英國買房面面觀

皓 宇

英國著名高竭房地產(chǎn)代理商Saviius的最新統(tǒng)計顯示。截止到2010年10月份，倫敦標(biāo)價在75萬英鎊(約750萬元人民幣)以上的上市房產(chǎn)。55％都被外國投資者買走。這一比例比2007年。也就是金融風(fēng)暴之前，跣升了10個百分點。

隨著世界經(jīng)濟中心的逐漸東移。另肓統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示后金融危機的英國房地產(chǎn)市場正在吸引著越來越多包括中國投資者在內(nèi)的所謂新興經(jīng)濟體投資者。

之一：外國人買房熱

究竟是哪些因素在促使新興經(jīng)濟體投資者來英國這個經(jīng)濟發(fā)展速度相對緩慢的發(fā)達國家投資房地產(chǎn)呢?

一些行業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為：作為世界第五大經(jīng)濟體和歐洲第一大房地產(chǎn)市場，英國房產(chǎn)市場有著世界上最完善的法律和成規(guī)，而因此導(dǎo)致投資風(fēng)險系數(shù)相對低是長期吸引外國投資者的一大原因。

另有分析認(rèn)為，對比起其他歐洲國家來說，英國相對更加多民族、多元文化的包容性社會組成也對外來投資者形成長期吸引力。

不過對于新興經(jīng)濟體的投資者來說，后金融風(fēng)暴的投資時機可能是決定投資的最大的考量點。特別是基于英鎊近兩年來對世界主要貨幣有較大幅度貶值的因素，再結(jié)合同期外來投資者人數(shù)有較多攀升，以至于倫敦一些熱點地區(qū)的房價穩(wěn)中有升。

自2008年金融風(fēng)暴以來，英鎊對美元和歐元平均貶值額高達30％。這也就是說，對于使用歐元或美元等外幣的投資者來說，英國的房價便宜了近1／3。

英國房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)主流意見認(rèn)為。盡管經(jīng)歷了近15年高速增長期以及2008年的泡沫后下滑和目前穩(wěn)中有降的少許跌宕，自冷戰(zhàn)后形成的英國房地產(chǎn)價值攀升曲線并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)向。

另一英國著名高端房產(chǎn)代理商KnightFrank的最新數(shù)據(jù)顯示，盡管倫敦中心地區(qū)房地產(chǎn)價格在2010年7、8、9這3個月有平均為0.25％的下滑，但全年升幅仍高達12％。而一些特別熱點地區(qū)的高端房地產(chǎn)價格甚至升幅高扶30％。

盡管英國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)受到國內(nèi)經(jīng)濟和國際金融危機的影響會有所下滑，但分析人士同時指出，作為一個土地供給極為有限，一個有著全民買房投資傳統(tǒng)文化的島國，英國的房地產(chǎn)市場長期的健康是肯定的。

之二：程序與費用

英國房地產(chǎn)市場歷來是世界上最開放的幾大房地產(chǎn)市場之一，對境外投資者前來投資限制不多。然而不多并不意味著沒有限制。

對外國投資者來說，不管是現(xiàn)今買家還是需要貸款的買家，在英國購置房產(chǎn)首先要過的一關(guān)就是要確實資金需要量和證明資金來源合法。

一些英國銀行提供專門為境外投資者設(shè)立購屋貸款服務(wù)，不過對首期付款的要求很高。

根據(jù)9.11恐怖襲擊之后的一系列國際反恐協(xié)約，英國也推出了一系列反洗錢的相關(guān)法律。新法律要求外來投資者必須首先能夠出具證明投資資金來源合法。據(jù)一些受理外來投資者購置物業(yè)業(yè)務(wù)的倫敦律師所律師介紹，他們的客戶時常由于在資金來源問題上無法及時提供合法證據(jù)，導(dǎo)致最初看中的房產(chǎn)被他人搶先一步買走。

從一個外籍投資者決定在英國購買物業(yè)到最終簽訂合同一般來說需要8-12個星期，外來投資者的購房計劃也經(jīng)常會受到隨時浮動的外匯兌換率影響。

一旦資金來源和借貸問題解決，在英國購屋最重要的考慮點就是找到滿意的房產(chǎn)并找到一個可以信賴的律師所或一位好的物業(yè)律師。

在選擇好投資價位，選擇好投資目標(biāo)后，投資者一般需要通過房地產(chǎn)銷售代理商對賣家提出的賣價做出回應(yīng)。在英國，房地產(chǎn)買賣中討價還價是人們習(xí)以為常的事情。根據(jù)市場狀況不同，目前來英國投資的外來買家通常可以在一開始?xì)r5％到15％。

