農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估方法研究

王麗英 ，張 勇 ，王 勇

（1.池州學(xué)院 管理與法學(xué)院，安徽 池州 247000；2.江蘇省東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司,江蘇 南京210019）

一、引言

黨的十八屆三中全會(huì)提出的 “在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)提供了政策依據(jù)，為多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”與國有土地“同權(quán)同價(jià)”的關(guān)鍵是“入市”價(jià)格的確定。

為科學(xué)確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 “入市”價(jià)格，需要對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)方法進(jìn)行研究。部分學(xué)者已對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估進(jìn)行了研究。陳立本以河南省安陽市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目為背景，探討了集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的方法體系［1］。張林楠等基于價(jià)值構(gòu)成、市場(chǎng)規(guī)則和估價(jià)原理嘗試用法定補(bǔ)償擴(kuò)充法和準(zhǔn)建設(shè)用地剩余法對(duì)集體建設(shè)用地價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估［2］。張洲分析了集體土地不同流轉(zhuǎn)方式的價(jià)格內(nèi)涵和差異，探討了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格基本評(píng)估方法選擇依據(jù)及其應(yīng)用［3］。張志慧分析了集體建設(shè)用地價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程，探討了土地價(jià)格評(píng)估原理和基本方法［4］。宮攀等按照價(jià)值類型總結(jié)了集體建設(shè)用地價(jià)格的評(píng)估方法及其利弊［5］。劉衛(wèi)東等結(jié)合集體建設(shè)用地的特點(diǎn)，構(gòu)建了法定補(bǔ)償擴(kuò)充法、準(zhǔn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)剩余法和收益還原法價(jià)格評(píng)估模型［6］。張夢(mèng)含對(duì)集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的評(píng)估進(jìn)行了實(shí)證研究［7］。雖然目前相關(guān)研究較多，但這些研究缺乏針對(duì)性。筆者針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”，研究其價(jià)格構(gòu)成和影響因素，分析土地價(jià)格評(píng)估基本方法的應(yīng)用理論基礎(chǔ)，探討符合農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”特點(diǎn)的估價(jià)模型。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的農(nóng)村建設(shè)用地［8］，是農(nóng)民集體所有的，符合規(guī)劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構(gòu)筑物，實(shí)現(xiàn)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性目的的土地［9-10］。關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。韓松認(rèn)為，土地價(jià)格由絕對(duì)地租、級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ組成［11］。郭宇、郭麗華認(rèn)為，完整的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值構(gòu)成［12］。王小映認(rèn)為，集體經(jīng)營性建設(shè)用地預(yù)期價(jià)值應(yīng)該包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本、成長性增值、公共投資引起的增值和規(guī)劃管制引起的稀缺性增值［9］。胡梟認(rèn)為，完整的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)值應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值以及發(fā)展價(jià)值四大部分［13］。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地具有權(quán)屬類型、取得方式、利用方式的特殊性。根據(jù)價(jià)格形成原因不同，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格主要由補(bǔ)償價(jià)格、收益價(jià)格和流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成。補(bǔ)償價(jià)格是由于集體土地使用權(quán)被占用，由占用單位對(duì)原土地使用者或集體土地所有者進(jìn)行的補(bǔ)償。補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)原有權(quán)益人對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地享有的權(quán)益不同，可以分為原有收益補(bǔ)償、生態(tài)補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償。原有收益補(bǔ)償是對(duì)原有權(quán)益人的經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償，生態(tài)補(bǔ)償是因?yàn)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地非生態(tài)利用對(duì)集體生態(tài)環(huán)境影響的補(bǔ)償，社會(huì)保障補(bǔ)償是對(duì)集體土地所有者社會(huì)生存保障的補(bǔ)償。收益價(jià)格是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者占用土地進(jìn)行經(jīng)營，根據(jù)土地取得的凈收益資本化而確定的價(jià)格。收益價(jià)格主要是經(jīng)濟(jì)收益價(jià)格，由集體經(jīng)營性建設(shè)用地未來使用年限、各年凈收益和土地的資本化率決定。流轉(zhuǎn)價(jià)格是指以招標(biāo)、拍賣、掛牌、租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)而付出的代價(jià)，流轉(zhuǎn)價(jià)格由收益補(bǔ)償、開發(fā)成本和保障成本轉(zhuǎn)移構(gòu)成。其中，收益補(bǔ)償是對(duì)放棄現(xiàn)有土地使用所獲收益而給予的報(bào)酬補(bǔ)償，開發(fā)成本是土地的重新開發(fā)和增加基礎(chǔ)建設(shè)投入的總成本，保障成本是由于土地的社會(huì)保障功能暫時(shí)的轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的費(fèi)用。總的來說，土地整體價(jià)格來源于土地收益功能、保障功能、生態(tài)功能和土地開發(fā)再利用，包括收益價(jià)值、保障價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和開發(fā)價(jià)值四個(gè)部分。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格組成，具體見圖1。

