試論房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的弊端及成因

文/張雨，三峽大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

房產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)期會涉及各方面的成本，這之中，土地成本、建安成本、建筑配套設(shè)施費和其他前期費用都在整個項目開發(fā)預(yù)算中占據(jù)了很大的比例。

土地成本。是指房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地所發(fā)生的各種費用，主要通過招、拍、掛、收購等方式獲取土地。但隨著房市調(diào)控的加碼，地越來越難拿，土地成本占據(jù)前期成本的大部分。如何獲得低價且優(yōu)質(zhì)的大宗土地，將成為成本控制的關(guān)鍵。

建安費用。工程建安是指從工程投標(biāo)到竣工，貫穿整個項目的過程。是項目中的施工費，建筑安裝費、材料費等。其一般占成本的40%左右，且由于安裝工程一般工期跨度較大，涉及各產(chǎn)品的供應(yīng)商，管理控制的人力成本也較高，合理管理好工程建安成本，并保證工期和質(zhì)量，也是企業(yè)需要重視，并進(jìn)一步探索和改進(jìn)的。

建筑配套設(shè)施費及其他前期費用。其包含基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費?；A(chǔ)設(shè)施主要包括項目建設(shè)以外的市政配套，比如我們說的”三通一平“，基礎(chǔ)的交通配套、園林綠化等。公共配套設(shè)施是指住宅區(qū)內(nèi)配套的市政設(shè)施和綠地，包括社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)等。但這些產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)都不屬于有開發(fā)商，由行政事業(yè)單位收費，因此如果有些開發(fā)商沒按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)就會存在很大的隨意性。這部分費用是前期成本中最易都受到外部影響的，而房產(chǎn)企業(yè)如何管理這部分，也將成為影響整個前期成本的重要因素。

2 成本管控中存在的問題

成本意識缺乏全局性。項目的的成本管理需要具有全局性意識，來把控的項目全過程。但大多數(shù)企業(yè)的成本管理僅著眼于財務(wù)核算上，認(rèn)為成本管理就是財務(wù)部門的成本把控。僅僅關(guān)注了項目投資總額，開發(fā)周期、項目的銷售量和公司收益情況，而輕視了對項目前期設(shè)計和后期銷售時的成本把控。房地產(chǎn)的開發(fā)周期很長，從獲準(zhǔn)開發(fā)到開發(fā)完成、獲得權(quán)屬，基本都在兩年的時間以上，如果再考慮到銷售后的相關(guān)配套建設(shè)和物業(yè)管理、工程和維護(hù)，這個周期將會更長。而房地產(chǎn)設(shè)計的成本內(nèi)容設(shè)計很多，比如設(shè)施安裝，配套建設(shè)，園林規(guī)劃、市政建設(shè)、物業(yè)管理等，復(fù)雜的成本內(nèi)容使得成本結(jié)構(gòu)的復(fù)雜。這使得成本管理如果不清晰、不全面，面對如此復(fù)雜的成本內(nèi)容，將很難強(qiáng)有力的把控。所以房產(chǎn)企業(yè)必須有科學(xué)的成本管理理念和專業(yè)的成本管理人才。

成本管理體系不科學(xué)。成本管理方法已經(jīng)落后，隨著時代的進(jìn)步和外部環(huán)境的變化，得與時俱進(jìn)的更新管理方法和思路。如果繼續(xù)沿用之前的方法，采用預(yù)決算的方法來達(dá)到成本控制，就目前的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。另外一些大企業(yè)可能還設(shè)立了專門成本預(yù)算部，進(jìn)行成本的全面管控。但是極大多數(shù)中小企業(yè)是沒有設(shè)立專門的部門和人員進(jìn)行成本把控的，忽視了對企業(yè)成本費用的管理和制控，同時內(nèi)部管理條例也沒有對成本費用管理作出明文規(guī)定，就算有規(guī)定也存在制度制定不嚴(yán)格和各種獎罰不分明的情況。

