住房租賃行業(yè)發(fā)展環(huán)境治理

姜疆

我國在近30年的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，過多地向“只售不租”或“重售輕租”傾斜，導致了我國住房租賃市場主體發(fā)育不充分、租賃體系不完善，租賃環(huán)境偏差、租賃管理滯后，房屋租賃市場亂象不斷、久治不愈。

幾家黑中介壞了一鍋粥

今年8月以來，北京住建委執(zhí)法部門會同市工商局、市發(fā)展改革委、市稅務(wù)局、市銀監(jiān)局等部門組成聯(lián)合檢查組，通過抽查租賃合同、比對系統(tǒng)數(shù)據(jù)、詢查資金往來、核查租收價差等情況，對住房租賃企業(yè)展開現(xiàn)場執(zhí)法，以嚴控壟斷房源、哄抬房租等行為。

經(jīng)查實涉嫌存在違法違規(guī)問題的北京昊園恒業(yè)、自如生活資產(chǎn)管理、中恒建業(yè)、北創(chuàng)偉業(yè)、美麗家園等23家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司被公開曝光（見表）。下一步各部門還將加大懲處力度，予以高限處罰，實施聯(lián)合懲戒，確保住房租賃企業(yè)遵守公開承諾，維護租賃市場秩序。

8月22日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會還同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，依托市12345政府服務(wù)熱線，開通了打擊“黑中介”投訴舉報專線。

僅開通首日，就接到投訴舉報52條，主要反映：哄抬房租、無照經(jīng)營、不退押金、打隔斷群租、轉(zhuǎn)租他人、強制貸款付租金、對委托出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼、恐嚇、騷擾）威脅租房人等八類問題，共涉及朝陽、豐臺、海淀、昌平、通州、東城、大興、順義、房山等9個區(qū)，30余家經(jīng)紀機構(gòu)。

群眾發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)存在無照經(jīng)營、未備案；打隔斷出租；哄抬房租、惡意克扣租金、押金；發(fā)布虛假廣告、虛假房源信息；采取威脅、恐嚇等暴力手段或采取堵鎖眼、斷水斷電、辱罵騷擾、言語恐嚇等軟暴力行為驅(qū)逐承租人、強行收取各類費用等侵害群眾利益行為的，均可以通過熱線直接進行投訴舉報。各部門將依照職責對上述亂象予以堅決打擊，對于違法違規(guī)行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以嚴肅處理，對于違規(guī)中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業(yè)整頓直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，對于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部門予以嚴懲。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提醒，租賃或買賣房屋應(yīng)選擇正規(guī)中介機構(gòu)，注意查看中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀機構(gòu)備案以及經(jīng)紀人員信息卡等信息，切勿貪圖小利，輕信口頭或網(wǎng)上虛假宣傳，謹防上當受騙。

據(jù)統(tǒng)計，全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等。在北京，每天有20萬人在找房子租住。然而，面對如此龐大的租房群體，租賃市場卻基本處于“野蠻生長”狀態(tài)。

多年住房租賃市場的沉疴大多表現(xiàn)為住房租賃信息不對稱、中介服務(wù)不完善、市場秩序不規(guī)范、租賃監(jiān)管點多面廣難度大等，與此同時，“黑中介”頻頻現(xiàn)身，租房騙局變幻莫測，虛假租賃信息泛濫……在他鄉(xiāng)打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有難以言說的痛——甚至有人說，“沒被黑中介坑過，你都不好意思說自己是‘漂?！?/p>

北京市建設(shè)委員會曾對青年人住房狀況進行調(diào)查，在3萬名被調(diào)查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。在北京等城市，近年二手房交易和租賃市場保持快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員增長較快，但同時違規(guī)經(jīng)營、發(fā)布虛假信息、租金押金定金糾紛等問題多發(fā)。

黑中介的黑手段

據(jù)網(wǎng)上租房社區(qū)“看房狗”對877名租戶的調(diào)查報告顯示，42.3%租戶的押金遭非法扣押，16.42%的租戶都曾遭遇黑中介的暴力、威脅和言語辱罵，12.77%的租戶更是遭遇黑中介對居住環(huán)境的破壞。北京朝陽區(qū)檢察院檢察官曾介紹了黑中介的幾大騙財手段，這其中首先就是：設(shè)計“陷阱”合同，以各種理由向租客索要費用，或逼迫租客搬走。

合同能夠為租房者權(quán)益提供合法保護，可有些租房合同因程序問題或中介不具備租賃服務(wù)資質(zhì)，本身就不具備法律效力?！靶螒B(tài)各異”的租房合同中，有些合同只有一頁紙，有些長達10頁。有些合同寫明租金、水電費、網(wǎng)費等基礎(chǔ)費用，有些還添加了衛(wèi)生費、排污費、垃圾處理費、收視費等，且多數(shù)未標明具體收費標準。

