限價商品房背景下的設(shè)計管理
——以“南秀雅苑”項目設(shè)計管理為例

■ 羅 瑩 LUO Ying

0 引言

住宅的屬性終究要回歸到居住性質(zhì)，目前政府采取的雙限，對開發(fā)商項目管理提出嚴(yán)峻的要求，如何在保證質(zhì)量的前提下，合理地控制成本，其項目開發(fā)的設(shè)計管理是極其重要的環(huán)節(jié)，是整個項目成本控制的基礎(chǔ)。

“南秀雅苑”從項目上講雖為動拆遷安置房，但是整個項目根據(jù)政府要求，完全按照商品房進(jìn)行設(shè)計施工。本文即以“南秀雅苑”項目為例，對其進(jìn)行設(shè)計管理剖析，希望對目前限價下的項目設(shè)計管理，可以起到一定的借鑒作用。

1 工程概況

“南秀雅苑”項目為上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)原住村民原拆原還動遷安置房，工程名為“寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元51-07地塊動遷安置房項目”，為南大動拆遷安置房整個項目的第一期（總共分3期，目前第二、第三期仍在建設(shè)當(dāng)中）。項目基地總用地面積66 380.8m2，容積率2.2。設(shè)計建成總建筑面積168 929m2，其中，地上總建筑面積 146 037m2，地下建筑面積 22 892m2，綠化率30%，總戶數(shù)1 350戶（圖1、2）。

2 “南秀雅苑”項目的特性解讀

圖1 “南秀雅苑”項目鳥瞰圖

圖2 總平面圖

“南秀雅苑”是由政府組織對寶山南大地區(qū)原住民住宅集中進(jìn)行拆、建、還的原拆原還動遷安置房。其拆的對象為原住民老舊住宅，建設(shè)為招標(biāo)或委托具有相應(yīng)資質(zhì)能力的開發(fā)公司全過程進(jìn)行，最后政府以單位面積限價回購，還給被拆遷原住民。由此可見，項目操作過程面臨著兩個特性，即：限價回購帶來的低于一般商品房成本投入，以及產(chǎn)品定制化。進(jìn)一步解讀，由于該項目業(yè)主便是這塊土地所在的村民，項目成了名副其實的定制產(chǎn)品，即將入住的業(yè)主對此充滿了期許與盼望，無形中對小區(qū)形態(tài)及房型樣式產(chǎn)生高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，有任何不妥之處都極易引發(fā)集群性情緒，因此，對項目設(shè)計提出了比普通商品房更為嚴(yán)苛的要求。政府回購時采用的回購面積僅僅基于類似于商品房的銷售面積計算，對于諸多的地下建筑、配套設(shè)施等是不作為回購基數(shù)的。回購基數(shù)小而建設(shè)基數(shù)大，對項目成本帶來非常大的壓力，因而項目在操作過程中的成本控制顯得尤為迫切與必要。設(shè)計是項目成本的源頭，如何在限價的情況下，設(shè)計出優(yōu)秀的、符合多方利益且受業(yè)主喜愛的住宅項目，是需要解決的難題。

3 設(shè)計管理的思路與具體措施

基于以上解讀，在“南秀雅苑”項目實際操作中，作為甲方設(shè)計管理部門，應(yīng)從兩個層面進(jìn)行管控，即：常規(guī)工作管理，以及對設(shè)計單位的設(shè)計技術(shù)方面的要求指導(dǎo)和控制。要做到多維度、多顆粒地細(xì)致工作，項目還在方案階段就要考慮到交付階段的情況。

3.1 常規(guī)工作管理

主要針對項目全過程，以及與設(shè)計相關(guān)聯(lián)的設(shè)計院、專業(yè)設(shè)計、審圖公司等的事務(wù)性程序管理，做到事前準(zhǔn)確地定要求、定任務(wù)，事中細(xì)致檢查并及時反饋，事后審查總結(jié)并現(xiàn)場施工指導(dǎo)。

3.1.1 事前定要求、定任務(wù)