成本管控措施的執(zhí)行不到位。比如成本預(yù)算部和投資管理部、財務(wù)部溝通的不及時，配合度不高。導(dǎo)致相關(guān)信息無法及時的執(zhí)行到位，使得目標(biāo)成本制定不科學(xué)，不全面。另外，執(zhí)行力的缺乏，導(dǎo)致有些企業(yè)在制定目標(biāo)成本政策后缺乏有力的執(zhí)行，所涉及的相關(guān)工作人員沒有科學(xué)有效的執(zhí)行，都將導(dǎo)致企業(yè)成本管理無法真正踐行。

3 解決房地產(chǎn)成本管控問題的辦法

加強(qiáng)企業(yè)成本意識。必須正確的認(rèn)識到地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：資金周轉(zhuǎn)快，開發(fā)周期長，設(shè)計開發(fā)程序多。成本管控不只是一個單一環(huán)節(jié)把控，它需要全局考慮。加強(qiáng)企業(yè)成本意識，對成本管控的正確理解和認(rèn)識是必要前提。管理層需要把握好成本管控的整體理念，根據(jù)企業(yè)文化，將這套理念放到企業(yè)計劃中。然后向各部門領(lǐng)導(dǎo)傳達(dá)普及，部門負(fù)責(zé)人接收信息，并實踐到工作中。潛移默化中成本意識就會灌注到大家的意識里。

建立全面的成本體系。企業(yè)業(yè)要注重總結(jié)工作，并在此基礎(chǔ)上研究更加科學(xué)合理的解決方案。同時房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機(jī)構(gòu),專門收集整理各項目情況進(jìn)行然后仔細(xì)分析；編制各項目本年計劃；考核各項目執(zhí)行情況，確保成本控制制度的落實。同時通過數(shù)據(jù)的收集分析，使企業(yè)從多個方面了解企業(yè)成本的構(gòu)成。

建立科學(xué)的管理方法。企業(yè)也可以根據(jù)自身情況，引進(jìn)先進(jìn)的管理方法以完善自己。例如動態(tài)成本理念，動態(tài)成本理念的最大特點就是實時性，不同于以往的采用最后的決算報告來核算成本，而是采用動態(tài)管控，糾正偏差，每個工程節(jié)點都對成本進(jìn)行監(jiān)控，這樣一來企業(yè)就能隨時了解企業(yè)的成本情況，能夠預(yù)先判斷企業(yè)即將面臨的一些問題，并且對已經(jīng)發(fā)生的失誤進(jìn)行及時調(diào)整，避免產(chǎn)生嚴(yán)重后果。同時，還要重視合同的管理。因為房產(chǎn)企業(yè)大部分成本都是合同成本，要重視合同的約束，以合同管理為中心，從合同會簽的抓起，從源頭把控。抓住動態(tài)成本和實際成本的變化了解項目的整體進(jìn)度并且對其進(jìn)行控制。也可以大膽創(chuàng)新，建立符合自身的管理體系，這能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行更加有效的控制。

完善責(zé)任監(jiān)督體系以強(qiáng)化控制。行之有效的成本管控體系，就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。這就需要各項目、各環(huán)節(jié)、各部門的負(fù)責(zé)人相互監(jiān)督，相互配合，相互制約形成體系，從而促使成本計劃貫徹落實。同時要明確責(zé)任的分配，落實到每一個人。將個人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;對于在成本計劃內(nèi)完成，并且保質(zhì)保量的各項目和部門給與獎勵。建立有效的激勵機(jī)制，必須有科學(xué)的成本考核機(jī)制。我們可以評價整個項目的成本管控水平；將項目最終測評的“動態(tài)成本”與初期預(yù)估的“目標(biāo)成本”對比，將執(zhí)行過程“實際的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系“中的“評價指標(biāo)”做比較，根據(jù)偏差大小做出切實的評價，真正做到獎罰分明，拿數(shù)據(jù)說話鼓勵大家保持成本意識，確保成本計劃的完成。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王滿,王藝凝.保利地產(chǎn)的目標(biāo)成本管理[J].財務(wù)與會計,2012(02):26-27