房屋預(yù)售合同及其法律風(fēng)險的探討

改革開放以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，“商品房預(yù)售”成為了現(xiàn)下房地產(chǎn)開發(fā)商的一種新的銷售手段和銷售策略，相較于一般的現(xiàn)房買賣，這種銷售方式主要指的是在房屋竣工前需求者根據(jù)樓房的圖紙標(biāo)明的方式進(jìn)行房屋建設(shè)前的首付、建設(shè)期間的房款、竣工后的剩余房款交付，在一定程度上不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)營活動的開展等起到了重要作用，同時還對房地產(chǎn)市場的活躍、居民住房環(huán)境的改變等具有積極意義。但不可否認(rèn)的是。這種新興的商品房銷售方法，由于立法時缺乏相關(guān)的實踐性理論支持，從而導(dǎo)致各項法律風(fēng)險問題層出不窮，對我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展具有不良影響。

1 商品房預(yù)售合同的概念及特征

商品房預(yù)售合同簡單來說就是在購房人買定商品預(yù)售房時簽訂的購房合同，是具有自身特性的買賣合同，換言之主要指的是在約定期限內(nèi)，預(yù)售方將房屋交付給預(yù)購方，并在規(guī)定的時間內(nèi)接受建成房屋的書面協(xié)議。房屋預(yù)售主要指的是房屋建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在尚未完成房屋建設(shè)工程時就將施工中的房屋進(jìn)行預(yù)售，是一種新興的購房形式，具有一定的特殊性。在一定程度上能保障住房開發(fā)過程中資金的充足性，緩解資金壓力。

但是與現(xiàn)房交易相比，這種交易方式雖然降低了住房的商品價格，緩解了消費(fèi)者的資金壓力，但由于消費(fèi)者交易下所獲得的是商品房的預(yù)售合同，因此也面臨著房屋的交房時效、交房質(zhì)量、交付要求等風(fēng)險，即具有房屋不確定性、法律的時效性以及國家干預(yù)性等特征，在一定程度上危及自身合法權(quán)益的同時，對社會的穩(wěn)定性也造成一定的影響。故此，為規(guī)避上述問題，近年來國家相關(guān)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)管理法律進(jìn)行了規(guī)范，并嚴(yán)格規(guī)定了商品預(yù)售房合同需具備以下內(nèi)容：

其一，進(jìn)行商品預(yù)售的住房需得到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)管理部門的審核和批準(zhǔn)；其二，房屋的預(yù)售項目需獲得資產(chǎn)許可；其三，房屋的預(yù)售項目需得到工程建設(shè)項目的規(guī)劃許可；其四，預(yù)售項目已在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行了房屋預(yù)售登記，獲得預(yù)售許可。

2 房屋預(yù)售合同中存在的風(fēng)險及相關(guān)處理措施

2.1 房屋預(yù)售合同中存在的風(fēng)險

由于房屋預(yù)售是在未了解相關(guān)現(xiàn)實工程項目的基礎(chǔ)下預(yù)購方與預(yù)售方簽訂的一份購房協(xié)議，因此在房屋預(yù)售合同的制定過程中，可能會存在下述法律風(fēng)險，引起雙方糾紛的同時，破壞社會的穩(wěn)定性：

其一，預(yù)購方在進(jìn)行預(yù)售合同簽訂時，未對預(yù)售方進(jìn)行全面系統(tǒng)的了解，因此在一定程度上導(dǎo)致其與某些不具備房屋預(yù)售許可、企業(yè)誠信和資質(zhì)較低的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售合同的簽訂，從而造成交付預(yù)售款的同時，未獲得房屋的居住權(quán)，從而引起不必要的社會糾紛。換言之，當(dāng)預(yù)售方未擁有房屋預(yù)售許可時，雙方所簽訂的合同不具備相應(yīng)的法律效益，依據(jù)相關(guān)法律，法院會判決預(yù)售方將本金與利息歸還給預(yù)購方，但是這時不能避免資金早已挪用狀況的存在，從而危及預(yù)購方的合法權(quán)益；

其二，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房屋預(yù)售之前，會通過某些渠道進(jìn)行房屋的宣傳，但是為了進(jìn)一步吸引預(yù)購方進(jìn)行預(yù)購，通常會借助一些不覺被法律效益的宣傳材料和資料，過大的夸張事實，從而導(dǎo)致后期法律糾紛現(xiàn)象屢見不鮮；

其三，隨著近年來土地資源的緊缺，房地產(chǎn)成為了推動我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重要力量，因此在這種形勢下，某些開發(fā)商為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，通常會縮減工程的用量以及選用某些存在質(zhì)量問題的材料用于項目施工，從而在一定程度上增加了后期的施工與使用安全隱患，危及雙方的生命安全，破壞社會的穩(wěn)定發(fā)展；

其四，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房屋建筑的過程中，為了某些經(jīng)濟(jì)利益，會單方面的改變合同中的初始設(shè)計方案，從而引起預(yù)購方的不滿，導(dǎo)致兩者的法律糾紛現(xiàn)象頻發(fā)。而且最主要的是從目前來看，當(dāng)下我國針對這種現(xiàn)象多采取的措施是判決預(yù)售方將預(yù)購方的本金以及離析歸還，未曾考慮后期預(yù)購方需花費(fèi)更高的金額以及更久的時間去找房，從而進(jìn)一步加深了兩者之間的矛盾；

其五，在房屋的預(yù)售合同中，也存在一定的定金支付風(fēng)險。具體表現(xiàn)在當(dāng)預(yù)購方無法申請按揭還房貸時，按照現(xiàn)有的法律條例，預(yù)售方通常只是歸還預(yù)購方部分房款，而不會歸還定金，從而導(dǎo)致兩者的矛盾加劇。

2.2 處理房屋預(yù)售合同中存在風(fēng)險的主要措施

由上述可知，在進(jìn)行商品房預(yù)售合同的簽訂時，會存在上述法律風(fēng)險，對消費(fèi)者的合法權(quán)益造成不良影響，因此為維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益，應(yīng)采取如下措施：

其一，預(yù)購方在進(jìn)行預(yù)售合同簽訂時，應(yīng)該查看預(yù)售方的相關(guān)許可證明，從而保障自身權(quán)益的合法維護(hù)；其二，在購房時，預(yù)購方還要將各種要約內(nèi)容寫進(jìn)合同，從而確保當(dāng)發(fā)生法律風(fēng)險時，自身利益的最大化保護(hù)；其三，除此之外，預(yù)購方還應(yīng)該將在項目工程施工中存在的某些違約賠償問題寫進(jìn)預(yù)售購房合同中，以便最大程度的維護(hù)自身的權(quán)益。

3 結(jié)束語

總而言之，隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售作為房地產(chǎn)行業(yè)日趨普遍的銷售方式，為確保預(yù)售合同的合法實現(xiàn)以及當(dāng)主體變更時各方利益的保障，有關(guān)立法部門應(yīng)及早制定相關(guān)的法律法規(guī)，從而為我國房地產(chǎn)市場和整個社會的穩(wěn)定奠定良好的基礎(chǔ)。

[1]房屋預(yù)售制度若干法律問題探析[J].郭巍巍.科技經(jīng)濟(jì)市場.2006(04)