（1）在項目啟動時，首先要充分理解自身公司對該項目開發(fā)的原則、理念，理解其作為甲方的利益訴求所在。

（2）充分了解項目所在村、鎮(zhèn)政府，以及村民對項目落成后的實際要求。例如：回遷村民對戶型、小區(qū)居住環(huán)境及日常出行的要求，將關(guān)系其個人的切身利益，訴求相對迫切執(zhí)著；而村鎮(zhèn)政府對分配戶型的面積也有精準(zhǔn)度要求，因為分配房屋時，戶型面積差異帶來的后續(xù)事務(wù)處理具有相當(dāng)?shù)碾y度，需要對精準(zhǔn)度作充分的解讀和理解。

（3）充分解讀項目，了解項目定位、交房標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓條件和規(guī)劃要求，完全掌握交通、綠化、供水、供電等各職能部門在項目上的審查要點。

通過上述前期研究準(zhǔn)備工作，制定出貼合項目特質(zhì)、平衡各方利益的設(shè)計任務(wù)書，并向設(shè)計院做完全充分交底，取得設(shè)計院設(shè)計人員對項目背景的理解同情。

3.1.2 事中檢查并及時反饋

（1）在項目設(shè)計過程中，要與擔(dān)當(dāng)項目設(shè)計的設(shè)計人員緊密交流配合、解疑答惑、共同研磨，使任務(wù)書中的要求切切實實在設(shè)計過程中落實。

（2）方案設(shè)計期間，多次向村鎮(zhèn)政府匯報交流，展示設(shè)計的原則、具體設(shè)想及方案（尤其是對戶型面積的把控及項目的設(shè)計戶數(shù)）；同時，也要同步與回遷村民交流溝通，向村民具體講解戶型、回家路線、活動空間、樓盤設(shè)計的整體風(fēng)格等，及時取得政府及回遷村民對設(shè)計的反饋意見和建議，平衡他們之間的不同訴求，最終獲得村鎮(zhèn)政府與回遷村民對方案認(rèn)同，為后續(xù)深化設(shè)計打下堅實的基礎(chǔ)。

（3）擴(kuò)初階段是項目技術(shù)細(xì)部確定的關(guān)鍵階段，對項目成本的影響至關(guān)重要。與設(shè)計人員確定技術(shù)方案時，需要耐心細(xì)致的進(jìn)行多方案比較。例如，為達(dá)到地下車庫停車效能及柱網(wǎng)布局空間效果，應(yīng)對其經(jīng)濟(jì)性做多個技術(shù)方案比較，選擇經(jīng)濟(jì)合理的技術(shù)方案。

（4）施工圖階段是設(shè)計達(dá)到項目方案效果要求的控制關(guān)鍵點，也是固化與成本相關(guān)的構(gòu)造做法、材料選配的重要階段，其細(xì)部節(jié)點的處理手法及構(gòu)造做法將直接影響建成后的效果與工程成本，以及圖紙構(gòu)造表達(dá)在施工中的可實現(xiàn)度。例如，立面橫向線條構(gòu)造是采用土建澆筑還是GRC構(gòu)件安裝，選擇不同，圖紙就會不同，造價也不同，施工工藝、工序安排不同，工程采購類別不同，其外立面耐久性安全性亦不同，帶來的后續(xù)使用物管也不同……經(jīng)綜合考慮，在“南秀雅苑”項目中，立面線條中大部分精細(xì)度要求不高的部位，采取土建施工的方法。

（5）為保證戶型面積的精確度，以及對整個小區(qū)面積的有力控制，面積測算始終伴隨整個設(shè)計過程中。戶型面積計算在方案階段即采用實測方式，設(shè)備用房設(shè)計同步于整個項目方案的設(shè)計時間，取得相關(guān)政府職能部門支持以進(jìn)行詳實地配合，從而提高公攤面積對戶型面積疊加的精準(zhǔn)度。

（6）整個設(shè)計過程中，應(yīng)保持與設(shè)計院的密切交流，補(bǔ)充任務(wù)書未盡事宜，貫徹因政府審查所產(chǎn)生的新要求，從而及時地對設(shè)計進(jìn)行調(diào)整與糾偏。

（7）施工前，做好施工圖紙的審查工作，并與相關(guān)審查負(fù)責(zé)人進(jìn)行項目設(shè)計的交流，保證設(shè)計在合理合規(guī)的范疇中進(jìn)行。

