棚戶區(qū)改造貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。棚戶區(qū)建筑密度大、使用年限久、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，不僅影響城市的美觀，也阻礙了城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，居住條件與經(jīng)濟(jì)和人均收入水平快速增長(zhǎng)的發(fā)展步調(diào)不協(xié)調(diào)，棚戶區(qū)內(nèi)居民對(duì)改善居住條件和生活環(huán)境的意愿比較強(qiáng)烈。

未來(lái)國(guó)家發(fā)展重點(diǎn)是京津冀和環(huán)渤海地區(qū)，加快京津冀都市圈的發(fā)展是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。天津市作為我國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心，在《天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中強(qiáng)調(diào)要改善中心城區(qū)人居環(huán)境，完善各類公共服務(wù)設(shè)施，美化城市的環(huán)境，提升城市的載體功能，促進(jìn)市中心城區(qū)繁榮繁華。天津市的規(guī)劃職能重要的一條是打造生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市，將天津市建設(shè)成為市民和國(guó)內(nèi)外旅居者共同擁有的美好家園。因此天津市一直高度重視危舊棚戶區(qū)改造工程，在黨中央、國(guó)務(wù)院的關(guān)懷下與國(guó)家有關(guān)部門的指導(dǎo)與支持下，在天津市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)全市上下的共同努力,積極貫徹落實(shí)天津市三年基本完成棚戶區(qū)改造任務(wù)的總體要求，推進(jìn)天津市棚戶區(qū)改造建設(shè)，切實(shí)改善棚戶區(qū)居民居住條件，體現(xiàn)了天津市落實(shí)建設(shè)“美麗天津”的實(shí)際行動(dòng)。

1 棚戶區(qū)改造貸款的含義

棚戶區(qū)改造貸款是指向經(jīng)政府授權(quán)從事棚戶區(qū)改造的借款人發(fā)放的，用于支付棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的修繕改造或拆遷、補(bǔ)償、安置以及項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)期間各項(xiàng)投入及費(fèi)用，以項(xiàng)目自身銷售或經(jīng)營(yíng)收入、政府財(cái)政資金、借款人綜合收入等為還款來(lái)源的貸款。

由于借款人一般是為承接棚戶區(qū)改造項(xiàng)目而成立的公司，具有相對(duì)較強(qiáng)的國(guó)資背景和政府背景，是金融同業(yè)爭(zhēng)相拓展?fàn)I銷的優(yōu)質(zhì)客戶。因此通過(guò)棚戶區(qū)改造貸款可進(jìn)一步加強(qiáng)銀行與地方政府的合作關(guān)系，并為后續(xù)業(yè)務(wù)的營(yíng)銷拓展創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)，銀行大力支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目也是積極踐行社會(huì)責(zé)任的具體體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的并舉。

2 棚戶區(qū)改造貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

棚戶區(qū)改造貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等。

2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

政府通過(guò)向社會(huì)力量購(gòu)買服務(wù)的方式實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的相關(guān)政策還在不斷的完善中，有關(guān)政策的變化將對(duì)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生重要影響。此外，土地、拆遷等相關(guān)政策的變化也會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生相應(yīng)影響。

因此應(yīng)密切關(guān)注國(guó)務(wù)院及監(jiān)管部門關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，關(guān)注當(dāng)?shù)卣?cái)力變化、政府購(gòu)買資金納入預(yù)算和中長(zhǎng)期財(cái)政規(guī)劃進(jìn)展。嚴(yán)格執(zhí)行資質(zhì)審查、項(xiàng)目合法性要求、最低資本金比例、資本金真實(shí)性審查等監(jiān)管要求，確保項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)規(guī)定。動(dòng)態(tài)掌握政府相關(guān)政策、領(lǐng)導(dǎo)換屆等相關(guān)信息，視政府、財(cái)政變化動(dòng)態(tài)調(diào)整信貸策略，確保地方政府債務(wù)率、償債率、逾期債務(wù)率等指標(biāo)符合相關(guān)規(guī)定，除了要密切關(guān)注政府政策變化外，同時(shí)應(yīng)保持與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門的密切溝通交流，對(duì)于政策變化對(duì)貸款可能產(chǎn)生的不良影響及時(shí)采取化解措施。

