佳兆業(yè)物業(yè)登陸港交所 物業(yè)股緣何受市場追捧

向勁靜

又一家物業(yè)公司在港交所敲鐘上市。

11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)集團有限公司（股票代碼：2168.HK）在香港發(fā)售，并于2018年12月6日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。這就意味著佳兆業(yè)物業(yè)成為年內第四家在香港上市的物業(yè)公司。

佳兆業(yè)物業(yè)此次全球發(fā)售，其中公開發(fā)售部分獲超過20倍認購額，顯示了國際資本市場對佳兆業(yè)物業(yè)上市的強烈信心。成功登陸資本市場，意味著佳兆業(yè)物業(yè)的業(yè)務價值、行業(yè)地位及發(fā)展戰(zhàn)略受到投資者的高度認可。

近年來，物業(yè)管理公司紛紛加速擁抱資本市場，反映出物業(yè)管理行業(yè)逐漸成熟，也備受重視，并開始借力資本實現(xiàn)更大的發(fā)展。佳兆業(yè)物業(yè)選擇在香港上市，這也標志著佳兆業(yè)物業(yè)正式邁入國際資本市場。

公開發(fā)售超購逾20倍

佳兆業(yè)物業(yè)是中國領先的綜合物業(yè)管理服務供應商之一，專注服務中高端物業(yè)。自1999年起，公司在中國提供物業(yè)管理服務已近20年，行業(yè)經驗豐富。

憑借領先的品牌知名度及優(yōu)質服務，公司被中國指數(shù)研究院評為2017年中國物業(yè)服務專業(yè)化運營領先品牌企業(yè)及頒授中國物業(yè)管理品牌價值人民幣28億元證書。

此外，根據(jù)弗若斯特沙利文（美國知名咨詢公司）數(shù)據(jù)，按2017年收益計算，公司在中國物業(yè)管理服務企業(yè)中排名第14，在粵港澳大灣區(qū)物業(yè)管理服務公司中排名第7。

根據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)公告配發(fā)結果，定價每股9.38港元，集資凈額約2.6億港元，超額認購20.44倍，700萬股國際發(fā)售股份已從國際發(fā)售重新分配至公開發(fā)售。因此，分配至公開發(fā)售的最終數(shù)目為1050萬股，占發(fā)售股份總數(shù)約30%（于行使任何超額配股權前）。

此外，國際發(fā)售的發(fā)售股份最終數(shù)目為2450萬股（包括優(yōu)先發(fā)售項下提呈發(fā)售的303.5萬股預留股份），占發(fā)售股份總數(shù)約70%（于行使任何超額配股權前）。

至于上市所得款項凈額2.59億元，其中50%用于收購或投資其他的物業(yè)管理公司；20%收購或投資從事物業(yè)管理相關業(yè)務的公司及提供與公司互補的社區(qū)增值產品及服務的公司；10%開發(fā)及推廣K生活移動應用程式及社區(qū)增值服務及產品；10%推進管理數(shù)碼化、服務集中化、程序規(guī)范化及營運自動化；10%用于營運資金及一般公司用途。

行業(yè)將迎來爆發(fā)期

物業(yè)服務類公司在香港資本市場正處于投資風口，一眾實力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風登陸資本市場，通過資本之力開拓更大的業(yè)務版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，目前在港股市場上，物業(yè)股共9只。按照市值來分，前三大龍頭分別為碧桂園服務、綠城服務以及雅生活服務。根據(jù)今年上半年的業(yè)績情況來看，三家公司的營業(yè)收入均實現(xiàn)高增長，其增長率分別為42.5%、32.9%和103%。

剛上市的佳兆業(yè)物業(yè)的業(yè)績如何？數(shù)據(jù)顯示，2015～2017年，佳兆業(yè)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤分別約為5772萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業(yè)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。

可以看出，背靠佳兆業(yè)集團，佳兆業(yè)物業(yè)仍持續(xù)獲得資源優(yōu)勢。佳兆業(yè)集團及關聯(lián)公司的收益占比約為50.9%，而近年公司獨立第三方合作項目數(shù)量快速上升，預計物業(yè)公司上市后這部分業(yè)務占比將進一步提升。同時，公司也將籌集資金在社區(qū)服務、社區(qū)商業(yè)、智慧社區(qū)方面搶占市場規(guī)模。

無論是已上市的行業(yè)龍頭，還是行業(yè)新貴佳兆業(yè)物業(yè)，業(yè)績的持續(xù)增長意味著物業(yè)管理領域也將迎來爆發(fā)期。

佳兆業(yè)物業(yè)透露，未來公司戰(zhàn)略將實施積極的并購業(yè)務，以快速在不同地區(qū)、不同領域擴充公司業(yè)務規(guī)模；同時在非住宅物業(yè)業(yè)務規(guī)模、增值服務產品、智慧社區(qū)智能家居等方面繼續(xù)發(fā)力。

搶占萬億市場先機

國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。

而當下行業(yè)競爭尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場占比不到0.5%。無疑這也為佳兆業(yè)物業(yè)創(chuàng)造了搶占萬億市場的機會。

目前，完成資本運作的物業(yè)服務公司正處于新一輪跑馬圈地進程之中，今年上市的雅居樂旗下之雅生活便與綠地物業(yè)聯(lián)合，完成了規(guī)模上的大幅增長。截至2018年6月30日，佳兆業(yè)集團的土地儲備約為2220萬平方米，遍布中國43個城市，開發(fā)約140個物業(yè)項目，此外，集團于2017年新落成項目的建筑面積約為430萬平方米，為物業(yè)規(guī)模拓展提供支撐。

除此之外，非住宅物業(yè)方面，佳兆業(yè)物業(yè)將服務延伸至商用物業(yè)、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設施及工業(yè)園等其他非住宅物業(yè)，包括深圳世界大學生運動會體育中心及廣州中石化大廈等地標建筑物，分散物業(yè)管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個非住宅物業(yè)，包括十個表演場地和體育館。這些也為佳兆業(yè)物業(yè)的管理組合的持續(xù)增長，還有關非業(yè)主增值服務業(yè)務的進一步發(fā)展提供了推動力。

有業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)已經步入白銀時代，但作為房地產鏈條下游的物業(yè)行業(yè)，它的黃金時代卻剛剛開啟。隨著像佳兆業(yè)這樣的地產龍頭對于物業(yè)服務的分拆案例的增多，也意味著物業(yè)管理將是房企轉型的重要方向。