待租客入住后，一些黑中介以各種理由向租客收取費用，逼迫租客搬走，并以租客是自己要搬走的為由拒不退還相關(guān)錢款。

黑中介們還有以暴力恐嚇強令搬離、克扣租金及押金的手段。當租客交納完房租、押金等費用租得房屋后，一些黑中介卻聲稱房主要把房屋收回不再出租，要求租客搬走。租客拒絕后，黑中介會以多種手段騷擾租客，直至逼迫其搬走。并且，不退租金及押金。

今年3月，北京某互聯(lián)網(wǎng)公司員工衛(wèi)女士通過租房軟件租下北京安河家園一套一居室。中介帶衛(wèi)女士看房當日便簽訂了租房合同，但該中介表示，因忘帶合同公章，后續(xù)會為合同補蓋公章并提供服務(wù)。該中介與衛(wèi)女士最初在軟件上聯(lián)系的中介李某并非同一人，該中介自稱為李某同事，因李某出差才幫忙辦理手續(xù)。

5月，當衛(wèi)女士因家中水管漏水聯(lián)系李某處理時，得到的回復卻是“我的義務(wù)只是讓你來住房，有問題你自己去弄?！彪S后，李某一直以合同并不是與其本人簽訂且未蓋章生效為由，拒絕提供服務(wù)。

當衛(wèi)女士與中介發(fā)生第一次正面沖突之后，中介時常會帶著三四名壯漢以查看房屋為由半夜來到其家中。因為已經(jīng)交了1年的房租且無法退回，衛(wèi)女士只能繼續(xù)租住。當她自行更換了門鎖后，一日下班發(fā)現(xiàn)自家門鎖被502膠封堵，作案人避開了小區(qū)的所有監(jiān)控，讓她查無證據(jù)。

不久，衛(wèi)女士收到了一封上一任租戶的來信，信中陳述了自己遭遇到的威脅與恐嚇，稱中介還欠著他兩萬元房租沒退，只留下一張欠條，他再也聯(lián)系不上中介了。“你一定要注意安全，他們是黑中介?！毙胖?，上一任租戶毫不客氣地點明黑中介實質(zhì)。

還有些中介公司事先承諾不收中介費，簽訂合同后卻強索中介費。在黑中介馬某涉嫌強迫交易的一起案子中，掌握數(shù)十套房源的馬某帶領(lǐng)多名手下盤踞在朝陽區(qū)太陽宮附近地區(qū)，通過在58同城等網(wǎng)站上發(fā)布包含“個人直租，房租優(yōu)惠，絕無中介費”等內(nèi)容的租房信息，吸引租客注意。此后，馬某等人與撥打電話咨詢的租客看房時，仍承諾無中介費用。

但租客與馬某等人簽訂租房合同并繳納定金、房租后，馬某等人便開始以“服務(wù)費”為名索要錢款。如果租客不給，馬某便糾集多人圍堵租客，并以每日堵門相威脅，還會采取拉電閘、堵鎖眼、往屋內(nèi)丟排泄物等方式惡心租客，更有甚者會毆打租客。最后，租客不勝其擾只能交納一個月的房租作為中介費。

還有些經(jīng)紀公司帶租客看房后，若租客在別處租房的，會索要“跳單費”。有的租客聯(lián)系了黑中介看房，后來卻通過其他中介租了房。一旦黑中介知曉，便會找上門向租客索要所謂的“跳單費”。

更有甚者，一些黑中介還利用政策“洗房”，以加快出租房流轉(zhuǎn)速度，刮取租金及押金。

為加強出租房屋安全管理，消除居住安全隱患，維護房屋租賃雙方合法權(quán)益，有關(guān)部門制定了相關(guān)規(guī)范，禁止改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等作為臥室對外出租。沒料到，為達到加快出租房流轉(zhuǎn)速度的目的，部分黑中介利用這一政策進行所謂“洗房”行為。

某中介劉某與租客小張相約看房后，二人簽訂了為期一年的租房合同，小張現(xiàn)場支付相關(guān)費用6330元。一個月后，劉某聲稱該房屋屬于違法隔斷房，有關(guān)部門將來檢查并拆除隔斷，強制小張在二日內(nèi)搬離。劉某口頭答應(yīng)退還相關(guān)費用，后卻以中介公司財物核算等多個理由推托，遲遲不退錢。

一些黑中介在房屋入住滿額后，自己向政府舉報房屋有群租行為，待有關(guān)部門按照規(guī)定對群租房進行清退時，“順勢”趕走這一撥租客并侵吞房租。

亮劍治“黑”的一些具體措施

今年6月，住建部等七部委發(fā)布了《治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。其中特別提出將打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)黑中介，以規(guī)范住房租賃市場。

關(guān)于治理房地產(chǎn)市場亂象的高層通知如何落地？各方也極其關(guān)注。部委文件下發(fā)后，至少有16個城市陸續(xù)下發(fā)了細則，分別為成都、杭州、寧波、佛山、昆明、合肥、南京、蘇州、無錫、徐州、武漢、宜昌、太原、蘭州、貴陽和深圳。

