淺析大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響及對策

孫云龍

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，太原 030006）

一、研究背景

隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的快速發(fā)展，越來越多的人關(guān)注到大數(shù)據(jù)，而我國以傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)為主的估價(jià)機(jī)構(gòu)正面臨著利潤空間小、競爭壓力大等一系列的問題。這就要求我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要提高自身水平，充分利用大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的積極作用。將大數(shù)據(jù)應(yīng)用在房地產(chǎn)估價(jià)工作當(dāng)中，不僅可以提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量，還可以促進(jìn)整個(gè)行業(yè)數(shù)據(jù)信息化建設(shè)。同時(shí)，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用還可以改進(jìn)傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)，拓展業(yè)務(wù)空間，挖掘數(shù)據(jù)潛在的商業(yè)價(jià)值，為各行各業(yè)提供準(zhǔn)確的決策信息，帶動(dòng)數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

各估價(jià)機(jī)構(gòu)也認(rèn)識到收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要性，但是傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集、管理和分析方法無法滿足市場的巨大需求以及動(dòng)態(tài)的變化。因此，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)嘗試?yán)么髷?shù)據(jù)來滿足對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的需求，并且取得了一定的成效，但在利用大數(shù)據(jù)的這一過程中也存在著許多問題。

二、大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響

1.對估價(jià)業(yè)務(wù)的影響。大數(shù)據(jù)對于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)的影響主要表現(xiàn)在拓展業(yè)務(wù)空間以及對傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)的改進(jìn)這兩方面。首先，大多估價(jià)機(jī)構(gòu)從傳統(tǒng)的抵押貸款評估業(yè)務(wù)正在向房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展。大數(shù)據(jù)時(shí)代使信息公開化、透明化，估價(jià)機(jī)構(gòu)想要在房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中脫穎而出，就必然從業(yè)務(wù)和信息化處理數(shù)據(jù)相結(jié)合的方向，開辟一條道路。而有了大數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)不斷改進(jìn)和日益成熟，房地產(chǎn)估價(jià)信息化未來產(chǎn)品也將會特色分化，在擁有大量估價(jià)信息和數(shù)據(jù)以后，進(jìn)行的深層次的數(shù)據(jù)挖掘和利用，將會產(chǎn)生高質(zhì)量的估價(jià)數(shù)據(jù)衍生產(chǎn)品。大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)正在促使技術(shù)含量低、競爭壓力大的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐步向高端業(yè)務(wù)發(fā)展，創(chuàng)造估價(jià)產(chǎn)品的附加值。其次，大數(shù)據(jù)通過改進(jìn)傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)來改進(jìn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，簡單地定性化不足以滿足估價(jià)分析要求，若是沒有現(xiàn)代化的數(shù)據(jù)分析工具，是很難得出其內(nèi)在的相關(guān)關(guān)系與規(guī)律的。傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)容易忽視交易實(shí)例的相關(guān)信息，選擇實(shí)例的主觀性較強(qiáng)，估價(jià)對象與可比實(shí)例間可比性低，以及不可量化、修正指數(shù)的主觀性也很強(qiáng)，這些都是進(jìn)行傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)存在的問題。

2.對房地產(chǎn)估價(jià)人員的影響。估價(jià)機(jī)構(gòu)緊跟時(shí)代變化的步伐，不斷改進(jìn)以適應(yīng)市場，那么對其估價(jià)人員的要求自然也與以往不同。首先，對估價(jià)人員的綜合素質(zhì)和創(chuàng)新能力提出了新的要求。新的業(yè)務(wù)類型需要估價(jià)師不僅擁有扎實(shí)的估價(jià)理論知識，還要熟知建筑工程、財(cái)務(wù)會計(jì)、房地產(chǎn)法律、稅務(wù)等方面的相關(guān)知識，按照評估理論來靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)等方面的知識為政府、企業(yè)和個(gè)人提供專業(yè)性的參考意見。其次，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的人才結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化。與以往不同，數(shù)據(jù)環(huán)境下的數(shù)據(jù)分析人員是必不可少的，為了更好地處理和管理龐大的數(shù)據(jù)量，可能也會需要更多的專業(yè)人才和程序設(shè)計(jì)師。在不久的將來，這些人才必然會成為估價(jià)機(jī)構(gòu)不可或缺的一部分。