2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

受國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求也會(huì)出現(xiàn)變化，同時(shí)項(xiàng)目所需的材料、人力、稅費(fèi)等也存在市場(chǎng)調(diào)價(jià)的可能。棚戶區(qū)改造不僅涉及對(duì)現(xiàn)有土地及地上物的整理開發(fā)，同時(shí)還涉及到未來(lái)區(qū)域規(guī)劃定位和發(fā)展方向。未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不僅對(duì)土地的有形增值和無(wú)形增值產(chǎn)生比較大的影響，未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還會(huì)受到政治形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃方案等一系列經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響后發(fā)生變化，從而影響舊城區(qū)改建所帶來(lái)的效益。

因此應(yīng)關(guān)注國(guó)家財(cái)政金融、房地產(chǎn)方面的政策變化以及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以便及時(shí)作出調(diào)整或采取相應(yīng)措施?？茖W(xué)合理制定前期工作計(jì)劃，盡可能將相關(guān)工作同時(shí)進(jìn)行，并聯(lián)辦理；要求企業(yè)積極與項(xiàng)目相關(guān)職能部門建立溝通聯(lián)系，盡快完成項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)、申報(bào)工作，減少因投資環(huán)境等因素變化帶來(lái)的影響。

2.3 投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工程量較大，同時(shí)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有通脹的風(fēng)險(xiǎn)，有可能出現(xiàn)：由于項(xiàng)目工程量預(yù)計(jì)不足，或征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)設(shè)備和原材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資估算不足；由于征收補(bǔ)償工作開展不順利，或計(jì)劃不周等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延等；由于貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿可能會(huì)導(dǎo)致融資成本升高。

應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，督促企業(yè)調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度安排，利用有利的市場(chǎng)環(huán)境，加快項(xiàng)目進(jìn)度。合理預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流，對(duì)其稅收返還收入，可在綜合考慮政府稅收返還政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及近三年稅收返還收入的前提下作為其預(yù)期收入。加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，做到各項(xiàng)工程資金?？顚Ｓ?，合理安排建設(shè)計(jì)劃，保障在建工程現(xiàn)金流量。同時(shí)，充分做好前期工作，在總投資中充分考慮項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，盡可能考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的變化因素，制定相應(yīng)措施，減小投資風(fēng)險(xiǎn)的影響。

2.4 信用風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

項(xiàng)目可能因土地出讓收益較低或政府撥款不到位導(dǎo)致還貸能力下降，因此應(yīng)對(duì)賬戶資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行監(jiān)督，并與企業(yè)共同制定切實(shí)可行的還款計(jì)劃，督促企業(yè)及時(shí)辦理項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證等合法性要件，建立定期檢查制度和風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警制度。重點(diǎn)關(guān)注政府購(gòu)買服務(wù)合同中約定資金支付計(jì)劃是否為初步安排計(jì)劃，是否取得政府購(gòu)買服務(wù)所需資金納入財(cái)政預(yù)算管理，或人大、政府、財(cái)政部門納入預(yù)算管理的文件或決議，政府購(gòu)買服務(wù)資金能否按付款計(jì)劃及時(shí)足額到位。

貸款期內(nèi)政府財(cái)政收入等指標(biāo)能否按預(yù)期增長(zhǎng)，另外若項(xiàng)目資本金尚未全部到位，應(yīng)在貸款發(fā)放前進(jìn)一步核實(shí)自有資金到位情況，要求與行貸款同比例或全部到位并先于貸款投入項(xiàng)目中。應(yīng)密切關(guān)注政府購(gòu)買服務(wù)協(xié)議履行情況。借款人是否按照協(xié)議約定提供產(chǎn)品和服務(wù)，購(gòu)買主體或財(cái)政部門是否按時(shí)支付采購(gòu)資金。因承接主體未能履約導(dǎo)致購(gòu)買主體終止購(gòu)買服務(wù)協(xié)議未撥付采購(gòu)資金的，或因購(gòu)買主體資金撥付不到位導(dǎo)致不能按計(jì)劃還款的，應(yīng)督促借款人使用其他綜合收入及時(shí)還貸。

嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)規(guī)定做好貸款發(fā)放和管理工作，加強(qiáng)貸款資金用途的管理，確保項(xiàng)目資金使用與建設(shè)進(jìn)度匹配。進(jìn)一步核實(shí)項(xiàng)目投資明細(xì)，防止信貸資金被挪用，確保貸款用途符合相關(guān)監(jiān)管規(guī)定。加強(qiáng)貸款資本金及購(gòu)買資金劃撥監(jiān)管，要求借款人將資本金劃入專戶進(jìn)行管理，嚴(yán)密監(jiān)控借款人政府購(gòu)買服務(wù)專用賬戶資金的回籠情況，政府購(gòu)買服務(wù)資金一旦回籠至該賬戶，必須根據(jù)合同的約定，及時(shí)歸還貸款。

2.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

項(xiàng)目開發(fā)所需資金巨大，在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金鏈的不穩(wěn)定性因素增加，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金支撐造成影響，發(fā)生財(cái)務(wù)成本風(fēng)險(xiǎn)的可能性加大。

因此應(yīng)及時(shí)掌握借款人的資信狀況，定期分析其貸款償付能力，防止其利用本項(xiàng)目重復(fù)融資、過(guò)度融資等風(fēng)險(xiǎn)行為發(fā)生，必要時(shí)可要求其提前歸還貸款，不受貸款期限影響。

應(yīng)要求借款人須嚴(yán)格按照拆遷補(bǔ)償安置計(jì)劃的付款節(jié)點(diǎn)發(fā)放及使用貸款，開立政府購(gòu)買服務(wù)支付資金的回款監(jiān)管賬戶，重點(diǎn)關(guān)注政府購(gòu)買資金是否及時(shí)足額直接歸集至監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶對(duì)外劃款須嚴(yán)格落實(shí)審批制，項(xiàng)目資金按照收支兩條線模式進(jìn)行管理。貸款期內(nèi)，若借款人提前收到政府支付的購(gòu)買服務(wù)資金，應(yīng)要求優(yōu)先償還貸款，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，確保還款計(jì)劃與財(cái)政撥付資金額度、時(shí)序保持一致。

2.6 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和居民的消費(fèi)水平有著較強(qiáng)的相關(guān)性和敏感性，項(xiàng)目可能在分期實(shí)施的土地征收工作過(guò)程中，安置補(bǔ)償會(huì)隨通貨膨脹或市場(chǎng)價(jià)格變化影響其實(shí)際價(jià)值，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與周邊同類項(xiàng)目差距較大，可能容易引起利益群體的不滿，容易造成補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作推進(jìn)困難。同時(shí)安置房源不能滿足拆遷居民的要求、沒(méi)能按時(shí)入住等問(wèn)題若不能妥善解決可能會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定事件發(fā)生。若處理不到位，可能會(huì)影響項(xiàng)目實(shí)施。

加強(qiáng)房屋征收過(guò)程的監(jiān)管，借款人應(yīng)嚴(yán)格履行征地程序，按照房屋征收與安置補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)規(guī)定辦理。銀行應(yīng)加強(qiáng)拆遷資金監(jiān)管，要求開立拆遷資金代發(fā)賬戶，拆遷資金由該賬戶發(fā)放至被拆遷人賬戶中，并做好臺(tái)賬管理。及時(shí)跟蹤項(xiàng)目征收補(bǔ)償及安置工作的進(jìn)展情況，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的個(gè)別極端事件對(duì)拆遷成本和項(xiàng)目進(jìn)度的影響。

[1]陶帆，《一項(xiàng)重大的民生工程和發(fā)展工程-關(guān)注棚戶區(qū)改造》，《城建檔案》，2014.

[2]肖獻(xiàn)法，《國(guó)務(wù)院研究部署加快“棚戶區(qū)”改造》，《商用汽車》，2013.

[3]魯雄靜，《基于棚戶區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)探析》，《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》，2015.