物業(yè)項目設備工程精細化管理分析

林清山

廈門海投物業(yè)有限公司 福建廈門 361026

我國的物業(yè)管理行業(yè)從1981年開始到現在，已經經歷了30幾個春秋，縱觀這30年來的發(fā)展歷程，悲喜交加，但物業(yè)管理的作用卻隨著我國經濟的發(fā)展、人民生活水平的提高日益凸顯。大到國民經濟的持續(xù)發(fā)展、小到城鎮(zhèn)居民的日常生活，物業(yè)管理都是其他以往任何一個行業(yè)所無法替代的。雖然有很多不盡如人意的地方，但這恰恰是一個新興行業(yè)發(fā)展的必由之路和正常的成長過程。

1 物業(yè)項目設備的分類

現代高層建筑正朝著智能化和多樣化的方向發(fā)展。其中，物業(yè)項目類型較多，屬于物業(yè)的固定資產，對其進行科學細化，并針對不同類型進行具體的維護工作。確保物業(yè)項目設備的正常運行，提高物業(yè)項目設備的服務價值，為設備管理打下良好的基礎。對于物業(yè)項目設備，根據不同的標準，分類也會有所不同。按設備的功能標準可分為照明系統、空調系統、消防系統、電梯系統、弱電系統、通風通風系統、給排水系統。它也可以細分。例如，弱電系統還包括監(jiān)控系統。廣播系統、閉路電視系統、可視電話系統等，消防系統又可分為系統控制設備、火災危險探測設備和消防救災設備。排水系統可分為國內排水設備和自然排水設備，和通風系統可分為局部通風設備系統和全面通風設備系統，根據不同的物業(yè)管理水平的目標，它可以分為安全設備系統，基本的設備系統和生活設備系統。

2 物業(yè)項目設備工程精細化管理意義

物業(yè)項目中設備工程精細化管理是當前物業(yè)公司關注的焦點，也體現了精細化管理對物業(yè)公司發(fā)展的重要性。

2.1 精細化管理能夠滿足房地產企業(yè)生存和發(fā)展的需要

物業(yè)管理是一個較年輕的行業(yè)，生產和發(fā)展時間相對較短，但整體發(fā)展速度較快。傳統的粗放式管理模式已經難以滿足業(yè)主日益增長的需求。這就要求物業(yè)公司從管理上進行創(chuàng)新和完善，實行精細化管理。認識細節(jié)對質量的影響，把握細節(jié)決定成敗，實現細節(jié)獲勝。

2.2 精細化管理能夠降低物業(yè)項目設備工程管理的成本

物業(yè)項目設備工程管理涉及復雜和類型多樣的設備，這些都是滿足業(yè)主實際需求不可缺少的物質條件，但是在實際管理當中卻面臨著成本耗費較大的問題。而在精細化管理實施之后能夠通過精準的細節(jié)優(yōu)化，將成本控制到最優(yōu)狀態(tài)，有效降低損耗和提升管理品質。

3 物業(yè)項目設備管理中存在的問題

3.1 設備維護成本高

物業(yè)項目設備在長期的使用過程中，會產生嚴重的消耗和磨損，這樣一來，各種各樣的問題就會隨之而產生，需要物業(yè)部門進行設備的維護和保養(yǎng)工作。例如空調系統、電梯和弱電系統等部分都需要進行定期檢查，一旦發(fā)現問題，需要及時的采取措施進行問題的處理，并采取有效的維護措施進行維護管理，如果處理的不及時，就會現成一定的安全隱患，威脅到人們的生命財產安全。設備系統比較強大，不僅會增加設備的檢修難度，還會需要大量的人力和物力的投資，只有這樣，物業(yè)項目設備的正常運轉才會有保障，其的使用年限才會延長，使用價值才會提高[1]。

3.2 物業(yè)設施設備管理相關人才匱乏

現代社會以及現代企業(yè)的發(fā)展對人才的需求程度越來越高，隨著世界科技水平的不斷提高，各行各業(yè)中，人才的重要性逐漸被體現出來。雖然物業(yè)設施設備管理不屬于高精尖產業(yè)，但是也離不開相關人才的有效支持。但是可以看出，目前我國物業(yè)設施設備管理中相關人才是非常匱乏的，很多物業(yè)企業(yè)在很多物業(yè)項目設備的管理上都是由保潔人員或者門衛(wèi)人員來擔任，這種做法又怎會做好對設施設備的管理工作呢？因此，廣大物業(yè)企業(yè)在接下來的物業(yè)設施設備管理中，應該逐漸加強對人才的重視程度。

4 物業(yè)項目設備工程精細化管理措施

4.1 以專業(yè)作保障

物業(yè)設施設備維護保養(yǎng)工作和其它工種最大的區(qū)別是設備設施的位置隱蔽睦和技術差異哇。清潔衛(wèi)生如果不到位，很快會被人們看到，秩序維護人員態(tài)度不好，也會被業(yè)主投訴，而物業(yè)設施設備的核心部分大多在地下室或天臺，出現小問題難以及時被發(fā)現，而小問題不及時處理積累以后就是大問題，設施設備故障產生的大問題造成的損失是不可估量的，小到造成客戶財產損失，大到造成人員傷亡。針對以上清況，我們建立了以物業(yè)現場技工為基礎力量、以專業(yè)系統工程師為技術支持和監(jiān)管團隊、以設備生產或供應商為后備支援的三級技術保障體系。由現場工程部技工負責設備設施的操作運行和日常保養(yǎng)(小修)、緊急事故處理等工作，由專業(yè)系統工程師負責指導一級保養(yǎng)和中修，并監(jiān)管操作規(guī)范和日常保養(yǎng)的質量，由設備生產商或供應商提供設備大修或改造的技術支援，這樣能夠合理利用技術資源，降低成本，提高設施設備運行的效率。

4.2 以持續(xù)求精進

精細化管理是精益求精，在物業(yè)管理的過程中，我們的制度、規(guī)程、表格不可謂不多，但往往系統的、可操作性強的、真實的卻太少。某些管理處工程部上墻的操作規(guī)程是從其他物業(yè)服務公司抄來的，只換了一個公司名，設施設備的型號完全不符合。一些基層技工保養(yǎng)設備前不保護現場，給管道涂油漆時將油漆濺到。這種現象說明物業(yè)項目設備管理離精細化管理還有很大的差距。

精細化管理不是事無巨細、全包全攬，不是做表面文章，而是從高效、精簡、規(guī)范、標準的角度不斷優(yōu)化日常具體的工作方法，隨著管理質量和人員素質的不斷提高，我們對管理的標準也相應提高。因此，精細化管理的內容也需要通過實踐不斷矯正規(guī)則，使規(guī)則更加細化，以達到精確。同時不斷廢除無用的、過時的}日規(guī)則，減少模糊和混亂，真正提高工作效率。

5 結語

物業(yè)項目設備工程的精細化管理關系到物業(yè)企業(yè)長遠發(fā)展和可持續(xù)性發(fā)展，同時也是物業(yè)企業(yè)當前的工作重點和難點。以保障精細化管理的全面貫徹落實。