3.對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展模式的影響。大數(shù)據(jù)下，想要做好完整有序的產(chǎn)業(yè)鏈單靠幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。首先，從數(shù)據(jù)的采集來看，盡管估價(jià)機(jī)構(gòu)之間集中度較高，但是數(shù)據(jù)不全面、獲取渠道有限等問題依舊是數(shù)據(jù)采集的障礙。其次，經(jīng)分析數(shù)據(jù)得出的成果與結(jié)論，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價(jià)市場上也并沒有一套完整的應(yīng)用體系，在探索發(fā)展的過程中仍然面臨著許多未知的風(fēng)險(xiǎn)。最后，現(xiàn)在還沒能有一個(gè)大數(shù)據(jù)成果的需求市場，使大數(shù)據(jù)物盡其用。

所以，隨著大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，建立估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)盟是必然結(jié)果，只有經(jīng)過整合市場和技術(shù)資源，設(shè)計(jì)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，才能以最快速度發(fā)展大數(shù)據(jù)。

三、我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)用大數(shù)據(jù)方面存在的問題

1.忽視信息的收集與管理，缺乏數(shù)據(jù)共享機(jī)制。在當(dāng)今科技發(fā)展迅速、信息爆炸的時(shí)代，盡管大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)意識到了信息的重要性，建立了歷史資料的數(shù)據(jù)庫，卻僅僅實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)錄入、查詢和統(tǒng)計(jì)的簡單功能，并不重視房地產(chǎn)相關(guān)信息與數(shù)據(jù)的收集和分類，信息準(zhǔn)確度低，利用率低，數(shù)據(jù)整合程度低，無法獲得全面系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)其中隱藏的有價(jià)值信息，將其共享和運(yùn)用到傳統(tǒng)估價(jià)工作當(dāng)中。而且由于同行業(yè)之間的激烈競爭、基礎(chǔ)資料數(shù)量少且質(zhì)量難以確定，權(quán)威性受到質(zhì)疑、數(shù)據(jù)有效性不足以及缺乏信息共享的平臺，大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)所擁有的信息主要是小范圍內(nèi)共享，而在不同區(qū)域市場不同估價(jià)機(jī)構(gòu)之間，缺乏相互信任的、有效的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，造成各自為戰(zhàn)、數(shù)據(jù)收集成本增加的后果。

2.現(xiàn)代綜合型人才稀缺。盡管在不斷提高估價(jià)專業(yè)性的過程中，要求我們降低估價(jià)師主觀經(jīng)驗(yàn)決定估價(jià)結(jié)果的比重，要增強(qiáng)計(jì)算機(jī)程序科學(xué)分析、處理數(shù)據(jù)的比重，強(qiáng)調(diào)程序化、不受主觀意識的影響，但房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)畢竟是由各種各樣的人才組成的，人才是必不可少的部分。由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展前景廣闊，意圖利用數(shù)據(jù)潛在的價(jià)值，將估價(jià)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到各行各業(yè)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，這勢必要求機(jī)構(gòu)擁有具有綜合素質(zhì)的人才，不僅要擁有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，熟知房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的專業(yè)知識，也需要對建筑工程、財(cái)務(wù)會計(jì)、相關(guān)法律等有關(guān)領(lǐng)域有一定的了解。

3.數(shù)據(jù)庫建設(shè)進(jìn)程緩慢。數(shù)據(jù)庫的建設(shè)正在進(jìn)行當(dāng)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)的資金困難和宏觀環(huán)境的缺陷卻阻礙著建設(shè)的速度，使得建設(shè)進(jìn)程緩慢，不能與現(xiàn)在快速發(fā)展變化的市場需求和時(shí)代要求相匹配。首先，對于單個(gè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)來說，建設(shè)數(shù)據(jù)庫或是參與建設(shè)數(shù)據(jù)庫的活動(dòng)對其自身的長遠(yuǎn)發(fā)展肯定是有百利而無一害。但是，除卻幾家大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，大多估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)在還在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的困境中，無力拿出相應(yīng)的資金來負(fù)擔(dān)數(shù)據(jù)庫建設(shè)的技術(shù)研發(fā)和推廣的費(fèi)用。其次，建設(shè)數(shù)據(jù)庫的宏觀環(huán)境有一定的缺陷?，F(xiàn)在對于大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，未形成統(tǒng)一有序的需求市場，需求信息零散，建設(shè)數(shù)據(jù)庫的動(dòng)力不足。政府缺乏對房地產(chǎn)估價(jià)的監(jiān)管，市場競爭激烈，尤其是存在惡性競爭，肯定會影響到各估價(jià)機(jī)構(gòu)全力建設(shè)數(shù)據(jù)庫的進(jìn)程。

四、推動(dòng)估價(jià)機(jī)構(gòu)適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代發(fā)展的建議

