被夸大的樓市“斷供潮”

數(shù)量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時剛好是金融去杠桿時期。

“大部分都是由于民間債務(wù)或其它經(jīng)濟(jì)糾紛，被債權(quán)人申請查封的房產(chǎn)。”

南方周末記者 盧寶宜

發(fā)自廣州

“房子價格降了兩回，還是沒賣出去?！?018年10月，李紅姨打算出售她在上海嘉定區(qū)的2套房產(chǎn)。她告訴南方周末記者，賣了這2套，是為了還剩下9套的房貸。

李紅姨是上海眾多低調(diào)的“房姐”之一。她原本經(jīng)營著一家進(jìn)出口貿(mào)易公司，對房子沒什么興趣。2014年的時候，因新增浙江的服飾生意，她在嘉興市女裝批發(fā)市場附近買了兩套房產(chǎn)，均價大約在4000元/平方米。沒想到，2016年以后，這兩套房價格翻倍，她立刻將房子賣掉，賺了幾百萬。

此后，李紅姨愛上了房子。她看好一路上漲的環(huán)滬城市，便湊了一大筆錢瞄準(zhǔn)上海遠(yuǎn)郊及蘇杭地區(qū)，陸續(xù)買下近十套房產(chǎn)，這些房產(chǎn)均只付了首付。

“每個月基本要還20萬的房貸?！崩罴t姨說，之前還可以維持，可后來外貿(mào)突然不好做了，她一下子沒了客源。于是，年底除了裁員，李紅姨還想出手幾套房子，“不然說不準(zhǔn)，后面真要斷供了”。

李紅姨在中介的勸說下已兩次降價。其中一套是位于嘉興安亭的90平方米電梯洋房，一路從280萬降至250萬再降至235萬，但最新一個看房者仍向李紅姨表示，“再等等看”。

據(jù)上海中原研究院公布的數(shù)據(jù)，2018年10月上海共成交二手房11989套，環(huán)比下滑14.36%，是2016年月均去化的40%。成交均價也跌至一年來最低位，為37288元/平方米，環(huán)比下降2.59%。

房價下跌的同時，法拍房的數(shù)量也在增加。阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國共計拍賣住宅用房二十余萬套，相比2017年同期的十六余萬套增加了26.2%。

法拍房并不等于斷供房

針對法拍房短期內(nèi)增多的原因，金樂函數(shù)分析師廖鶴凱向南方周末記者表示，法拍房增加與銀行聯(lián)合法院提高競拍效率有關(guān)。金樂函數(shù)是一家在長三角區(qū)域提供金融理財產(chǎn)品咨詢的平臺。

過去，法院在資產(chǎn)處置中存在大額商品難交易的問題。比如人們不愿拍賣法拍房，除了繳稅較多、自行清房，還面臨過戶難、產(chǎn)權(quán)不清等各種問題，最重要的還是要全額付款。

但從2017年下半年起，銀行為法拍房提供貸款的服務(wù)越來越多，多家商業(yè)銀行搭建“法拍貸”業(yè)務(wù)，例如工商銀行多個分行的微信號就經(jīng)常推送法拍房廣告?！胺ㄅ馁J”的利率和貸款時間與二手房差不多，以工銀e拍貸為例，該產(chǎn)品貸款利率與普通二手房貸利率相同，貸款期限最高可達(dá)25年。

盡管法拍房在增加，但法拍房并不全是斷供房。

法拍房一般是指因債權(quán)債務(wù)糾紛或其它原因被強制拍賣的房產(chǎn)，買家需要通過競拍的方式獲得產(chǎn)權(quán)。法拍房的來源主要有四種：按揭違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房產(chǎn)。也就是說，只有按揭違約才能被稱為斷供房。

2018年11月末，關(guān)于廣東“斷供潮”的消息甚囂塵上，傳言稱廣東省高級人民法院正在收集統(tǒng)計商品房買賣中因斷供引發(fā)的借款合同糾紛案例。南方周末記者向廣東省高級人民法院內(nèi)部人士咨詢，對方表示并未聽說過傳聞中的通知。但廣東省高級人民法院并未公開辟謠。

創(chuàng)維互動是北京專門提供法拍房交易的中介機構(gòu)。其中介告訴南方周末記者，目前，北京的法拍房并沒有很多。之前“雙11”，在阿里拍賣平臺放出來的一批基本已經(jīng)銷完了，最后一批會集中在“雙12”釋放。

