房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的律師實(shí)務(wù)及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

摘 要 本文介紹了房產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移登記的法律概念、并對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中形形色色的糾紛進(jìn)行了歸納總結(jié)，再進(jìn)一步從律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行反向思考，對(duì)律師從事房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防提出建議，再對(duì)房產(chǎn)登記實(shí)行律師強(qiáng)制代理制度進(jìn)行探討，理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合，旨在對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行房產(chǎn)交易及相關(guān)律師實(shí)務(wù)提供幫助。

關(guān)鍵詞 轉(zhuǎn)移登記 糾紛情形 律師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 強(qiáng)制代理

作者簡介：蘭先鋒，浙江澤厚（麗水）律師事務(wù)所，二級(jí)律師，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.11.367

我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)成為熱門行業(yè)，房地產(chǎn)問題仍然是老百姓的熱門話題，不管城市還是農(nóng)村（特別是農(nóng)村，新農(nóng)村建設(shè)從某種意義講就是房地產(chǎn)建設(shè)），人們一提到房地產(chǎn)就會(huì)精神興奮。過去人們不重視房地產(chǎn)登記，2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施后有了很大改觀，但當(dāng)事人對(duì)如何進(jìn)行實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)生了大量糾紛。本人辦理了大量房地產(chǎn)登記案件，既有城市的，也有農(nóng)村的，對(duì)其中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題感受頗深，現(xiàn)結(jié)合辦案實(shí)際及思考總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的律師實(shí)務(wù)作一分析探討，兼談律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范，以此文請(qǐng)教于同行。

一、房地產(chǎn)登記及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

先說說房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)是典型的不動(dòng)產(chǎn)，必須進(jìn)行登記，房產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)證是誰的，房屋的物權(quán)就是誰的，而不論房屋是誰建的，誰出的錢。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

根據(jù)2015年3月1日實(shí)施的國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》規(guī)定以及不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記有以下種類：初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、受托登記、予告登記、異議登記、查封登記、抵押登記。本文探討的主要是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，俗稱“過戶”。轉(zhuǎn)移登記是指因不動(dòng)產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等法律行為或者非法律行為致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記。

轉(zhuǎn)移登記與變更登記容易混淆，實(shí)際上二者是不同的。轉(zhuǎn)移登記和變更登記的主要區(qū)別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體有沒有發(fā)生變化，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體發(fā)生變化的，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。如果主體沒有發(fā)生變化，只是不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容發(fā)生變化，則應(yīng)辦理變更登記。

二、形形色色的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記糾紛類型

由于當(dāng)事人的認(rèn)知不足，或代理人的失誤，或房地產(chǎn)本身的復(fù)雜性，或者其他原因，現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生了大量房地產(chǎn)登記糾紛，筆者結(jié)合本人所辦理的案件歸納如下幾個(gè)類型：

（一）當(dāng)事人或代理人未考慮到房產(chǎn)過戶登記問題，導(dǎo)致維權(quán)艱難

蘭某（女）與李某（男）系夫妻，李某好賭博，欠下大量賭債，雙方感情惡化，經(jīng)協(xié)商達(dá)成離婚協(xié)議，請(qǐng)律師代書，屬于共同財(cái)產(chǎn)的三層半自建農(nóng)民房歸蘭某所有，但未寫過戶問題，一直未過戶。離婚10年后，蘭某有了新男友，想把男友招進(jìn)家中生活，李某堅(jiān)決反對(duì)，宣稱當(dāng)時(shí)離婚作出重大讓步，整座房都讓給蘭某的原因之一是避免蘭某被債主追債，該房女兒也要居住，不準(zhǔn)把外人帶入居住。蘭某此時(shí)想起房產(chǎn)過戶問題，經(jīng)其他律師審查《離婚協(xié)議書》及房屋狀況，發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重法律問題：（1）房屋未初始登記；（2）土地使用權(quán)登記在李某之兄名下，當(dāng)時(shí)用其名義審批建房；（3）《離婚協(xié)議書》沒有李某之兄簽字確認(rèn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)給蘭某的條款。

