2018，房地產(chǎn)艱難反轉(zhuǎn)的一年

馬光遠(yuǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2017年“3·17”政策變天開(kāi)始，各種限制性手段無(wú)所不用其極，并將防范房地產(chǎn)泡沫列為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的五大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的基調(diào)意味著，在中國(guó)，房地l產(chǎn)作為最好投資的歷史基本宣告結(jié)束。在政策打壓下，包括一線在內(nèi)的熱點(diǎn)城市開(kāi)始降溫，北京二手旁價(jià)格連續(xù)8個(gè)月下跌。

政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四五線城市去庫(kù)存周期的結(jié)束，2018年將是房地產(chǎn)業(yè)最困難的一年。房地產(chǎn)下半場(chǎng)迎來(lái)巨變

可以說(shuō)房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，而下半場(chǎng)無(wú)論在政策環(huán)境、盈利模式，以及競(jìng)爭(zhēng)路徑和理念上都和過(guò)去20年完全不同，房地產(chǎn)正在迎來(lái)真正的歷史性巨變。這并非虛張聲勢(shì)，可以從三個(gè)維度來(lái)觀察。

第一，房地產(chǎn)的基本矛盾變了。房子短缺的歷史基本結(jié)束，房子夠了，但優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然稀缺。特別是隨著人們對(duì)房子功能定位的不斷提升和變化，房子被賦予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)房地l產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，房地產(chǎn)的“靈魂”變了。十九大重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入到制度建設(shè)周期，關(guān)系到與我國(guó)發(fā)展階段、與中高低各個(gè)階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監(jiān)管等一系列制度的重構(gòu)。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈變了。中國(guó)房地產(chǎn)靠規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的階段已經(jīng)逐漸過(guò)去，自我革命剛剛開(kāi)始，靠簡(jiǎn)單蓋房子賺錢(qián)，一定會(huì)很快被淘汰。為城市居民提供高品質(zhì)的生活，成為高品質(zhì)的服務(wù)商，開(kāi)發(fā)商要搞清楚“我是誰(shuí)”這個(gè)最基本的問(wèn)題。

但顯然，房地產(chǎn)的好日子還沒(méi)有結(jié)束。在人口紅利、市場(chǎng)紅利、制造業(yè)紅利和全球化四大紅利結(jié)束之后，下一個(gè)50年，真正具有潛力的就是“城市化”。房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但作為老百姓財(cái)富配置的主要工具之一的周期沒(méi)有結(jié)束。中國(guó)城市的軟硬件升級(jí)會(huì)成為下一個(gè)30年全球最大的經(jīng)濟(jì)事件，這個(gè)歷史性機(jī)遇屬于那些已經(jīng)做好準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)。

急需穩(wěn)定的政策體系

從中國(guó)房地產(chǎn)政策的歷史軌跡看，調(diào)控政策很少能超過(guò)兩年。

這些嚴(yán)厲的調(diào)控，只是讓市場(chǎng)冷凍，如果時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)的影響就會(huì)很大，必然出現(xiàn)暴跌的行情。但暴跌是任何一方都不愿意看到的，所以有一點(diǎn)效果顯現(xiàn)，就會(huì)嘗試放松調(diào)控。年初，蘭州成為了本輪放松調(diào)控的始作俑者。至于南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買(mǎi)房政策，實(shí)質(zhì)上也是一種放松。

另外，不得不提一下國(guó)土資源部釋放出的終結(jié)土地市場(chǎng)的壟斷這一積極信號(hào)。盡管?chē)?guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明提出的改革措施在具體的實(shí)施辦法上都顯得小心翼翼，但仍然意味著中國(guó)土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化。

要想讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，絕非幾句漂亮的口號(hào)或者堅(jiān)決的表態(tài)能夠解決。我們需要真正認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的基本規(guī)律，并扎扎實(shí)實(shí)去構(gòu)建一個(gè)真正穩(wěn)定預(yù)期的政策體系。

特約編輯：馬小琳