農村集體經(jīng)營性建設用地使用權入市法律問題研究

一、農村集體經(jīng)營性建設用地入市的背景

土地制度的改革，是一件涉及到社會穩(wěn)定與經(jīng)濟發(fā)展的重要事項。目前我國的農村土地制度經(jīng)過多年的施行，其中不足與問題逐漸顯現(xiàn)出來，具體表現(xiàn)為如下：不完善的土地征收制度，導致了許多的社會矛盾情況的出現(xiàn)；農村土地用益物權的落實比較難實現(xiàn)，取得退出機制不夠完善；農村的土地的增減收益機制不合理，難以做到利益的均衡；集體土地保障的不充分，直接表現(xiàn)為集體用地同國家的建設用地的價格懸殊過高，這些問題和不足顯然不利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。無論是社會大眾還是制度的執(zhí)行和制定者都希望對其進行一次改革，來完善現(xiàn)有的土地制度，維護廣大農民的實際利益，為社會的穩(wěn)定發(fā)展注入新的動力。

為了響應國家關于建設社會主義新農村的號召，對現(xiàn)有農村土地制度的不足加以改善，準許農村集體經(jīng)營建設性用地進入市場是目前土地制度改革必需要做的事。2015年起初，總共有33個縣進行了所謂的“農村土地征收、集體管理建設用地入市、宅基地制度試點改革”，也就是我們經(jīng)常說的“三地”改革。就拿澤州縣為實例，澤州縣是其省內唯一接受試點改革任務的縣城，其改革任務是關于農村集體經(jīng)營性建設用地進入市場的相關改革。其后國家決定將改革試點擴大到更大的范圍，包括了33個縣（市、區(qū)），國家希望通過較大范圍的改革試點，在實際的操作過程中探索出農村集體經(jīng)營建設性用地進入市場的可行性方法，推動土地制度的新一輪改革。

二、什么是農村集體經(jīng)營性建設用地入市

一般人的理解大多是，農村人手里的土地可以拿到市場上去出售了，這種理解從某種程度上來說是正確的，但是這樣的理解有很大的局限性，至于我們如何理解農村集體經(jīng)營性用地納入市場這句話，首先我們需要理解一個概念，什么是農村集體建設用地，農村集體建設用地一般可以主要分為住宅用地、公用事業(yè)用地和經(jīng)營性土地。憲法中明確指出，城市土地屬于國家。農村和城市郊區(qū)的土地集體所有，但法律規(guī)定的國家所有者除外；宅基地，保留地和自保山也是集體所有。價格投資（股票）進入市場行為。

三、集體經(jīng)營性建設用地入市三大基本法律前提

（一）類型前提

首先我們需要明確的一點是我們說的可以進入市場的農村集體建設用地務必也必須是農村集體經(jīng)營性建設用地。然后我們需要搞清楚農村土地的分類，一般來說我們所提及的農村土地主要包括兩大類：第一種是農用地、第二種是農村建設用地。除此之外也不是所有的農村集體建設用地都有這個資格和機會進入我們的市場，像宅基地就可以做個很好的范例。宅基地不屬于這一農村集體經(jīng)營建設用地進入市場化改革的范圍。

至于哪些農村土地資源符合此次農村土地改革試點的標準，主要是要看是否符合以下兩個標準：第一是否是農村土地的存量資源，第二是否是經(jīng)營性建設用地。

談到我們土地資源中什么樣的土地資源才叫“存量”資源，通過查閱相關資料和相關法律法規(guī)文件，我們可以得出結論，農村集體建設用地一般指的是在最新一次的土地調查結果中，地類的現(xiàn)狀為農村集體建設用地的土地，就是我們所說的土地資源中的“存量”資源。此次農村土地改革試點針對的對象就是農村土地資源中的存量資源，目的是盤活存量資源，在不擴大增量的同時進行土地制度的改革，促進社會和諧發(fā)展。

接下來，讓我們再來談談關于“運營建設用地”的概念，根據(jù)查閱相關資料和相關文件，能夠發(fā)現(xiàn)該概念一般是指農村集體建設用地中的土地應用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)的規(guī)劃為工業(yè)和礦業(yè)倉庫等類別使用的。

（二）權利前提

進入市場還需要滿足三個前提要求，且務必滿足三個要求，第一擁有的建設用地是通過合法方式取得的該地的使用權；第二該地不不存在權屬方面的爭議；第三必須通過相關登記確權。滿足了以上三點要求，再符合入市的其他前提要求的農村集體經(jīng)營建設用地，就可以入市了。

