房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題與對策研究

文/李昂，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于探索期，成熟經(jīng)驗(yàn)和成功案例相對有限，金融創(chuàng)新主要依賴于國家宏觀調(diào)控。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和成熟，市場逐步向理性化方向發(fā)展，這就對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提出了新的要求，積極面對創(chuàng)新發(fā)展中出現(xiàn)的問題，才能有針對性的進(jìn)行改進(jìn)和完善，促進(jìn)國家金融市場高效穩(wěn)步發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中的突出問題分析

1.1 金融風(fēng)險(xiǎn)過于集中

房地產(chǎn)金融多數(shù)以銀行信貸形式為主，這就造成金融風(fēng)險(xiǎn)被高度集中在銀行領(lǐng)域，銀行成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要金融路徑，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一?，F(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)金融體系還不夠完善，除銀行信貸外，證券、基金、信托等金融服務(wù)相對滯后，證券化發(fā)展緩慢，這就使銀行集中了房地產(chǎn)市場絕大部分的資金供應(yīng)，使銀行運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。而且房地產(chǎn)金融創(chuàng)新多數(shù)門檻較高，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)無法及時(shí)控制，金融避險(xiǎn)工具能效有限，這些都成為阻礙金融創(chuàng)新的因素，同時(shí)也造成房地產(chǎn)企業(yè)資金盤活困難，難以有效發(fā)展。

1.2 金融產(chǎn)品單一

目前，國內(nèi)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中產(chǎn)品過于單一，多元化發(fā)展能力不足，主要表現(xiàn)為金融產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴(yán)重，在創(chuàng)新實(shí)踐中注重市場投放量，但是對于產(chǎn)品質(zhì)量則關(guān)注不足，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的金融債券、股票等融資作用有限。在金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上合理性差，以信托產(chǎn)品為例進(jìn)行分析，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品多為短期操作，三年以上的產(chǎn)品非常少見，多數(shù)集中在1-3年時(shí)限。而房地產(chǎn)本身經(jīng)濟(jì)投入周期較長，而投資資金期限較短，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金注入缺乏穩(wěn)定性，兌付壓力較大，資金使用效率有所下降。

1.3 市場發(fā)展不平衡

國內(nèi)房地產(chǎn)金融多為一級(jí)市場為主導(dǎo)，二級(jí)市場規(guī)模偏小，發(fā)展動(dòng)力不足。一級(jí)市場主要表現(xiàn)為市場信用構(gòu)建不完善，二級(jí)市場則缺乏發(fā)展規(guī)模，兩者交互作用造成房地產(chǎn)金融領(lǐng)域投資和消費(fèi)脫節(jié)，難以滿足市場發(fā)展的實(shí)際需要。僅憑銀行作為房地產(chǎn)金融載體會(huì)進(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)，對金融創(chuàng)新起到嚴(yán)重制約作用。由此可見，多元化、多體系金融市場的建立已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

1.4 信息不對稱有可能加重企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，普遍存在流程繁瑣、環(huán)節(jié)過多等問題，這就使信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，尤其是信息失真問題日益嚴(yán)重。以住房抵押為例，銀行將房產(chǎn)抵押實(shí)施重組，并將其出售給證券公司，這就實(shí)現(xiàn)了高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)債務(wù)重組，從而使金融鏈條得以延伸。在這樣的操作模式下，交易形式更加復(fù)雜，中間所涉及的環(huán)節(jié)更多，而投資者由于信息缺失很難了解其真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素，而金融監(jiān)管部門監(jiān)管難度也會(huì)有所增加，主要多以信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)價(jià)結(jié)果為參考，進(jìn)而造成房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的增加。

2 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可行性對策

2.1 完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展需要完善的金融運(yùn)作體系作為基礎(chǔ)，政府要在房地產(chǎn)金融擔(dān)保方面進(jìn)一步加大保障力度。當(dāng)前，國內(nèi)一般民眾收入相對較低，穩(wěn)定性較差，這就需要政府提供相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制，建立專門的金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)，公司業(yè)務(wù)可涉及房地產(chǎn)抵押借貸、項(xiàng)目保險(xiǎn)等內(nèi)容，這樣的運(yùn)作模式有利于緩沖金融波動(dòng)對房地產(chǎn)市場的影響，增加了行業(yè)資金來源的穩(wěn)定性，從而為金融創(chuàng)新創(chuàng)造良好條件。

2.2 加大房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，產(chǎn)品設(shè)計(jì)是其中的關(guān)鍵要素。金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)要突出兩大特點(diǎn)，一是提高房貸資金安全性，可以通過按揭方式獲得貸款，從而拓展資金來源渠道，這樣的金融供給方式也有利于降低銀行貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)金融服務(wù)更具銜接性。二是積極開發(fā)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移，抑制新生風(fēng)險(xiǎn)因素的出現(xiàn)，促進(jìn)金融業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.3 促進(jìn)金融資源優(yōu)化配置

完善的房地產(chǎn)金融市場需要多體系、多層次的構(gòu)建元素，在優(yōu)化一級(jí)市場的同時(shí)，也要關(guān)注二級(jí)市場的發(fā)展。從當(dāng)前市場發(fā)展實(shí)際來看，二級(jí)市場仍處于試水階段，兩者發(fā)展不夠平衡。因此，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中需要不斷完善一級(jí)市場，在住房抵押、信用資質(zhì)、借貸業(yè)務(wù)等方面有所創(chuàng)新。二級(jí)市場則重點(diǎn)開發(fā)相關(guān)證券產(chǎn)品，通過二次交易流通實(shí)現(xiàn)一級(jí)市場中金融風(fēng)險(xiǎn)的分散，通過債權(quán)加工、轉(zhuǎn)移等形式創(chuàng)新金融載體，實(shí)現(xiàn)市場資源的有效配置，拓展市場張力，促進(jìn)金融業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)性發(fā)展。

2.4 注重專業(yè)化人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新離不開優(yōu)秀人才的支持，當(dāng)前，房地產(chǎn)金融專業(yè)型人才嚴(yán)重不足，這就需要相關(guān)部門進(jìn)一步加大人才培養(yǎng)力度，通過有針對性的培訓(xùn)活動(dòng)提高金融人才素養(yǎng)，力爭培養(yǎng)出既精通房地產(chǎn)市場運(yùn)作特點(diǎn)，又具有良好金融素養(yǎng)的復(fù)合型人才，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新奠定良好基礎(chǔ)。

3 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，與之相配套的金融創(chuàng)新也需要與時(shí)俱進(jìn)，主動(dòng)觀察市場運(yùn)行態(tài)勢，對其中存在的問題進(jìn)行全面分析，只有有針對性地對當(dāng)前金融創(chuàng)新中的問題進(jìn)行分析，才能制定相應(yīng)的完善對策，將風(fēng)險(xiǎn)因素控制在一定范圍，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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