當(dāng)南方周末記者以買房者的身份咨詢，能否選擇斷供房時，中介表示，“那房源就更少了”。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對南方周末記者說，目前市場并不存在“斷供潮”，個案一直有，但極少，不太會成為趨勢。一個依據(jù)是2017年，國有五大銀行實現(xiàn)不良貸款率集體下降。上一次出現(xiàn)這種情況還是許多年前。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大面積斷供的前提起碼是房價跌20%。易居研究院副院長楊紅旭亦發(fā)微博稱，深圳房價估計要下跌15%才會有更多斷供。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格，目前房價總體穩(wěn)定，北京2018年10月新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，上海環(huán)比上漲0.1%，廣州環(huán)比上漲0.2%，深圳環(huán)比下降0.5%。

“謠言的背后可能存在炒作法拍房的中介?！北本┖蜕钲诖砼馁u房的中介均觀察到，在廣東“斷供潮”傳聞出來后，法拍房的關(guān)注度提高了，流拍率也跟著降低了。相比二手房，法拍房有一定優(yōu)勢，價格更低并且還不限購。

2008年，深圳曾出現(xiàn)過短暫的“斷供潮”。當(dāng)時政府為了抑制房價飆升采取了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，部分炒房者選擇斷供，再低價入市，而到了2009年，房價開始調(diào)頭上漲，讓一部分?jǐn)喙┱邚闹蝎@利。

十年后，樓市重現(xiàn)相似的場景。金樂函數(shù)分析師廖鶴凱認(rèn)為，不排除有炒房者想借助謠言逼迫政府放松調(diào)控。

賣房還債

法拍房增加，更多是因債務(wù)問題。

“大部分都是由于民間債務(wù)或其它經(jīng)濟(jì)糾紛，被債權(quán)人申請查封的房產(chǎn)?！鄙鲜霰本﹦?chuàng)維互動的中介向南方周末記者透露，2018年以來，經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，不少企業(yè)流動性變差，“朝陽區(qū)法院每天都是排著長隊處理借貸糾紛的，中小企業(yè)老板只能急著出售此前投資的豪宅，或者直接拿房子抵債。”

據(jù)阿里拍賣的數(shù)據(jù)，浙江和江蘇也是歷年來法拍房數(shù)量最多的地區(qū)。但浙江和江蘇省的法拍房不是從2018年開始激增，而是從2014年就開始逐年增加?！斑@與江浙地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)有關(guān)，企業(yè)做生意（失?。┦浅Ｊ隆！必?fù)責(zé)代理長三角地區(qū)法拍房的另一中介人士對南方周末記者說。

此外，阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，廣東是目前法拍房最多的省份，數(shù)量從2017年的1.9萬套增至2.3萬套，同比增長19%。2017年，廣東還排在第三位。相較廣州和深圳，佛山的法拍房位列全省第一，是深圳的2.85倍。中山市則在增速上位列全國第一，同比增加119%。兩市均為制造業(yè)重地。

上述中介認(rèn)為，目前大部分法拍房都是迫不得已，只有房價大幅下跌時，才有人主動斷供。因此衍生出一些專門提供解封查封房業(yè)務(wù)的中介公司，借錢給委托人還款，解封被查封的房產(chǎn)，將房子抵押給銀行，再收取傭金和手續(xù)費。

部分?jǐn)喙┑耐顿Y者也會選擇小貸公司，幫助解封自己的查封房。因為斷供一來影響征信；二來房子賣得便宜，自己吃虧。

根據(jù)2004年中國最高人民法院向社會公布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。

換言之，法拍房往往以七折或八折的價格起拍；如果流拍，還會再降價。所以目前市場上有大量特價房均以低于七折的價格出售。

最終的拍賣所得款，還要優(yōu)先支付案件受理費、公告費、保全費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費等，其次還有銀行貸款和罰息。如果拍賣所得款不夠上述費用的話，那么斷供者不僅拿不到一分錢，而且還要再掏腰包，償還銀行的費用。

