深化供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)業(yè)降低內(nèi)部成本的思考

陳蓮芳

（安陽中建潤峰地產(chǎn)有限公司）

2016年底召開中央經(jīng)濟會議，提出應(yīng)該促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落；要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展；要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。在這種大環(huán)境形勢下，更要求企業(yè)從內(nèi)部降低成本，增強核心競爭力。

一、全周期成本管控

隨著房地產(chǎn)業(yè)進入成熟期,企業(yè)想要獲得穩(wěn)定的利潤，在提供適銷對路的房源外，降低開發(fā)成本顯得比較重要，成本管控是貫穿項目整個開發(fā)周期的，不僅僅是為了節(jié)約某個階段的費用，而是從全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用有效資源（人力、物力、財力），從整體意義上降低房地產(chǎn)業(yè)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益。

全周期成本包括項目決策、設(shè)計、施工等費用，據(jù)統(tǒng)計，初步設(shè)計階段影響工程造價的程度65%；施工圖設(shè)計階段影響工程造價程度25～35%；施工階段通過技術(shù)性措施節(jié)約工程造價的可能性為5～10%。分別從項目開發(fā)的三個階段進行全周期成本管控，包括：項目開發(fā)前期，建立目標成本測算；設(shè)計階段推行限額設(shè)計，加強圖紙會審控制成本；施工過程中，進行動態(tài)成本管控。

（一）建立目標成本測算

在投資開發(fā)前，應(yīng)對項目投資建設(shè)全過程、全周期進行可行性分析，建立目標成本，目標成本測算是項目過程中成本管控的“上限”，是以往項目的成本結(jié)構(gòu)經(jīng)驗、項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品規(guī)劃指標和基于單方造價及測算的模型，整個測算過程是一個“自下而上、層層匯總”的聚合過程。將目標分解,同時根據(jù)項目建設(shè)周期細化每年的預(yù)算執(zhí)行目標。項目開發(fā)建設(shè)期對工程進度、資金收支等嚴格按全面預(yù)算管理，發(fā)現(xiàn)偏差，及時分析修正，保障項目預(yù)期收益實現(xiàn)，每年進行后評價分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓，開展績效考核，不斷提升企業(yè)整體效益。

（二）推行限額設(shè)計

統(tǒng)計表明，設(shè)計費雖然只占不到建設(shè)項目總投資的1%，但設(shè)計階段對項目投資的影響程度較大，設(shè)計階段的成本控制是項目投資控制的關(guān)鍵，做好設(shè)計階段的投資控制對實現(xiàn)項目成本目標有著決定性的意義。采取兩點措施進行設(shè)計階段成本控制：

1.運用價值工程原理推行限額設(shè)計

對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。在限額的前提下，根據(jù)價值工程原理，對結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化設(shè)計，使成本控制在一定的范圍內(nèi)，達到項目價值的最大化：①按照控規(guī)最低要求去除不能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的娛樂會所；②不設(shè)地下室；③做足地上停車位，同時以機械車位方式通過驗收，減少地下開挖量。

2.加強設(shè)計圖紙的會審與審查

仔細復核與審查設(shè)計圖紙質(zhì)量，對圖紙工程上的經(jīng)濟性、合理性、可行性進行審核，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，避免出現(xiàn)因設(shè)計問題導致的返工，從而節(jié)省不必要的資金成本。

（三）動態(tài)成本管控

動態(tài)成本是過程控制中的重點和難點，工程實施過程中主要通過前期制定的各明細“合約規(guī)劃”來指導和控制實際過程中“合同簽訂和變更”，設(shè)置“預(yù)警指標”和“強控指標”，有效管控每一個合同變更和超付；做好隱形成本控制，降低費效比：嚴格按照合同約定的產(chǎn)品品質(zhì)及工藝要求實施，施工過程中及時跟進，隱蔽工程留存信息、相關(guān)圖片，作為結(jié)算審核的文件；加強房地產(chǎn)成本業(yè)務(wù)知識的學習，建立健全學習機制，增強理論知識體系。

1.工程量動態(tài)管理

根據(jù)計劃進度和實際進度信息，實時掌握工程量的計劃完工和實際完工情況，為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持。

2.成本監(jiān)控

對已完成分部分項工程進行成本評價，根據(jù)成本的實時消耗情況，對未完工工程進行成本預(yù)測，為總成本管控提供支持。

3.竣工驗收階段做好決算

竣工驗收作為項目后期成本管理的重要環(huán)節(jié)，必須嚴格把關(guān)，搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價格簽證，做好竣工決算審核。

（四）加強和完善現(xiàn)場簽證管理

減少簽證變更，避免設(shè)計浪費，合理應(yīng)用規(guī)范對設(shè)計進行優(yōu)化；推行標準化，合理應(yīng)用新材料、新工藝?？照{(diào)板、消火栓、排煙井等功能性設(shè)計是否漏項；雨污水工程中的成品塑料井；室內(nèi)抹灰采用石膏砂漿；景觀PC構(gòu)件應(yīng)用。

對現(xiàn)場簽證進行管理，包含簽證的辦理及審查。施工中發(fā)生現(xiàn)場簽證時，先進行核算再實施，辦理前進行工程量及成本增減分析，化成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員緊跟施工現(xiàn)場，掌握簽證辦理的真實性和必要性。針對已經(jīng)簽發(fā)的簽證，相關(guān)人員在審查過程中要判斷簽證的合理性、真實性、完整性，再嚴格根據(jù)合同、簽證單等文件、依據(jù)定額進行工程量及價款核實。