如果律師在寫離婚協(xié)議的同時(shí)，另外再寫一份土地使用權(quán)變更協(xié)議，由李某之兄在協(xié)議書上簽字確認(rèn)該土地使用權(quán)歸蘭某夫妻享有的，根據(jù)目前法院判決農(nóng)村房屋準(zhǔn)予轉(zhuǎn)移登記案件的三個(gè)條件①，蘭某可以起訴請(qǐng)求法院判決李某兄協(xié)助辦理過戶登記。而目前李某兄拒絕這一要求，強(qiáng)行起訴的結(jié)果是房屋判歸李某兄，由李某兄補(bǔ)償相應(yīng)價(jià)款給蘭某。而李某兄已年屆70余，無錢補(bǔ)償。

（二）買房人未及時(shí)辦理過戶登記，被迫為他人還債

第三人欠某銀行貸款40萬元，銀行起訴后申請(qǐng)法院查封了仍然登記在第三人名下的房產(chǎn)（10年前已被李某購買），李某向法院提出執(zhí)行異議，主張他是涉案房屋權(quán)利人，只是沒有過戶而已，要求法院解除查封。法院執(zhí)行局駁回了李某的異議申請(qǐng)，李某向法院起訴后，一審判決李某勝訴；銀行提起上訴后，李某二審敗訴②。

該案系《民事訴訟法》規(guī)定的執(zhí)行異議之訴，異議是否成立，要考察李某買房后10多年不過戶有無過錯(cuò)，最終法院認(rèn)定李某有過錯(cuò)，他主張的三個(gè)理由“身份證找不到、沒有錢過戶、房東找不到?jīng)]人配合過戶”均不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條第四項(xiàng)“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，這里買受人自身原因指的是當(dāng)事人意志以外的原因，而不是意志以內(nèi)的原因。李某所陳述理由均系其意志以內(nèi)所發(fā)生的原因。如果李某當(dāng)初及時(shí)辦理過戶登記手續(xù)，就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的后果。本案的房屋買賣合同是由某法律服務(wù)所人員所寫，也沒有對(duì)過戶登記問題給予充分重視。

（三）不該辦理過戶登記時(shí)而登記，導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生

徐某系某信用社職工，在麗水有一套價(jià)值100萬元的房屋，將其賣給有公務(wù)員身份的吳某。徐某平時(shí)辦了很多合同業(yè)務(wù)，自信能夠勝任本次交易的操作，沒有委托律師。因?qū)Ψ绞钦珓?wù)員，故在交易條款中未對(duì)對(duì)方履行能力進(jìn)行設(shè)防，在對(duì)方只付了15%房款的情況下，就同意過戶，約定后續(xù)房款由對(duì)方用該房屋向銀行抵押擔(dān)保貸款所得款項(xiàng)支付。結(jié)果對(duì)方確實(shí)貸了款，但因其負(fù)債累累，所貸之款用于歸還其他債權(quán)人的債務(wù)，未支付徐某剩余房款③。徐某走上漫漫討債路。

在二手房交易中，一般應(yīng)采用分期付款方式，房產(chǎn)過戶的時(shí)機(jī)問題，一般須在買方支付70%以上房款的情況下才能過戶，否則，為了收款安全，需買方提供相應(yīng)擔(dān)保。如果過戶后，買方違約拖欠剩余30%房款，則賣方可以申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封房屋，迫使買方履約。

（四） 房產(chǎn)被他人侵權(quán)而轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需進(jìn)行撤銷權(quán)訴訟，維權(quán)較為艱難

原告系15歲的未成年人，一家四口，父親雷某、母親蘭某、奶奶張某，均系某電站庫區(qū)的移民，2014年建成一棟三層半移民房，2015年5月5日已辦房產(chǎn)證，為按份共有，原告占2/10，雷某占3/10，藍(lán)某占2/10，張某3/10。被告吳某系放高利貸者，雷某向吳某借款、欠下大量債務(wù)，吳某向雷某暴力追債，高壓之下，雷某夫妻不顧原告及張某的合法權(quán)益，于2015年12月10日虛構(gòu)房屋買賣合同關(guān)系，把張某的3/10的房產(chǎn)權(quán)過戶至其名下，其房產(chǎn)份額達(dá)到6/10，次日，雷某夫妻又虛構(gòu)房屋買賣合同，以原告法定監(jiān)護(hù)人的身份，把原告的2/10份額連同他們自己的份額，全部“賣”給吳某并已過戶。2017年6月20日，吳某向法院起訴，要求原告及年近70歲的張某搬出案涉房屋，打算出售房屋，原告及張某被迫起訴請(qǐng)求撤銷上述房產(chǎn)登記，返還自己原有的房屋份額④。