圖1 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成

三、影響農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格的主要因素

影響農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格的因素主要有土地規(guī)劃條件、土地取得方式、土地區(qū)位、功能用途、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、集聚程度、開發(fā)狀況等。

（一）土地規(guī)劃限制和開發(fā)狀況

土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和利用的基礎(chǔ)。其中容積率、利用方式等條件直接決定土地有效使用面積、經(jīng)營項(xiàng)目類型以及土地的區(qū)位條件，影響土地的經(jīng)營效益、補(bǔ)償成本和市場(chǎng)狀況。一般來說，容積率越大，企業(yè)可經(jīng)營規(guī)模就越大，經(jīng)濟(jì)效益就越高，土地的價(jià)格相對(duì)也就越高。土地利用條件規(guī)定了土地用途，不同的行業(yè)利潤水平不同，收益存在差異，影響收益價(jià)格或者收益補(bǔ)償。土地開發(fā)狀況決定土地的基礎(chǔ)設(shè)施條件，基礎(chǔ)設(shè)施越完備，所需的土地開發(fā)投資越大，成本價(jià)格也就越高。

（二）土地取得方式和使用年限

根據(jù)與國有土地“同權(quán)”的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的取得方式可以是協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌、租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等，不同的取得方式由于價(jià)格形成過程不同，價(jià)格內(nèi)涵存在差異，影響土地價(jià)格。拍賣方式由于競(jìng)爭(zhēng)比較充分，叫價(jià)時(shí)間較短，交易價(jià)格一般較高；而協(xié)議出讓方式，由于受讓方是特定主體，競(jìng)爭(zhēng)不充分，而且以協(xié)議方式出讓的土地用途往往是集體鼓勵(lì)的用途方向，成交價(jià)格一般偏低。集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用年限是產(chǎn)權(quán)“產(chǎn)品”的壽命，使用年限越長，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營時(shí)間就越長，可獲取經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)值就越高，土地價(jià)格一般也就越高。

（三）區(qū)位條件和產(chǎn)業(yè)集聚

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要用于生產(chǎn)建設(shè)及經(jīng)營活動(dòng)，其價(jià)格高低與生產(chǎn)經(jīng)營的效益密切相關(guān)。交通越通達(dá)，企業(yè)的運(yùn)輸越方便，企業(yè)就可以節(jié)約更多的運(yùn)輸成本，從而提高凈利潤，因而土地價(jià)格相對(duì)就越高。商業(yè)繁華程度影響企業(yè)的銷售狀況，一般繁華程度越高，企業(yè)經(jīng)營效益越好，利潤越高，土地的收益價(jià)格就越高。產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，相應(yīng)提高土地收益價(jià)格。一般擁有繁華的市場(chǎng)、便利的交通以及集聚產(chǎn)業(yè)環(huán)境等區(qū)位條件優(yōu)越的宗地單價(jià)相對(duì)較高。