一旦買賣雙方經(jīng)過銷售代理商就某一房產(chǎn)的買賣價格達成協(xié)議，那么就需要進入查驗房屋質(zhì)量和雙方律師交洽的程序。由于英國高端房產(chǎn)中多數(shù)屬于房齡在70年以上的老式建筑，而且地契、地權(quán)往往十分復(fù)雜，因此驗房是必不可少的一步。所需專業(yè)人士共有兩種：首先是房地產(chǎn)專業(yè)的律師，再者是專業(yè)驗房師。律師負(fù)責(zé)調(diào)查清楚房地產(chǎn)轉(zhuǎn)戶的一切有關(guān)土地歸屬權(quán)、房屋歸屬權(quán)、房產(chǎn)是否負(fù)有債務(wù)、是否有警察記錄等事宜；而專業(yè)驗房師則負(fù)責(zé)驗明房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)和現(xiàn)實狀態(tài)，是否物有所值。如果投資者需要向英國的銀行貸款，那么銀行方面會自動要求在批準(zhǔn)貸款之前由專業(yè)驗房師驗房，以核實房產(chǎn)價值，減少貸款一方風(fēng)險。

一旦驗房順利結(jié)束，結(jié)果滿意或雙方因驗房結(jié)果達成新的價格協(xié)議，購屋便進人關(guān)鍵的合同簽署階段。在英格蘭和威爾士即使購房者與賣方達成了口頭或甚至筆頭協(xié)議，只要未正式簽署買賣合同，則任何一方均可在最后一分鐘履行協(xié)議。

因此，對決心已定的投資者來說，一旦走到簽合同這一步，則必須督促己方律師盡快起草合同并轉(zhuǎn)交對方律師，以便買賣雙方簽字。一旦買賣合同雙方簽字，則如果一方反悔就必須對另一方做出經(jīng)濟損失賠償。

在合同中，雙方一般已經(jīng)明確了房產(chǎn)權(quán)正式交接的日期。是日，買方需要將購房款一并匯入買方律師的業(yè)務(wù)賬戶中。而賣方在必須把房產(chǎn)的所有鑰匙和房契等一干物品交給賣方律師或房產(chǎn)經(jīng)銷代理。買方律師在滿意一切驗證后，通過銀行電子轉(zhuǎn)賬方式將購房款匯人賣方律師的業(yè)務(wù)賬戶內(nèi)。一旦賣方律師證實已收到匯款，則可以將鑰匙和產(chǎn)權(quán)證書等一并交與買方。交易完畢。

之三：討價還價的藝術(shù)

如果外來投資者的投資目標(biāo)是價格超過75萬英鎊甚至價格更高的房地產(chǎn)，則業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為有必要求助于獨立的專業(yè)估價師，就投資目標(biāo)房產(chǎn)估價，以便殺價時做到有備而來。

不過，熟悉市場的人士同時也提醒投資者說，出售這些價值相對較高房地產(chǎn)的賣家，往往也是英國社會上有些頭面的人，因此如果講價錢過程中過于“兇猛”，有時可能會導(dǎo)致賣主決定中止與這一買方的繼續(xù)接洽。

另外，如果投資者準(zhǔn)備投資于新建房或甚至是買樓花，并一次購買多個單元，則往往可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商給與較大幅度的優(yōu)惠價。

買方經(jīng)過一番考慮做出最初報價之后，則需要通過售房代理商將己方書面報價轉(zhuǎn)告賣方，并同時提供給代理商己方有財力買房的證據(jù)。證據(jù)可以是銀行存款證明或銀行貸款協(xié)議書。

一般來說，代理商此時會告知買方，他們是否認(rèn)為這一報價可能被接受。由于代理商常常會同時接到多個買方的購屋報價，因此這種“告知”往往會是很重要的信息。

通常，討價還價會經(jīng)過兩三個回合，直到雙方或者認(rèn)為無法達成協(xié)議，或者達成協(xié)議。

一旦達成協(xié)議，買方如果當(dāng)真希望繼續(xù)，則必須督促己方律師從速準(zhǔn)備交易合同，并交與雙方簽署。如果買方改變初衷，則在簽署合同的最后一刻之前，都可以決定退出交易。

之四：中國因素

英國高端房地產(chǎn)經(jīng)理公司Knight Frank最近內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，倫敦近來“逾3成”的新建房買主來自中國。這一數(shù)據(jù)似乎解釋了，為何在一片蕭條的英國房地產(chǎn)市場中唯有倫敦一枝獨秀的原因。

據(jù)介紹，可能是在中國大陸和香港買慣了單元房的緣故，目前來英國投資房市的中國買主一般來說還是喜歡選擇新建單元房，甚至?xí)百I樓花”——也就是仍在設(shè)計圖紙上的尚未建成的房屋。這些主要來自中國大陸的客戶購買新建單元房一是覺得易于維護，二是覺得即使出租出去也容易管理。

據(jù)稱，很多英國房地產(chǎn)開發(fā)商的新建屋在英國國內(nèi)打廣告之前甚至?xí)鹊较愀刍蛑袊箨懘虺鰪V告去。

當(dāng)然，隨著來自中國的投資者人數(shù)不斷增加。也有一些中國投資者開始購買一些老式獨立或半獨立房，甚至投資于商務(wù)建筑。除純投資者之外，目前來英國購買房產(chǎn)的也有不少是父母陪孩子來英國留學(xué)的，還有一些近年來人數(shù)不斷上升的投資類移民。因為英國投資移民項目的申請辦理時間要遠(yuǎn)短于美國和加拿大等傳統(tǒng)投資移民國家。(編輯/朱紅)