綜合性物業(yè)企業(yè)班組經(jīng)濟(jì)核算體系的建立

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的爆發(fā)性高速成長(zhǎng)，物業(yè)企業(yè)作為新興的行業(yè)已經(jīng)在全國(guó)如雨后春筍般的發(fā)展起來(lái)，企業(yè)改制后出現(xiàn)的原后勤房產(chǎn)單位，也通過(guò)不斷完善和整合逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性的物業(yè)企業(yè)。

作為新興的行業(yè)，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得自己的地位，如何取得良好的經(jīng)濟(jì)效益是擺在我們面前最重要的課題，綜合性物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)不僅包括小區(qū)住宅和公共設(shè)施的維修、綠化、保潔，還包括冬季供暖，在物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定的條件下，如何降低成本成為了獲得效益的關(guān)鍵。目前中國(guó)單位GDP消耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的幾倍甚至十幾倍，尤其是供暖單耗更是居高不下，隨著水、電、煤、油價(jià)格的上漲，降低成本越來(lái)越困難。

撫順石化物業(yè)中心在2003年9月改組成立以來(lái)，整合了原來(lái)7個(gè)單位的房產(chǎn)管理部門(mén)的小區(qū)物業(yè)管理和供暖業(yè)務(wù)，成為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司，下設(shè)4個(gè)分部（車(chē)間），分部下設(shè)班組和站點(diǎn)，管理面積達(dá)到260多萬(wàn)平方米，而職工僅僅364名，這么少的人既要進(jìn)行供暖，又要進(jìn)行維修、綠化和保潔。供暖降低成本的主要途徑一是通過(guò)設(shè)備更新和技術(shù)改造，提高生產(chǎn)效率，降低各種消耗，撫順公司充分考慮這部分因素，投資建設(shè)了東部采暖改造工程，對(duì)將近一半面積的供暖區(qū)域進(jìn)行技術(shù)改造，用公司電廠的余熱取代燃煤鍋爐，極大的降低了供暖成本；另外一個(gè)降低成本的有效途徑就是實(shí)行班組經(jīng)濟(jì)核算，技術(shù)改造是一次性的通過(guò)大規(guī)模的投入提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而班組經(jīng)濟(jì)核算基本不需要硬件投入，而是通過(guò)長(zhǎng)期的基礎(chǔ)管理來(lái)逐步降低成本以達(dá)到消耗優(yōu)化，經(jīng)過(guò)一年的努力，我們初步建立了班組經(jīng)濟(jì)核算體系，其基本內(nèi)容如下：

1 通過(guò)反復(fù)調(diào)研，建立總體班組經(jīng)濟(jì)核算制度

由于我們管理的區(qū)域面積很大，跨越整個(gè)市區(qū)，各小區(qū)基礎(chǔ)也不一樣，有90年代的房屋，也有50年代的房屋，物業(yè)管理水平參差不齊；供暖方面，有用公司自己電廠余熱供暖的，也有用燃煤和燃油鍋爐供暖的，還有用外單位蒸汽自己加水調(diào)溫的，針對(duì)這種情況，我們通過(guò)無(wú)數(shù)次的到各小區(qū)和供熱站點(diǎn)了解情況，調(diào)查研究，摸清底數(shù)，最后確定物業(yè)管理和供暖兩條業(yè)務(wù)主線(xiàn)，實(shí)行兩套班組成本核算辦法，供暖期以供暖指標(biāo)（水、電、燃料、熱值、失水率、供暖溫度等）為主要考核指標(biāo)，非供暖期（維修期）以維修量為主要考核指標(biāo)，并制訂了各區(qū)域和站點(diǎn)通用的指導(dǎo)性班組經(jīng)濟(jì)核算制度，從總體角度進(jìn)行了規(guī)范。

2 在核算制度的基礎(chǔ)上，要求各基層分部（車(chē)間）制訂符合自身管理要求的班組核算運(yùn)行辦法

在總部班組經(jīng)濟(jì)核算制度框架內(nèi)，各基層分部根據(jù)自身的小區(qū)管理基礎(chǔ)及供暖特點(diǎn)，制訂符合自身管理要求的運(yùn)行辦法，具體涉及內(nèi)部責(zé)任狀的簽訂、工作范圍協(xié)議、各單項(xiàng)定額的確定等，依據(jù)該辦法每月對(duì)各所屬班組進(jìn)行考核、分析和評(píng)議。