（四）功能用途和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地本身不會(huì)產(chǎn)生收益，需要依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程也是其創(chuàng)造超額收益的過程［8］。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要是用于工業(yè)、商業(yè)和其他服務(wù)業(yè)，不同行業(yè)利潤率不同，創(chuàng)造超額收益的能力也存在著很大的差別。產(chǎn)業(yè)效益高的，相應(yīng)用途的土地價(jià)格也較高。

（五）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”，實(shí)現(xiàn)“同權(quán)同價(jià)”是為了有效保障農(nóng)民權(quán)益。農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格體現(xiàn)為征地補(bǔ)償價(jià)格，近似于無限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。若無限年期土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格低于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的收益低于土地被征收的收益，集體愿意選擇土地征收方式，無法提高集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的積極性，實(shí)現(xiàn)保障農(nóng)民權(quán)益的目的［8］。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是“入市”價(jià)格的一種參考，是理論無限年期土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的底線。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高的區(qū)域，集體經(jīng)營性建設(shè)用地補(bǔ)償價(jià)格相應(yīng)也較高。

四、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格基本評(píng)估方法應(yīng)用基礎(chǔ)分析

（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地估價(jià)方法研究現(xiàn)狀

一些學(xué)者對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地估價(jià)方法進(jìn)行了研究。路婕等借鑒城市地價(jià)評(píng)估的方法，研究了收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和社會(huì)價(jià)值量化法三種評(píng)估方法在集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用［14］。陳常優(yōu)研究了集體土地社會(huì)價(jià)值的評(píng)估方法［15］。劉明皓等實(shí)證研究了土地增量儲(chǔ)備過程中社會(huì)保障價(jià)值及增值收益的測(cè)算［16］。卿尚華、宋敏運(yùn)用影子工程法、生態(tài)價(jià)值法、CVM法對(duì)集體土地生態(tài)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估［17-18］。錢暢等通過案例評(píng)估對(duì)比分析了市場(chǎng)比較法和受償意愿法在集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用和利弊［19］。徐子堯、鄭芳探討了實(shí)物期權(quán)定價(jià)法在集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用［20］。綜上所述，學(xué)者對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估方法的研究缺乏系統(tǒng)性，價(jià)格評(píng)估只針對(duì)價(jià)格構(gòu)成的某一方面，缺乏完整性。

市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法是城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估的基本方法。政策規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與城鎮(zhèn)土地“同等入市”“同權(quán)同價(jià)”，在權(quán)益體系和價(jià)格體系上都與城鎮(zhèn)土地有一定共同點(diǎn)，具有適用城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估基本方法的理論依據(jù)和實(shí)踐基礎(chǔ)。

（二）市場(chǎng)比較法應(yīng)用基礎(chǔ)分析

市場(chǎng)比較法是將待估宗地與市場(chǎng)可比交易實(shí)例的價(jià)格影響因素進(jìn)行比較，通過對(duì)可比實(shí)例交易價(jià)格進(jìn)行差異因素修正，估算待估宗地價(jià)格的方法［8］。市場(chǎng)比較法適用于土地交易活躍，具有較多類似可比交易實(shí)例的宗地價(jià)格評(píng)估［12］。市場(chǎng)比較法應(yīng)用的關(guān)鍵是可比交易實(shí)例的選取和差異影響因素的識(shí)別以及調(diào)整系數(shù)的確定。隨著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同等入市”政策的提出，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的交易越來越活躍，土地交易案例逐漸增多，為市場(chǎng)比較法應(yīng)用提供了可比實(shí)例基礎(chǔ)條件［8］。在評(píng)估實(shí)踐中，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的“入市”價(jià)格評(píng)估可比實(shí)例選擇范圍較大。首先，本集體已交易土地，由于規(guī)劃條件、出讓計(jì)劃等具有相似性，是估價(jià)可比交易實(shí)例的最好選擇。其次，相鄰集體已交易土地，由于發(fā)生發(fā)展條件的接近性，土地性質(zhì)、區(qū)位等具有相似性，可以作為可比交易實(shí)例。最后，周邊城鎮(zhèn)具有類似功能的土地，由于功能的相似性、區(qū)位的相鄰性、集聚效應(yīng)的輻射性等，也可以作為可比交易實(shí)例?？杀冉灰讓?shí)例在可比性和數(shù)量上都能滿足市場(chǎng)比較法的要求。類似土地價(jià)格影響因素具有可比性，為市場(chǎng)比較法的因素修正提供了理論基礎(chǔ)。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在土地利用上與城鎮(zhèn)土地存在較多共性，可以借鑒城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估的修正因素，綜合考慮其“農(nóng)村性”的特點(diǎn)，通過對(duì)城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估的因素體系進(jìn)行調(diào)整，增加行政級(jí)別、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通條件以及生態(tài)條件等修正，完善修正體系，提高估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性和有效性。

