影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素的綜合分析

邵先進(jìn)

一、引言

20世紀(jì)末，由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生了翻天覆地的變化，新一輪的住房改革制度落實(shí)之后，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，在住房供給商品化與社會(huì)化、住房分配貨幣化的過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展無(wú)疑對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的崛起起到了先導(dǎo)作用。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)下，也使得我國(guó)面臨著房?jī)r(jià)居高不下的民生難題，同時(shí)又因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性無(wú)法做出徹底的改革。

二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

（一）土地、建筑成本和人口

首先，土地成本的波動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間存在著必然聯(lián)系，而土地的供給彈性有限，隨著土地資源的逐漸減少，也就必然會(huì)使得房?jī)r(jià)不斷上漲。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況下，受國(guó)家政策的影響，愈發(fā)加快城鎮(zhèn)化的腳步，建筑工程建設(shè)此起彼伏，那么也就進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于土地的需求，再加上土地彈性上的限定性，這就會(huì)使得土地資源日益走向短缺，從而促進(jìn)了土地價(jià)格的上漲，最終影響到房?jī)r(jià)。

其次，建筑安裝成本也是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素，隨著建筑材料、設(shè)備以及人工成本的不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲。

最后，我國(guó)的人口數(shù)量依舊呈現(xiàn)逐步遞增的狀態(tài)，這也就意味著對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)住房剛需價(jià)格也會(huì)隨之上漲，并且由于城市中心社會(huì)公共設(shè)施完好，人口也在不斷地向城市集中，這也在一定程度上促進(jìn)了城市房?jī)r(jià)的上漲。

（二）宏觀調(diào)控政策

國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，現(xiàn)下所實(shí)施的相關(guān)政策主要從三個(gè)方面來(lái)看，分別是限購(gòu)令、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整以及貸款政策的變化。

首先，限購(gòu)令主要是通過(guò)對(duì)已購(gòu)置房產(chǎn)的人進(jìn)行限購(gòu)，不僅將房產(chǎn)首付比例進(jìn)行逐級(jí)遞增，還限制了在城市內(nèi)擁有兩套及以上房產(chǎn)的居住者的信貸、商貸以及公積金房貸的資格，這在一定程度上抑制了“全民炒房”的現(xiàn)象并且減緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。

其次，關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整，主要是通過(guò)契稅的調(diào)整來(lái)促進(jìn)或抑制市場(chǎng)需求，此外，房產(chǎn)稅的全面推行雖然還在籌備中，但是可以預(yù)見(jiàn)的是其將對(duì)房產(chǎn)價(jià)格動(dòng)向造成巨大的影響，為了能夠?qū)ㄔO(shè)與交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行適當(dāng)降低，將會(huì)對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房產(chǎn)稅。［1］

最后，有部分城市已經(jīng)著手于公積金貸款首付比例的調(diào)整，將貸款首付比例和受益范圍進(jìn)行了調(diào)低，這樣也就能幫助一部分無(wú)房人群降低購(gòu)房門檻與首付成本。而對(duì)于有兩套以上住房的人的貸款限制也能在一定程度上抑制“炒房”行為，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。

三、應(yīng)對(duì)措施

（一）增加土地供應(yīng)

土地的供應(yīng)面積量對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)有直接影響，要想進(jìn)一步增加土地的供應(yīng)面積，就需要嘗試改變?cè)菊畨艛嗤恋毓?yīng)的狀態(tài)，盡可能地保證土地供應(yīng)的市場(chǎng)化。［2］此外還需要確保土地供應(yīng)過(guò)程中的主體為普通商品住房，因?yàn)榫湍壳岸裕瑸槲覈?guó)的絕大多數(shù)中低收入者并不能負(fù)擔(dān)起現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格，為了降低該消費(fèi)群體的購(gòu)房壓力，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的建設(shè)步伐。

（二）金融調(diào)節(jié)

貨幣政策的變化也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的調(diào)節(jié)作用，在房?jī)r(jià)異常上漲時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提升利率并采取緊縮性的貨幣政策，但這種調(diào)節(jié)方式在近年來(lái)并沒(méi)有展現(xiàn)出良好效果。［3］這主要是因?yàn)槲覈?guó)幅員遼闊，房地產(chǎn)價(jià)格存在著一定的區(qū)域性特征，如果只是一刀切地采取緊縮性的貨幣政策，就有可能會(huì)擾亂國(guó)內(nèi)當(dāng)前的金融秩序。根據(jù)這一特點(diǎn)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)的特征來(lái)采取相應(yīng)措施，以此來(lái)保證市場(chǎng)化改革進(jìn)程的加快，運(yùn)用市場(chǎng)資金管理的手段來(lái)調(diào)整中央銀行基準(zhǔn)利率，在利率政策與匯率政策之間找準(zhǔn)平衡，從而保證金融體系的完善性。

（三）社會(huì)公共設(shè)施

隨著城市人口飽和現(xiàn)象的逐步加深，政府應(yīng)當(dāng)積極配合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策，保證城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度能夠跟上人口增長(zhǎng)的速度，并且對(duì)于城市邊緣的開(kāi)發(fā)也要進(jìn)行進(jìn)一步的加強(qiáng)，將集中于市中心的人口分散出去，從而減輕目前在各大城市普遍存在的住房壓力。同時(shí)政府還應(yīng)當(dāng)針對(duì)城市近郊的相應(yīng)公共設(shè)施做好建設(shè)，尤其是一些必要的住宅配套場(chǎng)所，例如大型超市與地鐵公交站等交通設(shè)施都應(yīng)當(dāng)盡可能在住宅落成之前進(jìn)行完善，從而保證人口能夠盡快地向郊區(qū)遷移。［4］

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格受到多方面因素的影響，不管是土地、人口，或是現(xiàn)行的國(guó)家宏觀調(diào)控政策，各因素之間都需要進(jìn)行相互之間的博弈，從而獲得最終的平衡，而針對(duì)現(xiàn)狀所采取的措施應(yīng)當(dāng)盡可能地保證房地產(chǎn)價(jià)格始終與市場(chǎng)規(guī)律呈現(xiàn)較為相符的狀態(tài)，既不能上漲過(guò)快，也不能下降的過(guò)于迅速，才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。