炒房者的噩夢

雖然斷供的情況整體上并沒有那么嚴(yán)重，但斷供的杠桿炒房者大有人在。

劉影的房子剛被法院查封，在他看來，李紅姨的情況還算樂觀，真正斷供的是那些連首付都是借來的人，譬如他自己。

2017年2月，劉影在廣州買下第二套房產(chǎn)，用于投資。彼時，限購等各項政策都在收緊，但是房價仍然在節(jié)節(jié)攀升，他選擇買漲不買跌。

由于首套房還在按揭，劉影根據(jù)中介介紹的門路，在幾家銀行辦理了信用貸和消費貸，貸了近一百萬元，支付了二套房的七成首付。

“真正還錢的時候就開始頭疼了?！眲⒂跋蚰戏街苣┯浾弑硎净诤蓿仁菑?017年9月起，《關(guān)于加強個人消費貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》先后由各地人民銀行和銀監(jiān)局下發(fā)，廣東和江蘇兩省率先就對消費貸進(jìn)行了嚴(yán)查。

“本來還想拿到房產(chǎn)證后用房子抵押貸款，說不準(zhǔn)還能再拿個第三套房的首付。”劉影說，誰知道銀行嚴(yán)查后，發(fā)現(xiàn)他貸款用于首付，繼而要求他補齊工資流水等資料，隨后被證實是消費貸違規(guī)挪用。于是，劉影被銀行停了貸款還要求立即還款。

劉影只能轉(zhuǎn)身尋求民間借貸。他找了幾個現(xiàn)金貸平臺，一邊補著銀行首付的錢，一邊繼續(xù)供房。但民間借貸的利息比銀行高得多，要還的錢越滾越大?！凹悠饋砬扒昂蠛笥昧?3個平臺，我都用小本子記著。”劉影稱。

以貸養(yǎng)貸的日子過了幾個月，2018年年初，P2P集中爆雷，劉影突然借不到錢了。這下，銀行和民間借貸的錢都逾期了，他索性斷供，“我現(xiàn)在只想房子法拍能賣貴一點”。

一位來自廣州市中級人民法院的相關(guān)工作人員向南方周末記者介紹，銀行規(guī)定，房貸要逾期90天以上才算斷供，而一般斷供后，原則上還會給6個月的寬限期。雖然銀行接近年末為降低不良率，可能會加快處理房產(chǎn)，但是從房貸斷供到入市拍賣，至少也要半年的時間。所以，目前推出來、數(shù)量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時剛好是金融去杠桿時期。

據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達(dá)1.06萬億，同比增加206.1%，甚至比2016年全年的消費性短期貸款總額8305億還要多。另據(jù)蘇寧金融研究院的數(shù)據(jù)，2008年中國居民的杠桿率為18%，到2017年第二季度已經(jīng)高達(dá)47.4%。金融去杠桿迫在眉睫。

2017年10月起，各大銀行房貸業(yè)務(wù)相繼收緊。一家大型國有銀行的按揭部人員對南方周末記者回憶，當(dāng)時針對30萬以上的大額消費放款，銀行要求只能刷卡或委托支付，每一筆錢的交易動向都會被追蹤，如果流向房地產(chǎn)市場會立馬收貸。小額的如若選擇提款，銀行也會要求提供后續(xù)的消費小票供貸后檢查，查到違規(guī)立馬追回。

不僅銀行貸款被戴上緊箍，民間金融如現(xiàn)金貸也緊接著進(jìn)入行業(yè)規(guī)范期。標(biāo)志性文件是2017年12月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范整頓“現(xiàn)金貸”業(yè)務(wù)的通知》，現(xiàn)金貸平臺隨后開始大規(guī)模轉(zhuǎn)型。

“目前部分銀行停止了個人房貸的業(yè)務(wù)，我們每個月的房貸額度也很緊張，平均要等三個月?！睆V州農(nóng)商銀行信貸部一位負(fù)責(zé)人對南方周末記者說。

劉影決定放棄房子。他在2018年年初被法院判決違約，目前房子還未被拍賣。他計算過，房子估價200萬，拍賣后將償還銀行貸款近100萬，利息近50萬，以及罰息30萬，加上拍賣的大小手續(xù)費，所剩無幾。

“不用倒貼錢就算好了。”劉影松了一口氣。他的代價是，損失了80萬首付和供了大半年的貸款。

最近，李紅姨聽到了“深圳1.5億豪宅降至8600萬”的消息，于是動身去找鏈家中介，想商量一下是否需要再降價賣房。走到鏈家門口時，她看到那個中介正在打羽毛球。

（應(yīng)受訪者要求，李紅姨、劉影為化名）