（三）收益還原法應(yīng)用基礎(chǔ)分析

收益還原法是將待評(píng)估對(duì)象未來使用年限內(nèi)所能帶來的預(yù)期凈收益按照一定的資本化率進(jìn)行折現(xiàn)，估算待估對(duì)象價(jià)格的方法［8］。收益還原法只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的土地價(jià)格評(píng)估［12］。收益還原法運(yùn)用的關(guān)鍵是未來凈收益、土地資本化率和收益年限的確定［8］。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以經(jīng)營性為目的，存在客觀收益，為收益還原法的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地收益與用途和產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)收益的估算可以依據(jù)具有類似功能的城鎮(zhèn)土地的收益進(jìn)行修正估算。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 “同等入市”后，其流轉(zhuǎn)和經(jīng)營都有了法律保障，經(jīng)營年限具有穩(wěn)定性，收益風(fēng)險(xiǎn)具有可預(yù)測(cè)性，為土地資本化率和未來收益年限的確定提供了依據(jù)［8］。

（四）成本法應(yīng)用基礎(chǔ)分析

成本法是以土地各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，結(jié)合正常的開發(fā)利潤、投資利息、各項(xiàng)稅金和土地增值收益等估算土地價(jià)格的方法［21］。成本法主要適用于土地市場(chǎng)發(fā)展緩慢、交易較少的地區(qū)或新開發(fā)宗地的價(jià)格評(píng)估［12］。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地有形市場(chǎng)處于初期建設(shè)階段，土地市場(chǎng)發(fā)育程度有限，且增量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要來源于農(nóng)用地，屬于新開發(fā)土地類型，滿足成本法的適用條件。從成本構(gòu)成的角度來看，土地的成本主要包括取得成本和開發(fā)成本兩部分 “基本成本”和稅費(fèi)、利息、利潤、增值收益等“附屬成本”［8,19］。“入市”農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地取得成本包含經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償成本、社會(huì)補(bǔ)償成本和生態(tài)補(bǔ)償成本，可分別依據(jù)土地收益、農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)和耕地開墾費(fèi)或土地綠化成本計(jì)算，開發(fā)費(fèi)用可根據(jù)開發(fā)程度和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行估算，土地的增值收益根據(jù)增值類型依據(jù)客觀的增值收益率進(jìn)行計(jì)算［12］。成本構(gòu)成各部分?jǐn)?shù)據(jù)的可測(cè)性為成本法應(yīng)用奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。

五、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地基本估價(jià)方法模型分析

（一）市場(chǎng)比較法模型分析

市場(chǎng)比較法根據(jù)替代原則分析待估宗地與可比實(shí)例的因素差異程度，通過對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行因素修正計(jì)算待估宗地價(jià)格?；居?jì)算模型為：P＝P可比實(shí)例×綜合修正系數(shù)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估的可比實(shí)例可以選擇本集體的類似已有交易案例、相鄰集體類似交易案例和相鄰城鎮(zhèn)類似國有土地交易案例?？杀葘?shí)例區(qū)域不同，待估宗地與可比實(shí)例差異因素不同，估價(jià)模型也存在差異。