3.1.3 事后審查總結(jié)并指導(dǎo)

圖紙的自審總結(jié)及完備的施工交底指導(dǎo)，是項目在具體實施中，完美體現(xiàn)設(shè)計內(nèi)涵的保證。

（1）以大原則為基礎(chǔ)，交底細(xì)部注意的關(guān)鍵點，盡可能使錯漏碰缺在施工準(zhǔn)備期得到解決，例如電梯井道牛腿的土建澆筑與電梯安裝的銜接等。

（2）在施工過程中，參加施工單位例會，并至施工現(xiàn)場巡查，督促施工方按圖施工，同時，細(xì)心聽取現(xiàn)場技術(shù)人員建議、意見，及時發(fā)現(xiàn)圖紙表達(dá)不到位的問題并現(xiàn)場糾正。例如，走道的管道井門上口標(biāo)高與進(jìn)戶門上口標(biāo)高不一致，造成走道空間多個門高低錯落凌亂。通過現(xiàn)場交流反饋，及時變更圖紙發(fā)出變更糾正，并提醒采購及時跟進(jìn)，使得項目在變更過程中，不產(chǎn)生過多額外費用，同時，提升了業(yè)主的居住空間感受，對于樓盤品質(zhì)也是保證。

3.2 具體設(shè)計技術(shù)要求與指導(dǎo)

3.2.1 依據(jù)規(guī)劃條件，確定設(shè)計原則

依據(jù)項目規(guī)劃條件，從建筑規(guī)劃角度出發(fā)，確定規(guī)劃設(shè)計的基本原則。例如：本項目地處航空限高范圍，其建筑高度限制于60m，故在確定設(shè)計原則時，要求住宅單體用足限高，要求設(shè)計院在設(shè)計時，準(zhǔn)許此原則進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計。由此帶來幾個優(yōu)勢，且絕大部分對成本有貢獻(xiàn)。

（1）減少建筑密度，使其占地面積控制在最小，其單棟基礎(chǔ)面積也相應(yīng)減少。

（2）有效控制住宅棟數(shù)和單元數(shù)，盡可能以單元為基礎(chǔ)進(jìn)行組合，以一單元四戶為主流產(chǎn)品，使后續(xù)分配房屋的面積類型相對集中統(tǒng)一，便于政府對業(yè)主的分配工作。同時，在保證公共空間品質(zhì)的基礎(chǔ)上減少電梯數(shù)量，這對今后的電梯維修量及物業(yè)支出均有幫助。

（3）結(jié)合地面單體建筑密度的控制，空出更多用地，使獨立地下車庫在布局上有余地，易于調(diào)整改善，避免由于地庫完全包裹單體地下空間所帶來的空間混雜、停車道路迂回、停車單方面積上升等的空間浪費，提高停車率，同時也盡可能減少地庫面積，使計為銷售面積的比例加大。

（4）根據(jù)《人民防空工程建筑面積計算規(guī)范》（DB 13(J)T 222—2017）的要求，高層建筑按滿堂面積計人防，建筑密度的控制使得人防面積也得到一定控制。

（5）從景觀角度而言，因為建筑占地面積少，相應(yīng)景觀面積擴(kuò)大，使整個小區(qū)空間感空靈流動，也使居住其中的業(yè)主有了更大的活動休閑空間。

3.2.2 設(shè)計控制

（1）選定作為項目總圖標(biāo)高的參照點，確定單棟建筑標(biāo)高與場地標(biāo)高關(guān)系，減少土方量開挖，用足規(guī)劃要求的場內(nèi)外高差及建筑的室內(nèi)外高差。例如：根據(jù)停車數(shù)量及設(shè)備用房，計算地庫可能使用的最小面積，并通過結(jié)構(gòu)及成本綜合論證，確定地庫采用無梁樓蓋，以減少地庫本身層高，控制埋置深度，同時也使得地庫有利于抗浮，避免了設(shè)置抗拔樁（圖3）。

（2）項目設(shè)計過程中，取得政府職能部門支持，采用最直接措施達(dá)到政府部門要求。例如：通過電力職能部門支持，將總圖中設(shè)置于地庫上方的諸個型站底板與地庫頂板相統(tǒng)一設(shè)計，合二為一，減化地庫頂板的后續(xù)相關(guān)施工及樓板澆筑。