至少有9個?。ㄊ校氖〖墝用孀屩贫嚷涞兀謩e為重慶、山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州。從整治重點來看，這些省、市的相關(guān)文件，有的與七部委下發(fā)的一致，但也有的根據(jù)自身的特點新增或細化了相關(guān)內(nèi)容。

在重慶，市國土房管局和市公安局2個部門聯(lián)合下發(fā)的整治方案“重點打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域職業(yè)化、團伙化、惡意化的違法犯罪行為”。這份文件的特殊意義在于，讓重慶成為上述30個城市中，首個由公安部門深度介入聯(lián)合執(zhí)法整治房地產(chǎn)市場亂象的城市。

其中，在“威脅人身安全”方面，重慶方面的整治重點是——開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)采取威脅、恐嚇等暴力手段驅(qū)逐租戶、強制上漲或惡意克扣租金、押金；黑惡勢力欺行霸市、破壞房地產(chǎn)行業(yè)管理秩序等行為。

“這次整治，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就不是簡單的約談、罰款了。執(zhí)法的威懾力，也將明顯增強?！敝貞c市國土房管局方面的負責人表示。

湖北省在打擊“黑中介”方面，打擊重點增加了“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易”“違規(guī)收取購房人房價款以外的費用炒賣房號”“以虛假房源、不實價格信息招攬業(yè)務(wù)”等內(nèi)容。

尤為值得一提的是，武昌有家黑中介被法院判為黑社會性質(zhì)組織，此系全國首例。據(jù)了解，武昌警方深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這伙黑中介以“糾紛”滋事為職業(yè)，蓄意坑害房客、欺詐房東，非法營業(yè)額高達3000余萬元，“純利潤”超過1000萬元。

北京以清理虛假房源信息為目的、規(guī)范信息發(fā)布主體為手段，率先提出互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息要求。

首先，互聯(lián)網(wǎng)平臺要設(shè)立房源信息發(fā)布者的準入機制。不得為未取得營業(yè)執(zhí)照和備案的房地產(chǎn)中介、未取得營業(yè)執(zhí)照的住房租賃經(jīng)營企業(yè)、以個人名義從事房地產(chǎn)中介活動的自然人提供房源信息發(fā)布服務(wù)。

其次，互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)當加強房源信息審核。不得發(fā)布虛假、過時的房源信息。不得發(fā)布沒有拿到預售證或者現(xiàn)房銷售備案的新房房源信息。不得發(fā)布不符合上市交易條件房屋的房源信息。比如大棚房、小產(chǎn)權(quán)房、違法建設(shè)房屋等。

最后，互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)當加強房源信息發(fā)布機構(gòu)的信息公示。對于房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布房源信息的，無論是從事住房租賃業(yè)務(wù)還是二手房交易業(yè)務(wù)，均須按要求在網(wǎng)頁顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀從業(yè)人員信息卡。對于住房租賃經(jīng)營企業(yè)發(fā)布房源信息的，其營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中須含有“住房租賃”。經(jīng)紀從業(yè)人員的信息卡包含一個二維碼，公眾可登錄市住建委的管理平臺，可查詢到該中介人員的各項信息。

8月9日，北京市住建委聯(lián)合市工商局、市網(wǎng)信辦、市通信管理局和房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，集中約談了房源信息發(fā)布主要網(wǎng)站，要求各平臺規(guī)范房源信息發(fā)布。各互聯(lián)網(wǎng)平臺要立即開展自查，下架不符合上述要求的房源信息，9月1日前完成整改。

從今年9月1日起，互聯(lián)網(wǎng)平臺均要按照要求發(fā)布規(guī)范的房源信息。相關(guān)部門對于發(fā)布不合規(guī)房源信息的平臺，將發(fā)現(xiàn)一起、查處一起。保護人民群眾合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

建立住房租賃交易平臺，可以使得市場的房源、客源更加透明，交易也變得更為公開、公平。發(fā)展住房租賃平臺小而言之，僅是發(fā)展租賃市場的一個技術(shù)手段，表現(xiàn)形式僅是基于網(wǎng)絡(luò)的信息化載體，然而其實際意義和價值卻不容小覷——通過信用租賃等創(chuàng)新，有利于提高租賃服務(wù)水平；通過與租賃服務(wù)平臺的對接，掌握了租賃市場的信息，為科學決策提供了數(shù)據(jù)支撐；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立……

我國住房租賃市場目前尚未有專門的法律法規(guī)予以規(guī)范，因此也并未建立起健全的市場監(jiān)管體系，這是我國住房租賃市場存在諸多問題的基礎(chǔ)性原因。

去年，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》發(fā)布，內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責任等，無疑向規(guī)范租房市場邁出了關(guān)鍵的一步。

這預示著租賃市場將進入有法可依階段，有利于形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。非常值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的權(quán)益上，無疑是廣大租房者的福音。不過，目前《住房租賃和銷售管理條例》尚處于征求意見的階段，國家應(yīng)該加快立法進程，繼續(xù)豐富和完善租賃市場法律體系。