1.可比實(shí)例與待估對(duì)象屬于同一農(nóng)村集體

農(nóng)村集體由于范圍較小，一般因素不存在差異，主要區(qū)域因素是交通條件，而個(gè)別因素主要是土地的用途、取得方式、使用年限和土地開發(fā)程度、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、生態(tài)條件變化。交通條件根據(jù)地塊相鄰的主干道和次干道的數(shù)量、道路的寬度、鄰路的距離等狀況進(jìn)行綜合打分。用途條件根據(jù)不同具體用途的客觀經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行比較確定。取得方式修正根據(jù)不同方式的平均取得單價(jià)進(jìn)行比較修正。使用年限的修正可以參考城鎮(zhèn)土地的年限修正系數(shù)：［1－1/（1+r）m］/［1－1/（1+r）n］，其中，m 為待估地塊使用權(quán)剩余年限，n為參照土地使用權(quán)剩余年限，r為折現(xiàn)率。開發(fā)程度可以依據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及投資成本進(jìn)行修正。價(jià)格的時(shí)點(diǎn)修正參考城鎮(zhèn)土地估價(jià)，采用價(jià)格環(huán)比指數(shù)或者定基指數(shù)進(jìn)行修正。生態(tài)條件修正值根據(jù)土地用途變化對(duì)環(huán)境的影響，參考用地綠化和養(yǎng)護(hù)成本進(jìn)行調(diào)整修正。其價(jià)格估算模型可以設(shè)為

P=P可比實(shí)例×A×B×C×D×E×S+O。

其中，P可比實(shí)例為可比實(shí)例土地交易單價(jià)，A為交通條件修正系數(shù)（根據(jù)宗地鄰路狀況確定），B為用途修正系數(shù)（根據(jù)待估土地與可比實(shí)例經(jīng)濟(jì)效益的差異確定），C為取得方式修正系數(shù)（根據(jù)已有不同取得方式價(jià)格的差異確定），D為使用年限修正系數(shù)（根據(jù)時(shí)間價(jià)值的計(jì)算公式確定），E為開發(fā)程度修正系數(shù)（根據(jù)宗地的通水、通路、通信等設(shè)施配套情況確定），S為價(jià)格的時(shí)期修正（根據(jù)時(shí)間價(jià)值系數(shù)確定），O為單位面積生態(tài)條件修正值（待估對(duì)象來源于農(nóng)用地或生態(tài)用地，根據(jù)農(nóng)用地的復(fù)墾成本或生態(tài)用地的綠化和養(yǎng)護(hù)成本確定，待估對(duì)象為其他情形的不需要修正）。

2.可比實(shí)例是相鄰集體經(jīng)營性建設(shè)用地

由于村與村之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件不同，一般因素修正應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其他修正與可比實(shí)例為同一農(nóng)村集體的修正相同。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平根據(jù)與相鄰集體的生產(chǎn)總值比較而進(jìn)行修正。其價(jià)格估價(jià)模型為

P=P可比實(shí)例×A×B×C×D×E×F×S+O。

其中，F(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平修正（根據(jù)相鄰集體單位面積的生產(chǎn)總值的比較確定）。

3.可比實(shí)例選取國有土地

根據(jù)農(nóng)村土地與國有土地的區(qū)別，一般因素修正應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地級(jí)別，區(qū)域因素修正增加產(chǎn)業(yè)集聚程度差異。土地級(jí)別修正是將集體土地設(shè)定為末級(jí)城鎮(zhèn)土地，參考城鎮(zhèn)土地不同級(jí)別的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較修正。集聚因素修正根據(jù)產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模和相同產(chǎn)業(yè)在不同集聚規(guī)模下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值進(jìn)行比較修正。估價(jià)模型為

P=P可比實(shí)例×A×B×C×D×E×F×G×H×S+O。

其中，G為土地級(jí)別修正系數(shù)（根據(jù)城鎮(zhèn)土地級(jí)別確定），H為集聚因素修正系數(shù)（根據(jù)不同集聚規(guī)模下的單位經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的比較確定）。

