與建筑立面和諧統(tǒng)一的效果。

4 結束語

地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)具有開發(fā)規(guī)模大、復雜程度高、工期緊張的特點，是一項涉及投融資、項目管理、規(guī)劃設計、工程施工、地鐵運營等一系列問題的系統(tǒng)工程。隨著地鐵的快速發(fā)展，車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的理論總結和體系建設必然越來越完善。