《未成年人保護(hù)法》、《民法總則》及司法解釋均規(guī)定了不得損害未成年人合法權(quán)益，作為法定監(jiān)護(hù)人的雷某夫妻，把兒子的房產(chǎn)份額用以抵債，嚴(yán)重?fù)p害未成年子女的合法權(quán)益，其行為應(yīng)予撤銷。對(duì)照《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的法律制度，在最后一次“買賣”中，吳某未支付任何款項(xiàng)給原告，屬于“惡意取得”，非善意取得，其權(quán)益不受法律保護(hù)，買賣合同亦可撤銷。

如果吳某再把該房屋轉(zhuǎn)手賣給他人，合同履行完畢，則此時(shí)購買方就成為《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的善意購買人，藍(lán)某就無法要回房產(chǎn)，而只能起訴要求賠償損失了。

（五） 房屋被錯(cuò)誤過戶登記時(shí)，權(quán)利人可以起訴要求更正登記

張某與丈夫共生育一子三女，均已成家。張某之夫系某商貿(mào)公司退休職工，10多年里經(jīng)商賺了些錢，先后出資購買了一些大小不等、價(jià)差較大的房屋，分別登記在其三女劉某和另外子女名下，后來為了防止因?yàn)閮r(jià)差而引發(fā)子女爭執(zhí)，2004年12月23日召開家庭會(huì)議，書面載明，2003年由其三女劉某名義登記的房屋實(shí)際由張某夫妻購買，該房屋的所有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)完全屬于張某夫妻，二人要行使上述權(quán)利時(shí)，劉某必須無條件協(xié)助辦理。后張某提出變更登記要求時(shí)被劉某拒絕。一審法院認(rèn)為張某提交的書證產(chǎn)生情況特殊，不能排除四個(gè)子女基于親情而違背真實(shí)意思或?yàn)榱似较⒏改笭幊扯鞯淖尣剑C明力較低，駁回訴訟請(qǐng)求。二審則認(rèn)為該書證真實(shí)可信、能證明購房資金來源，當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)已有約定，且系在家庭會(huì)議中簽定，不存在欺詐脅迫情形，改判房屋歸張某夫妻所有⑤。

上述情形符合《物權(quán)法》第十九條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記”，法院的判決是正確的。

（六） 被義務(wù)人拒絕協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)；權(quán)利人可以起訴，憑生效判決書單方申請(qǐng)過戶登記

被告系夫妻，二人在離婚協(xié)議書中約定，位于某村北區(qū)11幢2號(hào)房屋歸女兒（原告）所有，當(dāng)時(shí)即把土地證交給原告，后來辦出了房產(chǎn)證，原告也接管房屋并把房屋租給別人使用。當(dāng)原告要求被告辦理過戶登記時(shí)，作為父親的被告反悔，不肯配合。原告委托律師起訴，法院判決二被告在30天內(nèi)履行過戶義務(wù)⑥。

本案是農(nóng)民房，但原被告是同村人，且符合一戶一房政策，面積略有超出，違章已處理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第128條⑦，原告訴求可以支持。如果被告仍不配合辦理過戶登記，原告可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院制作《協(xié)助執(zhí)行通知書》送達(dá)房產(chǎn)登記部門，房產(chǎn)登記部門即可辦理，無需被告簽字。下面一案是城市房：

原被告協(xié)議離婚，在協(xié)議書中約定蓮都區(qū)某小區(qū)3幢1單元801室房屋歸女方所有，離婚時(shí)第三人沒有建好，未初始登記，不具備過戶條件。離婚后二年可以過戶時(shí)，被告反悔，要求把房子贈(zèng)與女兒。原告委托律師起訴。經(jīng)過說理說法，雙方達(dá)成協(xié)議，調(diào)解結(jié)案，被告已配合原告辦理過戶。離婚協(xié)議也是合同的一種形式，也應(yīng)全面履行，如果被告不配合，根據(jù)浙江省高級(jí)法院、北京市高級(jí)法院內(nèi)部辦案指導(dǎo)文件，法院可以判決被告履行過戶義務(wù)⑧。

（七）多手房買賣被拒絕配合過戶登記時(shí)，亦可起訴前手及實(shí)際登記人履行協(xié)助過戶義務(wù)