（二）收益還原法

收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)，以土地未來年份凈收益現(xiàn)值之和確定土地價(jià)格。收益還原法計(jì)算的關(guān)鍵是未來凈收益、土地資本化率和未來收益年限的確定。價(jià)格估算基本模型為

其中，Ai為未來第i年年末的土地凈收益，ri為未來第i年土地資本化率，i為收益期。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地來源不同，凈收益計(jì)算方式不同。

1.存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益

存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地年凈收益，可以根據(jù)該經(jīng)營性用地已有收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)，剔出非客觀因素，扣除房屋建筑凈收益，根據(jù)經(jīng)營性項(xiàng)目不同進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期指數(shù)進(jìn)行修正測(cè)算，房地總經(jīng)營凈收益根據(jù)總收益扣除總成本計(jì)算，房屋凈收益根據(jù)房屋現(xiàn)值和建筑物還原利率進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)濟(jì)增長指數(shù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的官方數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，產(chǎn)業(yè)系數(shù)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的平均經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行調(diào)整。存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益的計(jì)算公式為

其中，J總為房地年總經(jīng)營凈收益，J房為房屋年凈收益，K為經(jīng)濟(jì)增長指數(shù)，L為產(chǎn)業(yè)調(diào)整系數(shù)。

2.其他集體建設(shè)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益

其他集體建設(shè)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地通過可比實(shí)例的客觀凈收益數(shù)據(jù)，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素修正扣除非經(jīng)營性建設(shè)用地的年保障補(bǔ)償費(fèi)用估算預(yù)期凈收益。其中保障補(bǔ)償可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障繳費(fèi)基數(shù)、低保水平等數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。其他集體建設(shè)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益的計(jì)算公式為

其中，Ai可比實(shí)例為類似經(jīng)營用地的客觀凈收益，Mi保為第i年保障補(bǔ)償。

3.農(nóng)用地變更的集體經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益

農(nóng)用地變更的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地收益要扣除年生態(tài)補(bǔ)償和保障補(bǔ)償?shù)闹С觥Ｉ鷳B(tài)補(bǔ)償根據(jù)當(dāng)?shù)氐木G化和養(yǎng)護(hù)成本進(jìn)行測(cè)算。農(nóng)用地變更的集體經(jīng)營性建設(shè)用地凈收益的計(jì)算公式為

其中，Mi生態(tài)為第i年的生態(tài)補(bǔ)償。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地資本化率的本質(zhì)和內(nèi)涵與國有土地資本化率的本質(zhì)和內(nèi)涵相同，可借鑒國有土地資本化率計(jì)算方法，運(yùn)用集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法等計(jì)算［21］。由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”較晚，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，交易信息不夠公開，交易風(fēng)險(xiǎn)較大，土地資本化率可以通過對(duì)國有土地還原利率進(jìn)行使用年期、區(qū)位、土地用途等修正計(jì)算［12］。

（三）成本法

成本法是根據(jù)宗地達(dá)到使用前的土地“生產(chǎn)”成本結(jié)合稅費(fèi)、利息、開發(fā)利潤、增值收益確定土地價(jià)格［21］。成本法基本估價(jià)模型為

其中，C成本為土地“生產(chǎn)”成本，Q為土地取得稅費(fèi)，R1為投資利息，R2為開發(fā)利潤，R3為土地增值收益。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地根據(jù)來源不同可以分為農(nóng)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地、非經(jīng)營性建設(shè)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地和存量經(jīng)營性建設(shè)用地。土地來源不同，其“生產(chǎn)”成本也不同。