1.建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的聯(lián)合數(shù)據(jù)庫。關(guān)于數(shù)據(jù)采集困難這一問題，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來得到了解決，通過估價(jià)機(jī)構(gòu)之間建立的聯(lián)合數(shù)據(jù)庫，共享房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與信息，豐富了數(shù)據(jù)。目前所面臨的問題不是數(shù)據(jù)匱乏，而是數(shù)據(jù)過多需要如何有效地進(jìn)行分析處理。海量的數(shù)據(jù)用來組織存儲和篩選清洗才是建設(shè)數(shù)據(jù)庫面臨的首要問題。隨著云技術(shù)和數(shù)據(jù)庫的不斷發(fā)展，怎樣利用好數(shù)據(jù)成為新的問題。數(shù)據(jù)庫的建立為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的更進(jìn)一步發(fā)展有著關(guān)鍵性的作用。對房地產(chǎn)估價(jià)的特征進(jìn)行有效的數(shù)據(jù)挖掘，必將成為各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫的研究熱點(diǎn)和發(fā)展方向。

2.完善多元化發(fā)展人才結(jié)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意到人才對其的重要性，只有具有創(chuàng)新性思維的綜合型人才，了解房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，并通過不同的數(shù)據(jù)疊加進(jìn)行分析而獲得有價(jià)值的結(jié)果，才能在不斷發(fā)展的市場里不斷創(chuàng)新。所以，各估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視人才培養(yǎng)，制定人才培養(yǎng)方案，對于已經(jīng)擁有豐富的估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)的員工，要著重于繼續(xù)教育，利用職業(yè)培養(yǎng)、出國進(jìn)修等方法來提高他們的專業(yè)素養(yǎng)，盡量了解房地產(chǎn)估價(jià)的最新信息和知識，以保證機(jī)構(gòu)能夠了解國內(nèi)外新動(dòng)態(tài)，對于新入職的員工來說，最重要的是專業(yè)精神的培養(yǎng)，樹立創(chuàng)新、創(chuàng)造、緊跟發(fā)展的工作精神，鼓勵(lì)他們不斷學(xué)習(xí)，利用新科技來促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展。同時(shí)，還要注重提高從業(yè)人員的法律意識和自律能力，進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員整體水平和綜合素質(zhì)，保證我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加科學(xué)有序進(jìn)行。

3.政府與機(jī)構(gòu)共同促進(jìn)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)離不開政府的支持，只有估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府雙方的共同努力，進(jìn)行數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，才能給數(shù)據(jù)庫營造一個(gè)良好穩(wěn)定的建設(shè)環(huán)境。

政府要大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的改革，注重解決制約估價(jià)行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的體制難題，盡量爭取在重點(diǎn)領(lǐng)域與環(huán)節(jié)取得突破性進(jìn)展，例如，規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式，完善估價(jià)機(jī)構(gòu)管理、退出機(jī)制。推出更多鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)創(chuàng)新的政策，建立健全估價(jià)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)行業(yè)的服務(wù)體系，譬如金融行業(yè)，這樣就可以拓寬估價(jià)行業(yè)的融資渠道。保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)質(zhì)量衡量體系的建設(shè)，鼓勵(lì)建立估價(jià)機(jī)構(gòu)品牌建設(shè)，推進(jìn)管理、營銷的創(chuàng)新，對其知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)的努力主要可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，各估價(jià)機(jī)構(gòu)必須要積極轉(zhuǎn)變關(guān)于大數(shù)據(jù)的觀念，降低估價(jià)工作中人工比例，加重?cái)?shù)據(jù)和技術(shù)的應(yīng)用，探索利用數(shù)據(jù)資源和最新計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立估價(jià)數(shù)據(jù)庫、估價(jià)輔助系統(tǒng)。其次，估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展應(yīng)該從各自分散走向合作共贏。在競爭性弱的地域中形成數(shù)據(jù)、人才、資源的全方位合作，在競爭性弱的領(lǐng)域形成創(chuàng)新的業(yè)務(wù)分享機(jī)制，在全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成更強(qiáng)的凝聚力，制定標(biāo)準(zhǔn)形成統(tǒng)一優(yōu)勢，確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間。最后，建設(shè)數(shù)據(jù)庫必須要考慮收支平衡的問題。因此，應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)整體的力量，整合資源、合作分工、形成分工、共建共享。針對大數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)應(yīng)用，要做出合理的分析預(yù)測，確保在一定投入期能夠形成合理的回報(bào)產(chǎn)出。