營改增對普通居民二手房交易的影響

1 對稅收的影響

1.1 對營業(yè)稅及其附加的影響

營改增前，賣家出售滿足納稅條件的二手住房時，應(yīng)交營業(yè)稅=售價×5%；而營改增之后，由于增值稅為價外稅，實行價款與稅額相分離，因此，應(yīng)繳納增值稅=售價÷（1+5%）×5%≈售價×4.76%。比起營改增之前，稅率實際上降低了約0.24%；營改增之后，賣家出售滿足納稅條件的非普通住房時，應(yīng)交營業(yè)稅=售價×5%；而營改增之后，應(yīng)繳納增值稅=售價÷（1+5%）×5%≈售價×4.7 6%。比起營改增之前，稅率實際上也降低了約0.24%。

營改增之前，原來作為營業(yè)稅附加的城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加，由分別按營業(yè)稅的7%、3%、2%征收；營改增后，這三項稅率轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惛郊?，改按增值稅?%、3%、2%增收。在營改增之前，這三項附加稅綜合稅率=售價（或差額）×5%×12%=售價（或差額）×0.6%；營改增后，稅率≈售價（或差額）×0.57%，稅率實際上降低了約0.03%。

綜上所述，在營改增之后，原征收的營業(yè)稅及附加變?yōu)樵鲋刀惣案郊樱惵士偣步档土?.27%。

1.2 對個人所得稅的影響

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知知》第四條明確規(guī)定“個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。”

營改增前，出售購入2年之內(nèi)的房產(chǎn)應(yīng)納個人所得稅={售價與購房價格之差額－（營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×2 0%=差額×20%—售價×1.11%；營改增后，應(yīng)納個人所得稅={售價與購房價格之差額－（增值稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×20%=差額×20%—售價×1.07%。

綜上所述，在營改增后，個人所得稅稅率總共增加了約0.04%，但由于增值稅及附加稅率總共降低了0.27%，即便個人所得稅稅率有所提升，但綜合兩者，稅率一共降低了了0.23%。

1.3 對契稅的影響

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第一條明確規(guī)定“計征契稅的成交價格不含增值稅?！?/p>

營改增前，買賣二手房需要繳納的契稅=售價×契稅稅率，營改增后，由于計征契稅的成交價格不含增值稅，需繳納的契稅=售價÷(1+5%)×契稅稅率。

綜上所述，在營改增后，稅率一共降低了0.05×契稅稅率。

1.4 對土地增值稅的影響

國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條明確規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅?！?/p>

營改增前，買賣二手房需要繳納的土地增值稅=售價×土地增值稅稅率，營改增后，由于計土地增值稅的成交價格不含增值稅，需繳納的土地增值稅=售價÷(1+5%)×土地增值稅稅率。

1.5 總結(jié)

總的來說，在營改增之后，增值稅稅收抵扣鏈條被打通，消除了重復(fù)征稅，降低了買賣二手房需繳納的稅收。

2 社會影響

2.1 積極影響

（1）優(yōu)化了稅制結(jié)構(gòu)，促進了二手房市場的健康發(fā)展

營改增優(yōu)化了二手房轉(zhuǎn)讓中的稅制結(jié)構(gòu)，為二手房市場的健康發(fā)展創(chuàng)造了更健康的稅制環(huán)境，能規(guī)范我國的二手房交易市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展，造福于民。

（2）在一定程度上減輕買賣雙方稅收負擔

在二手房轉(zhuǎn)讓中受營改增影響的四種稅種中，除個人所得稅實際繳稅金額有所提高外，其余稅種實際繳稅金額均有所減少，需繳納的總稅收也有減少，總的來說降低了買賣雙方需繳納的稅收，在一定程度上減輕了買賣雙方的稅收負擔。

2.2 問題

（1）稅務(wù)機關(guān)對營改增細則普及力度不夠，大部分群眾不清楚營改增的具體細則，及其對二手房市場的具體影響，增加了群眾受騙的風(fēng)險

在2016年3月18日的國務(wù)院常務(wù)會議后，雖然營改增成為熱詞，但稅務(wù)機關(guān)對營改增的具體細則普及力度不夠，導(dǎo)致大部分群眾對營改增對二手房交易的各項稅種稅率、稅基的變化等各種具體細則仍不清楚，增加了群眾在二手房交易過程中的受騙風(fēng)險。

（2）可能加劇賣方對買方的稅收轉(zhuǎn)嫁，使買方利益受損

在“新國八條”實施后，由于對二手房賣方的收益增收20%的個人所得稅，導(dǎo)致在實際交易過程中，賣方時常通過大幅度提高價格、簽訂“陰陽合同”等方式，將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方。

實施營改增后，雖然稅收略有減少，但減少幅度不大，對于賣方，稅收依然是一筆較為沉重的負擔。此外，由于個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，導(dǎo)致可抵扣的稅收減少，因此，賣方承擔的個人所得稅較營改增之前不降反增。以上兩個因素的綜合作用將可能會導(dǎo)致賣方加劇對買方的稅收轉(zhuǎn)嫁，不利于二手房市場的規(guī)范、健康發(fā)展。

3 建議

3.1 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對營改增細則的普及

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)通過張貼海報、社區(qū)街道宣傳、拍攝營改增宣傳片或微電影等方式，加強對營改增細則的普及，使群眾了解營改增之后二手房交易的各項稅種稅率、稅基的變化，了解營改增對二手房交易的具體影響，了解營改增細則，減少其因為不了解營改增細則而受騙的情況。

3.2 稅務(wù)機關(guān)和法律機關(guān)應(yīng)合作，配合國家改革舉措

由于我國“賣房養(yǎng)老”等傳統(tǒng)觀念，以及近幾年興起的“婚前必買房”的觀念，房子在我國是一個剛性需求，二手房市場現(xiàn)在是一個賣方市場，因此，從短期看，買方在購房時并沒有太多的話語權(quán)和談判權(quán)，這也是買方默認“陰陽合同”等稅負轉(zhuǎn)嫁方式的主要原因。但配合國家控制房價的各種改革舉措，以及對二手住房的實際需求情況，二手房的長期供給彈性遠大于需求彈性。稅務(wù)機關(guān)和法律機關(guān)應(yīng)該合作，配合國家打擊囤地、保障房建設(shè)等改革舉措，制定相應(yīng)稅收和法律政策，保證政府政策更加有效地實施，規(guī)范二手房市場，從根本上保證二手房買方的利益。稅務(wù)機關(guān)和法律機關(guān)也應(yīng)該緊密監(jiān)督賣方為了逃避稅收而采取的不法行為，依法處置相關(guān)當事人，切實保護買方利益。