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    公攤真相:被掩蓋與被損害的

    2018-12-18 08:17:56肖莎
    幸福家庭 2018年12期
    關(guān)鍵詞:公攤面積購房人建筑面積

    肖莎

    “你這房子不像140平方米。”

    在北京購買了新房的王女士,裝修完畢后請朋友到家里做客,談起房屋面積,朋友作出上述評價。

    “公攤大,使用面積只有112平方米,公攤就有28平方米,相當(dāng)于100多萬元扔掉了。”王女士略微尷尬,也很無奈。

    這套耗盡她全家積蓄的房子,說是三居,但每個臥室放一張床和一個小衣柜就很擠了。

    在當(dāng)下,每一個購買房屋的人,幾乎都會遇到類似問題:購房者付錢時用于計價的房屋面積,跟實際可以使用的房屋面積并不相同,兩者之差即是公攤面積。

    但問題是不少老百姓根本不知道公攤部位在哪里,很多人在支付公攤面積費用時是云里霧里的。

    “開發(fā)商說公攤是多少就是多少,我內(nèi)心是有質(zhì)疑的,覺得開發(fā)商會不會存在多算公攤多收費的情況?!蓖跖扛嬖V筆者,但即便自己心存疑慮,也很難去求證,最后只能就這么算了。

    大多數(shù)購房者和王女士的想法一樣,在沒有出現(xiàn)太大的問題的時候,就默認開發(fā)商提供的房屋公攤面積是精準的。

    筆者在采訪中發(fā)現(xiàn),因為公攤面積引發(fā)的糾紛、投訴并不少。比如,有的房地產(chǎn)項目交房時的實測建筑面積變大,但變大的是公攤面積,業(yè)主可使用的套內(nèi)面積反而變小。有的項目不主動告知業(yè)主公攤面積,等業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)公攤系數(shù)高達40%甚至50%,原本以為的三居變成了大開間。還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn),精裝修項目公攤部分也要收跟套內(nèi)一樣價格的精裝費用。

    那么,開發(fā)商在銷售時把公攤面積納入計價面積是否有法可依?公攤面積是否有測算標準?被購房者詬病的種種“公攤病”,依據(jù)現(xiàn)有法律能夠解決嗎?

    筆者就相關(guān)問題采訪了北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長、北京金訴律師事務(wù)所首席律師王佳紅。

    公攤多處“傷人”

    筆者:有媒體報道稱,公攤面積已經(jīng)成為開發(fā)商牟利的重要手段,每戶多算0.1平方米的公攤面積,就可能為開發(fā)商多帶來上千萬元的收入。你認為開發(fā)商是否存在這樣的牟利動機和牟利現(xiàn)實?

    王佳紅:開發(fā)商當(dāng)然存在牟利沖動,而且這種牟利方式成本低、空間大、利潤高。

    購房人在支付房款時,總價款是單價×建筑面積,建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

    就套內(nèi)建筑面積而言,購房人完全可以聘請專業(yè)的測量機構(gòu)進行測量,測量成本低、簡便、不需要其他人的配合。購房人非常容易判斷套內(nèi)面積是否符合合同約定。

    但公攤面積則不然。首先,一般的老百姓根本不知道公攤部位在哪里,更談不上對公攤部位進行測算。其次,即便知道公攤部位在哪里,是否能進行測算,也是未知的。畢竟有些公攤部位是需要開發(fā)商配合(比如提供圖紙、測繪圖等)才能測算的。

    此外,公攤面積的測算消耗時間較長以及所需要具備的專業(yè)性極強,普通人無法完成,只能請有測繪資質(zhì)的企業(yè)來進行公攤測繪。但專業(yè)機構(gòu)收費非常高,很少有個別業(yè)主愿意為全體業(yè)主的利益付出代價,這直接導(dǎo)致雖然大家都對公攤面積都有懷疑,但最終都會由于成本、時間、精力等各個方面的原因而放棄維權(quán)。

    而正是由于業(yè)主無法完成公攤部位的測算,才使得開發(fā)商很容易在公攤面積上做文章。

    筆者:公開報道中提及的關(guān)于公攤面積引發(fā)的糾紛以及對于公攤的質(zhì)疑,大多是跟公攤面積測算誤差有關(guān)。因公攤造成的問題主要還有哪些?

    王佳紅:實踐中,有開發(fā)商擅自增加了公攤的面積,超過了總體規(guī)劃控制的規(guī)模,導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主規(guī)劃驗收無法取得,從而無法取得產(chǎn)權(quán)證。亦有開發(fā)商將本來不應(yīng)該進行面積分攤的部位強行讓業(yè)主進行了分攤。

    還有開發(fā)商將業(yè)主公攤的部位進行了出租、出售,而這些公攤部位的所有權(quán)是業(yè)主的,開發(fā)商并不能擅自進行處分。

    將銷售面積定為建筑面積,還會帶來一系列連鎖性反應(yīng)。例如,將公攤面積計入銷售時的計價依據(jù)后,供暖費、物業(yè)費等相關(guān)費用都會增加,因為這些費用的收取標準都以建筑面積為準。

    筆者:有些項目公攤系數(shù)高,也是購房者詬病公攤的原因。目前,國內(nèi)是否有相關(guān)法律規(guī)定公攤系數(shù)的合理范圍?