二、發(fā)展裝配式建筑

隨著科技的發(fā)展，新能源、資源再生利用、創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)發(fā)展趨勢，在建筑工程領(lǐng)域加快科技成果轉(zhuǎn)化，提高工程的科技含量，改變建筑業(yè)傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)和粗放型經(jīng)濟增長方式，房地產(chǎn)業(yè)想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，必須依靠增加科技含量滿足生產(chǎn)。利用新技術(shù)提高施工效率，減少作業(yè)時間，降低生產(chǎn)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2017年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動方案》等文件，明確提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上。房地產(chǎn)企業(yè)在推廣裝配式建筑，推動新型建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方面有著義不容辭的責任，裝配式建筑由于大量采用在工廠制作的預(yù)制構(gòu)件，能大規(guī)模實現(xiàn)穿插施工，縮短工期，加快開發(fā)周期，節(jié)省管理費用和財務(wù)費用，降低開發(fā)成本。裝配式建筑能減少30%的現(xiàn)場用工量，引導農(nóng)民工轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)工人，提升質(zhì)量和性能及居住舒適度。從社會效益來說，減少資源消耗，裝配式建筑與現(xiàn)澆建筑資源和消耗對比如表1所示。

裝配式建筑，能降低鋼筋、混凝土、砌筑及抹灰工程費用，但是預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品及其運輸、吊裝費用會增加，因此機械費及拼縫相關(guān)材料費增加。要實現(xiàn)構(gòu)件的規(guī)?；l(fā)展，降低運輸成本費用。生產(chǎn)成本中“人的成本”是不可控的，在新舊動能轉(zhuǎn)化中，依靠采購先進設(shè)備及培養(yǎng)高素質(zhì)技術(shù)工人隊伍完成機器對人的替換，增強企業(yè)核心競爭力。

三、推廣BIM應(yīng)用

BIM作為共享知識資源，能分享項目從概念到運營的信息，為決策及實施提供依據(jù)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度推廣BIM在大中型項目中的應(yīng)用，如在圖紙會審、深化設(shè)計、方案交底、配模配架、變更管理等場景的應(yīng)用。通過快速建模實現(xiàn)土建、安裝機電、幕墻裝修的整合，發(fā)現(xiàn)原設(shè)計圖紙中存在的不合理及錯誤之處，提供圖紙深化設(shè)計并為材料采購提供依據(jù)。據(jù)統(tǒng)計BIM在協(xié)調(diào)設(shè)計方面能節(jié)約5%的成本，項目周期縮短7%，及時實現(xiàn)投資回報。并實現(xiàn)施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，大大降低成本，縮短工期。

BIM的成本管理基礎(chǔ)是5D模型，在3D幾何模型的基礎(chǔ)上，融入“進度信息”和“成本信息”，能對工程成本實施監(jiān)控，使工程量的計算更具有準確性及效率性；參建各方有協(xié)同工作的資源平臺，形成綜合數(shù)據(jù)庫，避免預(yù)算與成本控制脫節(jié)、設(shè)計與施工脫節(jié)、變更頻繁、結(jié)算困難的問題；能保證多維度成本分析的高效性和精準性。目前，BIM存在的問題有建模所需成本較高，軟件集成化程度有待提高及需要完善相關(guān)技術(shù)標準的問題。

四、加強資金管理

在項目實施過程中，從降低負債率、合理籌集資金、加快資金回流速度等方面入手，加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用。降低資金成本的途徑主要是包括拓寬融資渠道，降低負債率；加快應(yīng)收款項的回收，加快銷售資金回流速度；履行審批手續(xù)，嚴格按照資金計劃撥付工程款；壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。

（一）降低負債率

降低企業(yè)的負債率，關(guān)鍵是拓寬向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、股票、進行融資租賃等融資渠道，融資資金的貸款周期要與項目的開發(fā)周期匹配，避免出現(xiàn)短期融資資金投入到長期項目中，最終導致項目資金鏈斷裂。

（二）加快應(yīng)收款項的回收

應(yīng)收賬款作為重要債權(quán)，實質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是一種資金占用，必須及時加以回收，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，應(yīng)收款項的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的追收建立嚴密的、行之有效的制度。

（三）嚴格按照資金計劃撥付工程款

在項目開發(fā)過程中，需要大量撥付工程款項，編制資金使用年計劃，月計劃，嚴格按照資金計劃執(zhí)行，完善相關(guān)審批手續(xù)、配齊完備的合法單證，對于任何不報計劃的撥款要求，進行堅決抵制。

（四）壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量

根據(jù)實際控制企業(yè)日常經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金量，控制現(xiàn)金庫存的數(shù)量及現(xiàn)金的使用，通過轉(zhuǎn)賬及使用支票進行結(jié)算，保證資金的安全性及資金的增值。將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為短期投資，實現(xiàn)資金的保值增值。通過到銀行及時辦理手續(xù)，加快支票、匯票、有價單證等在途資金的入賬，以產(chǎn)生效益。

通過集約方式采購，降低庫存減少現(xiàn)金占比能有效降低成本，共享資源，除比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件的價格和維修費用，有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本，有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量。

五、結(jié)論

2017年是中國實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一年，降成本需要弱化地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，而地方針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收、信貸、金融政策具有短期性和多變性特征，這種不均衡的政策調(diào)控，對經(jīng)濟發(fā)展具有破壞性；另一方面，房價的增長帶動生產(chǎn)性材料迅速上漲，能讓大量的“降成本”破功。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，在當前以“三去一降一補”為重點的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中，利用管理手段，加強全周期成本管控，積極推廣使用創(chuàng)新性技術(shù)，加強資金管理等降低企業(yè)內(nèi)部成本的措施，增強企業(yè)核心競爭力顯得尤為重要。