我國房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢與機會點

1 當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 增長速度放緩

房地產(chǎn)業(yè)從高速發(fā)展階段，進入中低速發(fā)展的新階段。2017年，全國商品房銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，較2016年增加1.6萬億元，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%；2018年一季度商品房銷售額25597億元，同比增長10.4%，銷售面積3.01億平方米，同比增長3.6%。由近年來的數(shù)據(jù)可以看出，雖然房地產(chǎn)銷售額、銷售面積持續(xù)增高，但是增速逐漸放緩。

1.2 區(qū)域分化嚴重

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年3月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。可以看出，一線城市房價在下降且降幅在擴大，而二三線城市房價在上漲但是漲幅在放緩。

1.3 行業(yè)集聚提速

2017年，房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%；百強企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業(yè)集中度加速提升，強者恒強態(tài)勢更加凸顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢預測

2.1 房地產(chǎn)市場將走向成熟

從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟正從過去的瓶頸期走出，并處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍在增長。國家宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)中將發(fā)揮有效作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展將持續(xù)促進國民經(jīng)濟的增長，居民生活質(zhì)量將不斷的提高。

2.2 房價將相對穩(wěn)定

目前，房價上漲過快對國民經(jīng)濟健康發(fā)展帶來了一定影響，為了防止房地產(chǎn)市場運行機制失靈，國家出臺了相關政策進行了調(diào)控。雖然房價仍有上漲趨勢，但漲幅應該會相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)濟將出現(xiàn)穩(wěn)中有升。

2.3 房地產(chǎn)發(fā)展將遷就低收入群體

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市人口增長明顯，但低收入者仍為多數(shù)。保障性住房政策對提高居民生活質(zhì)量、減小住房壓力具有深遠意義。目前，我國房地產(chǎn)市場秩序混亂現(xiàn)象時有發(fā)生，保障性住房存在著價格不當、供不應求、住房面積不合理、監(jiān)管體制不完善等問題，這影響著城市經(jīng)濟發(fā)展。值得肯定的是，國家對居民住房問題一直較為關注，在市場和政府的雙重管控下，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟將傾斜于保障性住房，形成多層次的住房供給體系。短期內(nèi)因市場供給量的局限性，這一趨勢可能并不明顯，但從長遠來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整必不可少，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越趨于合理，開發(fā)商也更加愿意開發(fā)保障性住房，滿足低收入著的迫切需求。

3 長期趨勢

3.1 租購并舉新格局

2017年，從中央到地方密集出臺政策，加快推進租購并舉的制度建設，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，啟動利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作。目前，多地已上線國有租賃平臺，包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會各方力量也紛紛進軍住房租賃市場。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應體系將為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定奠定更堅實的基礎?！岸嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉”將引導資源更多向租賃住房市場配置，在一系列政策的推動下，住房租賃市場正進入蓬勃發(fā)展的階段，租購并舉會成為新時代背景下的新格局。

3.2 房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立

房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展需要長效機制的建立，包括房產(chǎn)稅、調(diào)整一線城市空間布局等。今年兩會討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅會增加房屋的保有成本，也是房地產(chǎn)市場的自動穩(wěn)定器，房產(chǎn)稅一旦實施，將會帶給房地產(chǎn)市場更深層次的改變。2018年，政府將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

4 機會點分析

未來的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大的發(fā)展轉(zhuǎn)型期和整合期，未來財力雄厚的大型地產(chǎn)公司能憑借自身實力及完整的產(chǎn)業(yè)鏈，如果能準確的把握市場需求的脈搏將會迎來自身發(fā)展的“春天”；而財力薄弱的小型地產(chǎn)公司就只能在“寒冬”里煎熬，唯一能做的就只能抱團取暖以合資拿地來求生存。拿2018年南通的房地產(chǎn)市場為例，整個4月份的土地拍賣市場，已經(jīng)成為萬科、遠大等這些大型地產(chǎn)公司競爭的天下，“地王”不斷被刷新，土地樓面價已經(jīng)攀升到一萬以上，熱門地塊的樓面價甚至達到了一萬四，拿地的資金已經(jīng)是大幾億起步了，土地面積稍大的甚至是幾十億成交額，手上握有兩三個億的小型地產(chǎn)公司根本就沒有實力競爭。而這些大型地產(chǎn)公司憑借自身雄厚的財力玩得是如魚得水，他們通過快進快出的高周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品的標準化及自身完善的產(chǎn)業(yè)鏈很好的控制了項目成本，獲得了利潤的最大化。個人分析，未來的樓市消費將趨于理性，房屋需求將會從剛需轉(zhuǎn)入到改善性居住為主、剛需為輔的成熟期，購買主力也將從前些年的60、70后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在70、80后甚至是90后。未來的新樓盤建設應重點考慮小區(qū)的區(qū)域配套程度、綠化環(huán)境、物業(yè)的管理環(huán)境、房屋套型的合理度。將來小區(qū)附近有配套成熟的商業(yè)圈、學校、醫(yī)院等及內(nèi)部綠化環(huán)境好、物業(yè)管理正規(guī)、套型通透且臥室數(shù)量在3～4個且面積在110m2、135m2及160m2左右的戶型將會受到追捧而熱銷。

5 結(jié)束語

盡管我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)在仍然存在些許問題，但是從長遠來看，它將沿著良好、健康的趨勢發(fā)展。為確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，政府必須進行宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)市場進行完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身也應不斷革新，從而達到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的理想狀態(tài)。

[1]周銀山.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用[J].技術與市場,2016(08).