（3）特殊問題特殊處理，因地制宜。對于該項目的配套商業(yè)建筑（圖4），考慮到其獨特的地理位置，為當(dāng)?shù)叵喈?dāng)范圍內(nèi)唯一的商業(yè)建筑，故未以常規(guī)商業(yè)建筑的室內(nèi)外高差高度進(jìn)行設(shè)計。在不影響其后續(xù)使用效果基礎(chǔ)上，適當(dāng)抬高建筑的室內(nèi)外高差；同時，在地下室滿足停車要求的情況下，設(shè)計為一層地下室，并對其層高進(jìn)行有效控制，控制其底板底的埋置深度＜3m，使該商業(yè)地下面積在滿足作為完全地下室面積計算而不計入計容面積的同時，避免其計算為滿堂人防面積，并且減少了土方開挖。

（4）控制項目戶型種類，盡可能做到一個面積一個戶型。根據(jù)村鎮(zhèn)政府要求需8個面積段戶型，最終戶型控制在9種，對于戶型組合也盡可能使相同戶型并處于相同拼接位置，以減少拼接單元種類（圖5）。如此，既便于設(shè)計、施工和成本控制，也避免了政府分配房屋時，因選擇性過多帶來的工作量。

（5）從總圖設(shè)計布局而言，變電站或配電間水泵房等均接近于負(fù)荷中心布置，以減小管線的通達(dá)距離。

3.3 建筑單體設(shè)計

建筑單體的精細(xì)化設(shè)計，涉及各個專業(yè)的進(jìn)行和相互配合，以下僅從建筑專業(yè)角度敘述。

圖3 地下車庫層高的確定

圖4 商業(yè)建筑透視圖

圖5 戶型配置圖

（1）對于建筑立面，兼顧城市空間及業(yè)主需求。建筑形式采用村民所喜愛的暖色調(diào)ARTDECO風(fēng)格，具有溫暖而包容的感覺；立面上的主要線條采用結(jié)構(gòu)做法，與主體形成一體，避免諸如GRC線條使用壽命只有10～20年就必須重新粘貼的問題，也根除了今后因年久失修脫落而對人造成傷害的隱患（圖6）。

（2）采取商品房的入戶形式，每個單元入口均采用門廳形式，形成室內(nèi)與室外的灰空間，以便于空間過渡與鄰里交往，也使其具有儀式感。其面積經(jīng)過反復(fù)核算，控制公攤帶來的戶型面積變化；各功能房間的面積開間關(guān)系均具有邏輯性，使其與相對應(yīng)戶型面積匹配。

（3）在戶型設(shè)計方面，盡可能多地設(shè)計南向臥室。例如，所有三房戶型設(shè)計3個居室朝南（客廳及2個臥室）；所有房間直接采光通風(fēng)，無暗衛(wèi)生間；保證每戶有1個南向飄窗和1個儲藏空間，且每戶設(shè)計生活陽臺和工作陽臺各一（圖7）。各居室均在隱蔽且通風(fēng)處設(shè)置獨立的室外空調(diào)機(jī)，確保立面完美性的同時，又易于對空調(diào)室外機(jī)的保養(yǎng)、維修。聯(lián)通的客餐廳間作無梁設(shè)計，減少頂棚陰影，使頂棚平整干凈，擴(kuò)大空間視覺感。

圖6 建筑立面圖

圖7 戶型平面圖

4 結(jié)語

目前，項目已交付使用一年有余，得到了回遷村民的認(rèn)可，并獲得第十屆“上海市優(yōu)秀保障性住房獎”。這是對項目的肯定，也是對設(shè)計管理工作最好的詮釋。隨著國家對住宅屬性的重新定義，限價房在未來一段時間將成為常態(tài)，故此，設(shè)計管理將在今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，扮演尤為關(guān)鍵的角色。我們應(yīng)當(dāng)思考，如何在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下，通過設(shè)計本身的手法及管理協(xié)調(diào)的策略來控制成本，同時，實現(xiàn)社會、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主多贏的目的。