（三）利用前提

那么何為利用前提，就是符合規(guī)劃、用途管制，相比之前的兩個前提，這個前提相對容易理解一點，一般是指想要進入市場的土地只有符合了相關的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途管制，才能夠有這個資格并且合法入市。

四、集體經(jīng)營性建設用地入市的法律問題

（一）集體土地進入市場的供給側市場主體

關于入市的集體經(jīng)營性建設用地我們首先要弄清楚它的入市的供方市場主體，根據(jù)我國相關法律規(guī)定，集體土地所有權歸村民集體所有制，依法管理和管理。由村農業(yè)生產合作社或村民委員會的農業(yè)集體經(jīng)濟組織負責。根據(jù)《村民委員會組織法》第四條第三款的規(guī)定，“村民委員會依法管理村民集體所有的土地和其他財產。”根據(jù)全國人大常委會的相關答復，如果集體所有的土地歸村農民所有，則按照法律，由農村生產合作社農業(yè)生產。

（二）關于集體建設用地使用權期限問題

試點給出一般參照國有建設用地出讓期限，據(jù)其相關規(guī)定，即不同種類用途分為40和50年限的規(guī)定。目前尚不清楚這一期限是否可以在這段期間結束時延長。除此之外，我們還可以發(fā)現(xiàn)一些試點地區(qū)設立租賃期限一般為40年，超過20年一般視作無效?！耙虼耍绻馄诔^20年，承租人就會面臨一定的法律風險。

（三）地上建筑物問題探析

首先，在關于集體建設用地使用權方面目前還沒有出臺相關的具體的規(guī)定。在試點地區(qū)區(qū)域，宣布了“地上建筑物、構筑物等資產的處置，由投標人和出讓人分別處理”的具體通知，其實可以視作土地總額轉讓。其次，不同地區(qū)對土地使用權流轉后的土地使用權的問題，不同地方采取不同的方式應對，有折價補償也有其他替補方式。待期滿。作者建議轉讓人和受讓人在簽署協(xié)議時應澄清問題。

（四）集體建設用地使用權抵押融資問題

《物權法》已經(jīng)做出具體規(guī)定：“下列債務人或者第三人有權處分的財產，可以抵押：通過招標、拍賣、公眾咨詢等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。但根據(jù)目前法律解釋，“物權法”中僅規(guī)定國有建設用地使用權。集體管理建設用地使用權顯然沒有抵押，“土地承包經(jīng)營權”。物權法第184條規(guī)定：“下列財產不得抵押：……2、耕地、宅基地、私人土地和自留山的土地使用權，除法律規(guī)定抵押權可抵押外，“關于集體建設用地使用權抵押”的中國物權法和物權法僅相關。對鄉(xiāng)、村的房屋、建筑物進行抵押的，應當將被占用區(qū)域內的建設用地使用權抵押。但目前進入城市的建設用地使用權不屬于“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地權”。

五、結語

綜上所述，在全面深化市場資源優(yōu)化的大背景下，重新啟動集體建設用地使用權市場化改革有著重大意義。通過這種改革，賦予農民自主利用土地的權利，不僅僅是在法律上使得集體所有權和國家所有權平等化，更對于城鄉(xiāng)一體化的實現(xiàn)有著一定的幫助。但是要想真正做到集體建設用地使用權入市，必須要解決三大問題：集體所有權在私法中的定位、土地征收制度方面改革和城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村統(tǒng)一體系。通過對各試點行政區(qū)的積極探索，積累經(jīng)驗，為完善相關法律法規(guī)提供支持，作為一個法學專業(yè)的學生也在時刻關注著相關事件的發(fā)展，也希望通過本文對相關問題的研究貢獻自己的一份綿薄之力，在探索相關問題解決的過程中做出一點點貢獻。

筆者認為農村集體經(jīng)營性建設用地使用權入市對改變我國現(xiàn)有的土地制度而言是有效的，雖然在改革的過程中會遇到一些問題和阻力，但是從各個地區(qū)的改革試點中可以看出，它的實際意義還是很大的，通過改革試點我們正在逐漸摸索出適合的、恰當?shù)姆绞椒椒▉韺⑵渫茝V到更大的范圍。這需要我們學習法律的學生以及從事法律工作的相關人員共同努力，完善相關的法律法規(guī)，為制度的施行提供相應的法律依據(jù)。

作者簡介：張燕（1996.08- ），女，漢族，安徽滁州人，安徽財經(jīng)大學法學院，2017級研究生，研究方向：農村土地。