3 確立統(tǒng)一班組經(jīng)濟(jì)核算程序，保證核算過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)

由總部財(cái)務(wù)部建立了統(tǒng)一的班組核算賬表及相關(guān)程序，用以規(guī)范核算的完整和準(zhǔn)確，其中包括統(tǒng)一的班組核算臺(tái)賬格式、分部匯總報(bào)表格式，形成了從班組到分部、分部到總部的三級(jí)核算程序和網(wǎng)絡(luò)。

4 建立了內(nèi)部控制機(jī)制，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和真實(shí)，我們要求供暖班組核算臺(tái)賬必須有分部技術(shù)人員的簽字，并由分部分管質(zhì)量人員確認(rèn)；維修班組核算臺(tái)賬必須有分部施工管理人員的簽字，并由分部預(yù)算人員核定價(jià)格，必要時(shí)可回訪用戶(hù)進(jìn)行確認(rèn)。通過(guò)一系列的內(nèi)部控制辦法，使核算不再流于形式，而是實(shí)實(shí)在在的發(fā)揮作用。

5 實(shí)行考核、分析、評(píng)議，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲，確保達(dá)到預(yù)期效果

各基層分部按當(dāng)月指標(biāo)完成情況確定自身獎(jiǎng)金后，要依據(jù)各班組經(jīng)濟(jì)核算完成情況進(jìn)行考核，實(shí)行二次分配，所有班組對(duì)當(dāng)月指標(biāo)完成情況以核算臺(tái)賬和匯總表為基礎(chǔ)依據(jù)進(jìn)行分析，班組之間進(jìn)行評(píng)議，嚴(yán)格進(jìn)行獎(jiǎng)懲，真正做到多勞多得、獎(jiǎng)勤罰懶，真正做到公平、公正、公開(kāi)。

6 定期輪流對(duì)各班組長(zhǎng)進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平

我們?yōu)榱藥椭靼嘟M長(zhǎng)樹(shù)立效益觀念和成本意識(shí)，定期請(qǐng)大學(xué)講師和專(zhuān)家來(lái)對(duì)他們就班組經(jīng)濟(jì)核算講課，從理論上進(jìn)行指導(dǎo)，從思想上進(jìn)行啟迪，不斷提高大家的管理水平。

7 結(jié)合工會(huì)勞動(dòng)競(jìng)賽和公司主題活動(dòng)，深化班組經(jīng)濟(jì)核算

每年工會(huì)都要組織各種形式的勞動(dòng)競(jìng)賽，我們就將班組經(jīng)濟(jì)核算的開(kāi)展情況作為班組競(jìng)賽的主要內(nèi)容，一方面可以使競(jìng)賽量化，一方面也加深了廣大職工對(duì)班組經(jīng)濟(jì)核算的認(rèn)識(shí)；同樣在3231工程等公司主題活動(dòng)中，我們也不失時(shí)機(jī)的將班組經(jīng)濟(jì)核算的內(nèi)容增加進(jìn)去，既使活動(dòng)開(kāi)展的豐富，也增加了活動(dòng)的平臺(tái)和載體。

經(jīng)過(guò)一年多的班組經(jīng)濟(jì)核算運(yùn)作，我們確實(shí)取得了良好的效果，各項(xiàng)成本指標(biāo)都有顯著的下降，也增強(qiáng)了職工的成本意識(shí)和效益觀念，但在實(shí)行過(guò)程中也遇到了一些矛盾和問(wèn)題，比如物業(yè)維修包片定額的確定、材料領(lǐng)用與實(shí)用的確認(rèn)、供暖失水率的控制等等棘手的問(wèn)題，面對(duì)這些問(wèn)題我們一方面召開(kāi)專(zhuān)業(yè)會(huì)議進(jìn)行研究，一方面到其他先進(jìn)單位學(xué)習(xí)和請(qǐng)教，以求逐步解決和探索。

以上是我們綜合性物業(yè)企業(yè)開(kāi)展班組經(jīng)濟(jì)核算的一些做法和思路，由于開(kāi)展的時(shí)間還比較短，與其他物業(yè)公司的交流也不多，希望隨著時(shí)間的推移不斷積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)積極向高水平的物業(yè)公司學(xué)習(xí)，使我們的班組經(jīng)濟(jì)核算更完善，使我們的基礎(chǔ)管理工作邁上新臺(tái)階。