城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

文/李卉欣 劉雄心

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城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

文/李卉欣1劉雄心2

1.南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院；2.廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是城市建設(shè)中非常重要的環(huán)節(jié)，兩者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)的和諧發(fā)展，具有非常重要的理論和實(shí)踐意義。該文詳細(xì)分析了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，指出了我國(guó)當(dāng)前城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的不和諧的表現(xiàn)，提出了促進(jìn)二者和諧發(fā)展的對(duì)策措施。

城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；關(guān)系

1 引言

城市規(guī)劃是通過(guò)城市規(guī)劃方案對(duì)城市土地的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行控制，對(duì)城市的空間布局、空間發(fā)展進(jìn)行合理組織，進(jìn)而創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，它是為了滿足城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合一起，為人們提供多種用途的建筑物和活動(dòng)空間的生產(chǎn)行為，是一個(gè)利用土地開(kāi)發(fā)成建筑物的過(guò)程。從某種程度上來(lái)說(shuō)，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同的目的是為城市建設(shè)服務(wù)，為了創(chuàng)造良好的生產(chǎn)和生活環(huán)境，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和生活的需求。

2 城市規(guī)劃的含義和作用

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)間內(nèi)某城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。

城市規(guī)劃的作用體現(xiàn)在三個(gè)方面：作為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段、作為政策形成和實(shí)施的工具、作為城市未來(lái)空間發(fā)展的架構(gòu)。城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，是確保城市空間資源的有效配置及土地合理利用的基礎(chǔ)和前提，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段之一。

3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系

3.1城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有管制作用

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)的規(guī)定?！薄冻鞘?、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)?！币簿褪钦f(shuō)，城市建設(shè)用地的位置、性質(zhì)、面積、建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度等必須按城市規(guī)劃的要求來(lái)布局。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是以最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，如果沒(méi)有城市規(guī)劃的管理容易導(dǎo)致過(guò)度開(kāi)發(fā)、破壞環(huán)境和影響公眾利益等現(xiàn)象的發(fā)生，所以通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行管制是非常必要的。

如根據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》，南寧城市空間布局為“一軸兩帶三中心”。其中一軸：就是以邕江為主軸，江南、江北均衡發(fā)展。這也是本版規(guī)劃不同于以往的最大特征。以前南寧市都是重點(diǎn)發(fā)展邕江北岸，建設(shè)圍繞民族大道兩側(cè)展開(kāi)。今后，這種狀況將會(huì)徹底改變，邕江成為中心線，而不是邊線。兩帶：即邕江北邊、南邊發(fā)展帶。北邊是傳統(tǒng)的中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展教育、商業(yè)、金融、旅游等，按生態(tài)型城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。南邊以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，包括現(xiàn)代制造業(yè)、物流業(yè)等。南邊如果要開(kāi)發(fā)商業(yè)金融等則受到城市規(guī)劃的限制。三中心：分別為朝陽(yáng)、埌東?鳳嶺及五象新區(qū)。朝陽(yáng)為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，未來(lái)仍將保留并發(fā)展；埌東?鳳嶺則建成以辦公、金融、商務(wù)為主的商務(wù)服務(wù)中心；在邕江南岸，以五象新區(qū)為中心，形成第三個(gè)中心，再造一個(gè)新南寧。在南寧市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循以上“一軸兩帶三中心”的城市空間布局規(guī)劃。

3.2城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有指導(dǎo)和促進(jìn)作用

建立在詳細(xì)而周密的調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了大量有用的信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)位置的選擇，開(kāi)發(fā)方案的可行性分析，房地產(chǎn)的定價(jià)等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理而科學(xué)的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。如南寧市地鐵1號(hào)線、2號(hào)線通車(chē)后，東西向和南北向的交通方便了，沿線的樓盤(pán)品質(zhì)提升了,土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)了。2017年2月8日，南寧市舉行了新年第二場(chǎng)土地出讓活動(dòng)。當(dāng)天通過(guò)掛牌方式出讓的4塊經(jīng)營(yíng)性用地中首先截止掛牌報(bào)價(jià)的是位于大學(xué)西路鵬飛路口的106號(hào)地塊。該地塊面積22.422畝，用途以住宅為主，起始價(jià)481萬(wàn)元/畝。該地塊其實(shí)是一塊“回鍋地”。2016年1月，該地塊曾掛牌出讓?zhuān)捎跓o(wú)人報(bào)價(jià)而出讓失敗。此次“回鍋”，建設(shè)條件變化不大，但是地塊距離地鐵1號(hào)線鵬飛路站僅約100米，交通便利。在截牌儀式現(xiàn)場(chǎng)，該地塊直接以起始價(jià)成交，折合總價(jià)約1.08億元。

3.3城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行項(xiàng)目的工程建設(shè)，合理的城市規(guī)劃能夠節(jié)省投資成本、降低資源浪費(fèi)，城市規(guī)劃的容積率、綠地率、建筑覆蓋率、建筑高度等城市規(guī)劃指標(biāo)更加合理和科學(xué)，才能獲得數(shù)量更多、用途更廣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更多的滿足人們?nèi)罕娙找嬖鲩L(zhǎng)的生產(chǎn)生活需求。

4 我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃不和諧的表現(xiàn)

我國(guó)目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中與城市規(guī)劃之間存在不和諧的現(xiàn)象。

4.1開(kāi)發(fā)隨意性。在城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中，容積率不同、土地用途不同、建筑高度不同，土地開(kāi)發(fā)出來(lái)的收益大不相同，部分開(kāi)發(fā)者的開(kāi)發(fā)行為存在一定的隨意性。

4.2過(guò)度開(kāi)發(fā)。個(gè)別開(kāi)發(fā)者為了追隨經(jīng)濟(jì)效益，不按城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)，盡可能增大建筑密度，減少綠化與公共建筑面積，導(dǎo)致樓間距低、日照不充足等現(xiàn)象，直接導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降。

4.3對(duì)公共開(kāi)發(fā)建設(shè)的冷落。公共配套設(shè)施建設(shè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，但以市政設(shè)施、園林綠化、市政道路等公共配套設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，很少有開(kāi)發(fā)者主動(dòng)進(jìn)行投資建設(shè)。

5 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與城市和諧發(fā)展必須采取的措施

針對(duì)的我國(guó)目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中與城市規(guī)劃之間存在不和諧的現(xiàn)象，應(yīng)采取以下措施：

5.1制定與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相適應(yīng)的新的規(guī)劃方案

5.2充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理與指導(dǎo)作用

5.3充分考慮城市開(kāi)發(fā)商的利益，增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

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