處分“單獨所有”房產(chǎn)委托書公證的辦證探討

（黑龍江省大慶市讓胡路公證處，大慶 163000）

隨著二手房市場交易的活躍和交易過程耗時較長等原因，辦理委托書公證成為大多房產(chǎn)交易者的重要選擇，尤其為辦理外地房產(chǎn)手續(xù)的當事人提供了極大的便利,使其節(jié)約了交易成本。委托公證作為傳統(tǒng)的公證事項，一直在公證中占重大比重，也是最為常見的公證事項。

目前，各公證機構在辦理委托公證過程中，對于處分產(chǎn)權憑證中注明“單獨所有”的房產(chǎn)時，辦理委托公證所需要的申請當事人及辦證要求有所不同。有的公證機構必須審明房屋憑證中“單獨所有”產(chǎn)權人的婚姻情況，并且要求除受托人為配偶的情況外，配偶需要一起作為委托公證的申請人。有的公證機構需要所有權人配偶到公證處聲明對處分房產(chǎn)的意見或在外地公證處做相關聲明書公證。有的公證機構僅在筆錄中向產(chǎn)權人詢問配偶對于處分房屋的意見。有的公證機構根本不做婚姻審查，直接為房產(chǎn)證上注明的權利人辦理處分房屋的委托公證。以上幾種做法，在公證行業(yè)頗有爭議。下面具體分析一下各做法基于法律和現(xiàn)實方面的考慮。

一、對“單獨所有”的認識

首先，如何理解不動產(chǎn)權證上“單獨所有”的含義。目前在法律層面，并未對“單獨所有”進行明確的定義，僅能參考《房產(chǎn)登記辦法釋義》中的相關解釋。在申請房產(chǎn)所有權證填寫說明中指出“不屬共有情況的，填寫單獨所有;屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”，以及在解釋共有概念時標明“共有作為所有權的一種形態(tài)，是與單獨所有相對而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》中的表述，只能確認，“單獨所有”表示房屋產(chǎn)權由房產(chǎn)所有權證上登記人一人所有，這種解釋也符合群眾對這一概念的心理認知。對此，可以進一步解釋為房產(chǎn)證以及登記簿記載的房產(chǎn)權屬情況與事實權利狀態(tài)有可能并不一致?！皢为毸小眱H是產(chǎn)權登記時形式登記的內容，并不代表房產(chǎn)部門對“單獨所有”認定為夫妻一方所有。產(chǎn)權部門可以在夫妻雙方提供充分證明的情況下，辦理增加共有人的登記申請，進行相應的變更登記，這也反映出房產(chǎn)登記部門將夫妻關系存續(xù)期間登記在一方名下的房產(chǎn)視為夫妻共同財產(chǎn)。

產(chǎn)權憑證上記載了“單獨所有”并不能簡單認定為個人產(chǎn)權的困擾在于 《婚姻法》與《物權法》之間的沖突，雖然產(chǎn)權登記為“單獨所有”，但夫妻存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)，在雙方未進行財產(chǎn)約定的情況下，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)?！痘橐龇ā返谑艞l規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力”。

二、對“單獨所有”房屋委托公證審查的不同看法

一是審查配偶意見。根據(jù)中公協(xié)《辦理房屋委托書公證的指導意見》中相關規(guī)定，當事人委托處分的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)的，如果夫妻不能共同辦理委托書公證的，公證機構必須審查另一方是否同意處分的意思表示。

在審查處分行為時，公證員基于職權探知的義務，在不動產(chǎn)登記部門審查義務的基礎上，要求查明房產(chǎn)取得時產(chǎn)權人的婚姻情況以及有無夫妻財產(chǎn)約定等。公證人員需要在房產(chǎn)登記信息的基礎上，探知房產(chǎn)的事實歸屬狀態(tài)。這一較為嚴格的形式有利于預防糾紛、避免公證書的不正當使用，并且，這也是公證行業(yè)長期以來的習慣做法，如果辦理委托公證處分房產(chǎn)時，忽略隱性共有人的利益，由此而引起信訪、投訴事件，會對公證書的權威性和公證機構的信譽產(chǎn)生負面影響。從此角度而言，公證機構嚴格審查房屋委托隱性共有人的做法也是勇于承擔社會責任的體現(xiàn)。

二是不需要審查婚姻情況?；緦疚餀嗟囊蕾嚕斒氯嗽谔幏帧皢为毸小钡姆慨a(chǎn)時，對房屋是否為夫妻共有，僅以詢問、告知形式，進行形式審查。不動產(chǎn)登記部門在登記時沒有實質審查夫妻共有問題，致使登記權利人與實際權利人可能不一致，公證機構應該借鑒登記部門的做法，尊重不動產(chǎn)物權的公示公信效力，也不應該越俎代庖去審查登記所有權人的婚姻情況及實際共有人。況且，在婚姻信息尚未聯(lián)網(wǎng)共享的情況下，公證處極盡職權所能，也不能完全確定當事人的婚姻情況，從而不能準確得知房產(chǎn)的實際共有人。另外，委托書公證體現(xiàn)的最重要的作用和最實質的價值是將代理權授予的行為以公證書的形式對外表征，即本人授予代理人代理自己行為的意思表示，產(chǎn)生的后果最終由本人承擔。故此，公證員職權探知應是本人的主體身份及代理權授予意思的真實性，而非產(chǎn)權是否有實際共有人情況。

三、公證實務中的可行做法

隨著《物權法》頒布實施，房產(chǎn)登記規(guī)定及程序不斷完善，公證機構面對產(chǎn)權證應該有一個更新的認識和應用，了解房產(chǎn)登記中的有關規(guī)定和操作程序，挖掘背后的理論爭議點，尋找法律和法理上的支撐點，厘清實務中的模糊問題，從而有利于更好地辦理公證實務。

筆者認為，公證機構作為法律服務部門，也應該遵循法律原理“法無授權不可為”，按照《辦理房屋委托書公證的指導意見》中第十二條第六項規(guī)定，需要審查是否屬于夫妻共有財產(chǎn)，如果屬于夫妻共有財產(chǎn)且夫妻不能共同簽署委托書的，應有另一方同意的意思表示。并且《司法部關于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》中要求，不得未經(jīng)實質審查出具公證書，不得以簽名屬實公證替代委托公證。這就涉及一人委托處分“單位獨有”房產(chǎn)中，對婚姻審查問題和對其配偶處分意見的審查問題，筆者建議可以靈活采取審查方式，如果在當事人配偶無法親自到公證處接受詢問的情況下，可以通過遠程視頻詢問和發(fā)送信函詢問等方式與其配偶取得聯(lián)系，問詢對委托處分房產(chǎn)的意見，將通話或視頻內容刻盤保存或者做書面的詢問過程記錄，這樣做法，既符合法律的基本要求，同時也可最大限度的方便當事人。

綜上所述，公證機構應根據(jù)當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門的實際做法，靈活地選擇辦證方式，為當事人提供便捷、高效的公證服務，充分展現(xiàn)公證制度的優(yōu)勢和公證的社會價值。