    王佳紅:所謂公攤系數(shù),就是公用建筑面積除以套內(nèi)建筑面積之和。公攤系數(shù)的多少,與公用建筑面積的大小相關(guān),比如電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備間等面積越大,小區(qū)的公攤系數(shù)就會越大。

    由于目前法律上對于公用建筑并沒有嚴格的面積限制,自然對于公攤系數(shù)也沒有合理的控制范圍。也正是由于法律上對于公用建筑沒有面積的限制,所以很難從立法層面上規(guī)定不同類型的房屋公攤系數(shù)的控制范圍。

    為了解決這個問題,最好的方式就是強制要求開發(fā)商在房屋銷售時充分告知公攤系數(shù),這樣既可以幫助購房者在購房時作出合理的判斷,也可以通過正當(dāng)?shù)姆绞阶岄_發(fā)商之間進行良性競爭,形成良好的房地產(chǎn)銷售市場,從此減少買賣雙方之間的矛盾和糾紛。

    筆者:公攤面積也按精裝修收費,是近期成都和武漢多地購房者維權(quán)的主要原因。你認為,公攤面積也按精裝修收費是否合理合法?

    王佳紅:并不違法。因為法律上對此并沒有明確的禁止性規(guī)定,所以談不上違反法律規(guī)定。

    但是開發(fā)商這樣銷售房屋的行為對購房人來說非常不合理,因為對購房人來說,購買房屋就是為了居住使用,而直接能居住使用的空間就是專有部分的使用面積,精裝修的費用也應(yīng)該以使用面積為標準進行收取。若是公攤面積的部分也要按照精裝修標準收費,但購房人卻無法享用,這對購房人來說是極為不合理的。

    政府不對公攤面積進行實質(zhì)審核

    筆者:1995年,原建設(shè)部下發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定了公用建筑面積的組成部分。后續(xù)出臺的國標《房屋測量規(guī)范》(GB/T17986)又對共有建筑面積進一步細化。

    但這些規(guī)定中提到公用建筑面積還包括“其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”,這一兜底條款會不會容易被開發(fā)商利用?

    王佳紅:“其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”這個內(nèi)容屬于概括條款或者是兜底條款,在實踐中各個地方應(yīng)該進行細化。

    開發(fā)商在建設(shè)房屋的時候,要遵守《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求,這兩個規(guī)范對于明確的部位都有明確的面積計算規(guī)則,而對于沒有明確規(guī)定的部位,面積如何計算實際上是空白的。開發(fā)商完全可以利用空白之處,增加公攤面積,從而可以獲取更多的利益。

    而且需要注意的是,《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》這兩個國標都是國家推薦性標準,而非強制性標準,開發(fā)商在具體執(zhí)行的時候,通常會有很多問題,比如不應(yīng)該計入公攤的,計入了公攤;或者一半面積應(yīng)計入公攤的,將全部面積計入公攤。

    我認為,政府部門應(yīng)當(dāng)對可分攤面積作進一步的細化和明確,并要求開發(fā)商強制執(zhí)行,減少開發(fā)商操作的空間。

    以北京為例,2000年北京發(fā)布了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》,其中對于公攤部分進行了細化,規(guī)定了可分攤的公用建筑面積和不應(yīng)計入的公用建筑空間。由于細致的規(guī)定,開發(fā)商在增加公攤面積方面的空間就比較小,對于業(yè)主利益的維護相對就會更多一些。

    筆者:既然購房者和開發(fā)商會在公攤面積上產(chǎn)生分歧,那么規(guī)劃主管部門是否能解決這一問題呢?

    王佳紅:規(guī)劃主管部門并不負責(zé)到現(xiàn)場就公攤面積進行核實,只是依據(jù)測繪機構(gòu)提供的測繪數(shù)據(jù)進行書面審核。所以在某種角度上,政府機構(gòu)的審核僅僅是形式上的審核,并不是實質(zhì)審核。

    應(yīng)在合同中就公攤問題詳細約定

    筆者:當(dāng)重新測量發(fā)現(xiàn)實際公攤面積更低,開發(fā)商是否只需要返還多收的房款,不需要承擔(dān)其他責(zé)任?

    王佳紅:若是測繪出現(xiàn)問題,開發(fā)商如何向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任就要看合同約定。

    首先,要看合同中關(guān)于面積差異是以什么為計算標準,是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。其次,要看合同中面積出現(xiàn)差異的處理方法是怎樣的,如果合同中沒有約定,則按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定處理。

    筆者:在當(dāng)前仍以建筑面積為單位銷售房屋的情況下,購房者在簽訂購房合同時是否應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法?

    王佳紅:應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法,只有約定清楚了,才能抑制開發(fā)商隨意改變公攤面積的行為,才能更好地保護購房人的權(quán)益。

    一般情況下,開發(fā)商預(yù)售商品房的時候,已經(jīng)取得了房屋的面積預(yù)測報告,建議購房人可以清楚地查看面積預(yù)測報告中房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積,并詳細查看公攤面積的范圍,了解清楚后再在購房合同中進行細致的面積差異約定。

    筆者:基于公攤引發(fā)的種種問題和質(zhì)疑,你認為是否應(yīng)當(dāng)在銷售房屋時按套內(nèi)建筑面積來計價銷售?

    王佳紅:個人認為,在銷售房屋時按照套內(nèi)建筑面積計價比較公平合理。因為購房人購買房屋,最終在意的是專有部分的空間,以套內(nèi)建筑面積計價,購房人方便對專有面積進行測算,會減少和開發(fā)商之間的沖突。

    (摘自法治周末官網(wǎng)2018年8月22日)

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