基于物業(yè)合同對物業(yè)管理費收繳問題的研究

文/汪晗瑞，江蘇大學法學院

1 物業(yè)服務合同的性質(zhì)

物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務合同。物業(yè)服務合同的主體包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)。

在物業(yè)服務合同簽訂的整個流程中，最主要的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，而物業(yè)服務合同是兩者關(guān)系調(diào)整的最佳依據(jù)。由此來看，解決物業(yè)服務合同中存在的法律問題是解決業(yè)主和物業(yè)服務公司之間糾紛的前提。

物業(yè)服務合包含的當事主體較多，因而不能簡單的歸為某一種合同。物業(yè)公司和全體業(yè)主之間在平等自愿和法律允許的范圍內(nèi)簽訂了物業(yè)服務合同，但這份合同筆者認為并不是委托合同。物業(yè)服務公司和業(yè)主都對對方負有給付義務，而物業(yè)服務公司所提供的也并不是簡單的對全體業(yè)主的共有管理，其還負有維修、保養(yǎng)和對居住環(huán)境的維護等義務。由此，物業(yè)服務合同并不是簡單的雙務合同，它有和委托合同相類似的部分，同時又不完全就是委托合同；同時它又有服務合同的特點，業(yè)主和物業(yè)公司之間互相交換所需，物業(yè)提供滿足業(yè)主需求的服務，而業(yè)主對相應的服務付出費用；因而可以認為物業(yè)服務合同是一種混合合同性質(zhì)的雙務合同。

2 業(yè)主委員會的法律地位

業(yè)主委員會是由業(yè)主代表構(gòu)成，得到全體業(yè)主經(jīng)過法定程序的授權(quán)，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)益，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理活動。我國的法律并沒有賦予業(yè)主委員會以民事訴訟主體的資格。民事訴訟法第四十九條第款一規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。其他組織即常說的“非法人團體”，最高法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第四十條規(guī)定，民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。而國務院在2003年出臺的《物業(yè)管理條例》雖然進過修改，也首次提到了“業(yè)主委員會”的概念，但是其只是在業(yè)主大會與業(yè)主委員會的內(nèi)部關(guān)系上來界定業(yè)主委員會的性質(zhì)，并沒有明確其對外民事關(guān)系中的主體資格問題。 在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會這種不明確的法律地位導致不能正常發(fā)揮應有的作用及維護全體業(yè)主的合法權(quán)益， 同時也給法院的審判工作帶來了不少困惑。

3 物業(yè)服務費用

物業(yè)管理服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費用。按照合同交納是業(yè)主的一項基本的合同義務，但是因為我們的物業(yè)管理費收費沒有一個完善的制度，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費也是導致物業(yè)糾紛的重要原因。

3.1 物業(yè)管理費用的收取標準方面

關(guān)于這一問題，國務院出臺的《物業(yè)管理條例》已經(jīng)有了相關(guān)的規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定?！钡?，在實際的生活中，存在這同一地區(qū)不同物業(yè)服務公司有著不同的標準。出現(xiàn)這一現(xiàn)象，當?shù)氐闹鞴懿块T應當按照本地區(qū)的情況制定本地區(qū)的物業(yè)收費標準，要做到規(guī)定明確、詳細。

3.2 對物業(yè)管理費適用的監(jiān)管方面

雖然我國的《物業(yè)服務收費管理辦法》中對物業(yè)管理費用的使用范圍有著明確的規(guī)定，業(yè)主大會也有權(quán)向物業(yè)服務公司關(guān)于公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況。但是，關(guān)于物業(yè)服務公司沒有履行義務時的責任承擔問題法律法規(guī)并不明確，這也就導致對于物業(yè)管理費的監(jiān)管浮于表面，往往是物業(yè)公司進行形式上的公示，對業(yè)主的權(quán)益保護并不能起到有效的作用,立法上應當完善對其責任承擔的規(guī)定，同時政府也要加強督促物業(yè)服務公司進行義務的履行。

4 業(yè)主自治

物業(yè)管理作為一種新型管理服務體制，與過去傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，其最基本的特點就是業(yè)主自治。業(yè)主自治的主體是業(yè)主，在法律上對業(yè)主的規(guī)定是要辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被登記為產(chǎn)權(quán)人的買受人才可稱為業(yè)主；但已經(jīng)辦理了商品房預售或者出售合同等級，并不能成為業(yè)主。但是，在實際生活中，業(yè)主對自己的自治權(quán)利范圍并不清楚，只是基于自己的生活需要來認識自己的權(quán)利。業(yè)主法律意識的提高需要國家和政府下大功夫，國家和政府應當方便業(yè)主的了解渠道，加大宣傳的力度。政府可以通過廣播、電視、網(wǎng)絡、報刊等，讓廣大的業(yè)主很方便的就可以找到關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，這樣，業(yè)主在了解法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，才能產(chǎn)生法律意識，用法律去維權(quán)。

5 結(jié)語

物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛，關(guān)鍵在于如何對物業(yè)服務合同進行認識，作為處理物業(yè)糾紛的重要依據(jù)，物業(yè)合同在物業(yè)管理活動中占據(jù)著重要地位。希望有關(guān)部門在對物業(yè)糾紛的問題進行立法時，能夠考慮物業(yè)服務合同的重要地位，充分發(fā)揮物業(yè)服務合同在物業(yè)糾紛中的功能，切實維護合同所涉及的各方合法利益。