這種情形又需區(qū)分二個(gè)類型，其一，房屋初始登記已完成，第二手購買后未過戶，再賣給第三手，則根據(jù)浙江省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》⑨，第三手可以起訴第二手、同時(shí)把第一手列為第三人，判決其履行協(xié)助過戶義務(wù)。

其二，房屋沒有辦理初始登記，且時(shí)間跨度長。1998年，一個(gè)福建人向麗水某開發(fā)公司購買了麗水某小區(qū)一套住房，未辦初始登記。2002年福建人將房屋轉(zhuǎn)讓給麗水人張某，也一直未辦房產(chǎn)登記，現(xiàn)福建人下落不明，開發(fā)公司已注銷工商登記。根據(jù)上述浙江省規(guī)定，張某可以起訴福建人，同時(shí)列開發(fā)公司清算組為第三人，但因時(shí)間跨度過長，人員更替多遍，要辦理初始登記涉及土管、工商、稅務(wù)、房管、建設(shè)、測繪等多個(gè)部門，實(shí)務(wù)操作的難度超過想象，困難重重。

針對(duì)上述情形，2012年5月30日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》中作了答復(fù)：對(duì)未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前，房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。上述案例已經(jīng)符合初始登記條件，因?yàn)橥^(qū)上百戶業(yè)主早已辦理房產(chǎn)登記了，只要權(quán)利人起訴后取得判決書，再申請(qǐng)執(zhí)行，憑法院協(xié)助執(zhí)行通知書即可辦理房產(chǎn)登記。

（八）其他二手房買賣中無法辦理轉(zhuǎn)移登記的情形

通過對(duì)近幾年網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙上報(bào)道的二手房買賣糾紛案的歸納，無法過戶的情形有以下情況：（1）房屋屬于被有關(guān)部門查封；（2）房屋未解除抵押；（3）房屋屬于多個(gè)共有權(quán)人，未經(jīng)所有的產(chǎn)權(quán)人同意而進(jìn)行交易；（4）出賣人無法提供房產(chǎn)證；（5）房屋處于正在出租過程中；（6）房屋產(chǎn)權(quán)因違章建筑而被凍結(jié)；（7）房屋屬于拆遷范圍而被凍結(jié)過戶登記；（8）未滿5年時(shí)間的經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房；（9）拖欠相關(guān)稅、費(fèi)的房產(chǎn)；（10）業(yè)主離婚但未辦理析產(chǎn)登記的房產(chǎn)；（11）在集體所有的土地上開發(fā)的房產(chǎn)；（12）業(yè)主死亡，沒有完成繼承手續(xù)的房產(chǎn)。

三、律師代理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及防范

我們從上面介紹的案例作進(jìn)一步思考，如果這些案件都是委托律師代理的，那么律師事務(wù)所有沒有過錯(cuò)？要不要承擔(dān)責(zé)任？承擔(dān)多少責(zé)任？因此，我們要通過學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)登記中的律師業(yè)務(wù)進(jìn)行歸納總結(jié)，提高實(shí)務(wù)能力和水平，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免被當(dāng)事人索賠、投訴，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，深刻領(lǐng)悟《物權(quán)法》精髓，始終把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記作為房產(chǎn)交易的重中之重，從接受委托之時(shí)起，就要考慮過戶登記事宜。在與雙方當(dāng)事人的交談中，注意研究涉案房屋是否具備過戶條件、有何法律障礙、該障礙是否有破解辦法、何時(shí)是過戶的最佳時(shí)機(jī)，等等，多做盡職調(diào)查工作，思考越詳細(xì)越好。

第二， 簽委托合同時(shí)要注意設(shè)定相應(yīng)律師履行合同條款。要研究如果過戶不成功時(shí)律師如何收?qǐng)?，委托合同如何終止、解除；有些案件，不論是訴訟還是非訴訟，當(dāng)事人也能預(yù)見到履行的實(shí)際困難，要多少時(shí)間才能辦理結(jié)束也無法確定，比如上文案例七中介紹的情形，對(duì)此情況，律師需要在委托合同中約定，委托合同履行到一定期限，比如6個(gè)月、1年，均視為合同已履行完畢或合同可以終止履行。而不能把完成委托任務(wù)作為委托合同的終止時(shí)間。