1.農(nóng)用地變更的集體經(jīng)營性建設(shè)用地“生產(chǎn)”成本

農(nóng)用地有社會(huì)保障、生態(tài)保護(hù)和收益的功能，而社會(huì)保障功能來源于農(nóng)業(yè)的收益。農(nóng)用地變更的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的“生產(chǎn)”成本包括收益補(bǔ)償成本、生態(tài)補(bǔ)償成本和開發(fā)補(bǔ)償成本，即C成本=M生態(tài)+M收益+M開發(fā)。收益補(bǔ)償成本是對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的補(bǔ)償，依據(jù)農(nóng)用地平均年產(chǎn)值按照承包經(jīng)營剩余年限進(jìn)行資本化。生態(tài)補(bǔ)償成本是對(duì)農(nóng)用地作為生態(tài)利用的生態(tài)功能進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以耕地開墾費(fèi)為依據(jù)進(jìn)行修正計(jì)算。開發(fā)補(bǔ)償成本是對(duì)農(nóng)用地變更為建設(shè)用地的土地開發(fā)成本的補(bǔ)償，根據(jù)開發(fā)程度結(jié)合開發(fā)費(fèi)用相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行估算。

2.集體非經(jīng)營性建設(shè)用地變更的經(jīng)營性建設(shè)用地土地“生產(chǎn)”成本

集體非經(jīng)營性建設(shè)用地用途具有非經(jīng)營性和非生態(tài)性，其變更的經(jīng)營性建設(shè)用地不需要進(jìn)行生態(tài)補(bǔ)償和收益補(bǔ)償，“生產(chǎn)”成本由社會(huì)補(bǔ)償成本和開發(fā)補(bǔ)償成本構(gòu)成，即C成本=M保+M開發(fā)。非經(jīng)營性建設(shè)用地一般具有社會(huì)保障功能和服務(wù)性功能。具有保障功能的居民用地依據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估算社會(huì)補(bǔ)償成本，具有服務(wù)性功能的公共基礎(chǔ)及服務(wù)設(shè)施依據(jù)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本估算社會(huì)補(bǔ)償成本。開發(fā)補(bǔ)償成本只計(jì)算功能轉(zhuǎn)變后新增的開發(fā)成本。

3.存量經(jīng)營性建設(shè)用地“生產(chǎn)”成本

存量經(jīng)營性建設(shè)用地具有經(jīng)營性，以收益為主要目的，其“生產(chǎn)”成本由收益補(bǔ)償成本和開發(fā)補(bǔ)償成本構(gòu)成，即C成本=M收益+M開發(fā)。收益補(bǔ)償估算通過原有用途的土地客觀收益，結(jié)合土地資本化率，在剩余使用年限內(nèi)進(jìn)行折現(xiàn)。開發(fā)補(bǔ)償成本只計(jì)算用途變更后的新增開發(fā)成本。

在成本法價(jià)格構(gòu)成中，利潤、利息和增值收益以“生產(chǎn)”成本和取得稅費(fèi)為基礎(chǔ)。土地取得稅費(fèi)主要由取得經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)構(gòu)成，由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)同價(jià)，其稅費(fèi)主要包括契稅、土地使用稅、土地增值稅等。利息根據(jù)土地成本和利率計(jì)算，利率與國有土地利率計(jì)算方法相同。利潤以土地成本、稅費(fèi)和利息為基礎(chǔ)，結(jié)合土地開發(fā)利潤率計(jì)算。增值收益率根據(jù)土地用途和級(jí)別進(jìn)行測(cè)算。

六、結(jié)論

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地整體價(jià)格由收益價(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格構(gòu)成，容易受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、土地規(guī)劃和區(qū)位條件、開發(fā)程度、土地經(jīng)營用途及使用年限、產(chǎn)業(yè)效益狀況、征地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)等因素影響。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估在理論依據(jù)和實(shí)踐數(shù)據(jù)兩方面都能滿足市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法評(píng)估應(yīng)用要求。運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，依據(jù)可比實(shí)例范圍的不同需要對(duì)城鎮(zhèn)土地估價(jià)模型的修正系數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。選用收益還原法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的凈收益來源不同運(yùn)用不同計(jì)算方式進(jìn)行價(jià)格估算，農(nóng)用地變更的經(jīng)營性用地的凈收益必須扣除生態(tài)成本支出。運(yùn)用成本法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不同來源區(qū)分成本構(gòu)成，并綜合相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)利潤、利息和增值收益進(jìn)行計(jì)算。