第三，要考慮《合同法》中先履行還是同時(shí)履行問題。我們?cè)跇I(yè)務(wù)操作中經(jīng)常會(huì)遇到先過戶還是先付款的問題，先過戶的話房主擔(dān)心收不到購房款，先付款的話買方擔(dān)心房主不能及時(shí)過戶。對(duì)此，筆者建議當(dāng)事人引入“交易資金監(jiān)管人制度”，即，由買賣雙方選出共同認(rèn)可的第三方作為交易資金監(jiān)管人，一般是銀行，也可以是律師事務(wù)所，由購買方把房款打入監(jiān)管人帳戶，當(dāng)合同履行到約定的環(huán)節(jié)，監(jiān)管人就把房款支付給房主；如果交易失敗，則把房款如數(shù)退還購買人，如此可確保雙方利益安全無虞。

第四，引入擔(dān)保制度。根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)及當(dāng)事人的信譽(yù)和履約能力，適當(dāng)引入擔(dān)保，要求負(fù)有履有義務(wù)的一方提供擔(dān)保，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

第五， 購買足額的律師執(zhí)業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。目前本市律師事務(wù)所均已購買，但保費(fèi)投入不多。隨著形勢發(fā)展，律師業(yè)務(wù)的標(biāo)的越來越大，風(fēng)險(xiǎn)也越來越高，有必要考慮到業(yè)務(wù)標(biāo)的與投保金額的關(guān)系，使二者盡量相匹配。

第六，建立所內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審查制度。俗話說“智者千慮、必有一失”，如果這些復(fù)雜業(yè)務(wù)都由律師個(gè)人操作，不論個(gè)人如何聰明，總會(huì)有失誤的時(shí)候，有必要模仿國家機(jī)關(guān)的審批制度，擯棄個(gè)人英雄主義，由資深律師對(duì)重大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行把關(guān)，小心駛得萬年船。

四、結(jié)語

總之，律師從事房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)應(yīng)重視和研究房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的理論和實(shí)務(wù)問題，一是合同中要有詳細(xì)的轉(zhuǎn)移登記方面的約定，二是要指導(dǎo)當(dāng)事人切實(shí)履行轉(zhuǎn)移登記中的各項(xiàng)義務(wù)，三是當(dāng)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)中出現(xiàn)違約或履行不能時(shí)，律師要及時(shí)采取法律措施，建議當(dāng)事人該解除合同時(shí)要果斷行使解除權(quán)，該起訴時(shí)就及時(shí)起訴維權(quán)，不可錯(cuò)過時(shí)機(jī)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記出了問題，有的是當(dāng)事人的責(zé)任，有的是代理人的責(zé)任，有的是辦證機(jī)關(guān)的責(zé)任，有的是各方當(dāng)事人的混合過錯(cuò)共同構(gòu)成，需要我們律師去歸納總結(jié)，提高法律服務(wù)水平，為房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

注釋：

①三個(gè)條件是：1、符合農(nóng)民一戶一房政策；2、交易雙方同屬一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織；3、沒有違章建筑。

②案件來源：麗水市中級(jí)法院（2017）浙11民終696號(hào)。

③案件來源于筆者同鄉(xiāng)的業(yè)務(wù)咨詢。

④案件來源：景寧縣法院（2017）浙1127民初1459號(hào)。麗水市中級(jí)法院（2018）浙11民終637號(hào)。

⑤《人民法院報(bào)》2008年7月8日第3版，《名為女兒產(chǎn)權(quán) 實(shí)歸父母所有——不動(dòng)產(chǎn)登記有誤法院不予認(rèn)可》

⑥案號(hào)：縉云縣法院（2017）浙11民初3355號(hào)。

⑦該條規(guī)定：公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，經(jīng)贈(zèng)與物的交付不準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

⑧案號(hào)：蓮都區(qū)法院（2017）浙1102民初4667號(hào)。《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2014]489號(hào)）第十七條規(guī)定“房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外?！?/p>

⑨浙江省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（浙法民一（2009）3號(hào)）第十一條規(guī)定“城市房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理過戶登記手續(xù)，最后一手買受人起訴前手出賣人，要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將登記權(quán)利人列為第三人參加訴訟，并可判決其協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]王超.房地產(chǎn)登記賠償責(zé)任制度研究.中國政法大學(xué)碩士研究生論文.2007年4月.

[2]付梅臣、張建軍、謝苗苗.不動(dòng)產(chǎn)登記原理與方法（第1版）.地質(zhì)出版社.2017.