房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素及對(duì)策

周玉紅

天津市正源土地價(jià)格評(píng)估有限公司 天津 300051

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素

1.1 外在影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外在影響因素主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面：第一，政府部門調(diào)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，任何行業(yè)均會(huì)受到政府部門宏觀調(diào)控的管控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，政府部門主要以貨幣政策來(lái)調(diào)控行業(yè)的發(fā)展，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接影響。第二，金融因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其發(fā)展需要建立在雄厚的金融資本基礎(chǔ)上[1]。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主要采用銀行借貸等金融融資方式來(lái)籌集必要的項(xiàng)目開發(fā)資金。但是如果行業(yè)中的金融體制不完善，那么就可能會(huì)造成融資難等問(wèn)題。第三，土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是基于土地資源開發(fā)所興起的一個(gè)行業(yè)，所以土地供給水平直接關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)土地資源利用率顯得至關(guān)重要，如何才能合理配置土地資源對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。第四，市場(chǎng)環(huán)境。該因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的一個(gè)外部因素。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)供給量持續(xù)增加，未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)存在進(jìn)一步擴(kuò)張的變化趨勢(shì)，這樣不可避免地會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序以及房地產(chǎn)前景及發(fā)展產(chǎn)生影響。

1.2 內(nèi)在影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在影響因素主要表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：第一，供需矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)受到住房需求等供需關(guān)系的影響，尤其是當(dāng)前國(guó)內(nèi)不斷上漲的房?jī)r(jià)實(shí)際上就是供需關(guān)系變動(dòng)所造成的，甚至國(guó)內(nèi)部分二線城市房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)超過(guò)一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，“樓王”和“地王”等現(xiàn)象層出不窮。第二，投資情況。作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的一個(gè)根本性影響因素，投資情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接影響，決定著后續(xù)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張規(guī)模。如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模進(jìn)行限制，那么不可避免地會(huì)限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三，房?jī)r(jià)因素。房?jī)r(jià)不穩(wěn)定是造成新時(shí)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)頻繁波動(dòng)的一個(gè)重要影響因素?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)投資具有一定投機(jī)性與盲目性，這也使房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出比較顯著的波動(dòng)變化情況，以至于可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

2.1 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在供求失衡的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)變化幅度較大，導(dǎo)致消費(fèi)者利益難以保障，居民購(gòu)買情況難以維穩(wěn)。因此應(yīng)當(dāng)積極對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，通過(guò)保障住房體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。針對(duì)此情況，可從以下幾方面進(jìn)行調(diào)整與改革[2]。第一，政府要重視宏觀調(diào)控的作用，出臺(tái)科學(xué)性的規(guī)劃政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，強(qiáng)調(diào)需求方的主導(dǎo)作用，，最大限度滿足居民商品房需求，合理協(xié)調(diào)普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及高級(jí)公寓之間比例部署問(wèn)題，根據(jù)地區(qū)需求調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況。第二，合理完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策，通過(guò)健全福利政策、優(yōu)惠條件切實(shí)保障符合條件的居民權(quán)益受到保障。第三，簡(jiǎn)化辦理制度強(qiáng)化交易手續(xù)執(zhí)行力度，重視合理建設(shè)二手房市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)快速流通，滿足各類人群的住房需求，重視中低收入家庭的住房需求，利用政策積極調(diào)控供需關(guān)系，最大限度縮減住房空置率，充分政府對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)的調(diào)控作用，同時(shí)利用市場(chǎng)“看不見的手”，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，雙管齊下保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 完善相關(guān)稅費(fèi)制度的改革

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與稅費(fèi)制度的變化息息相關(guān)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)制度的不斷完善可有效加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的管理與控制，防止出現(xiàn)能力不足的房地產(chǎn)企業(yè)為利益追求，超負(fù)荷超范圍的過(guò)度開發(fā)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展?，F(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，主要是稅收政策是實(shí)行向房地產(chǎn)開發(fā)商的一次性征稅。隨后經(jīng)由開發(fā)商向消費(fèi)者轉(zhuǎn)接。在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)涉及諸多的稅收項(xiàng)目，這些稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，嚴(yán)重影響消費(fèi)者的購(gòu)買情況，為居民購(gòu)買帶來(lái)一定阻礙。針對(duì)此情況，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行稅費(fèi)改革與稅收制定，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際變化情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂照{(diào)整，適時(shí)完善對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)稅的征收條件，縮減征收房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，盡最大限度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)可正常流通，交易正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.3 強(qiáng)化政府部門宏觀調(diào)控

為了從整體上增強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，需要充分發(fā)揮政府部門在管理房地產(chǎn)行業(yè)以及市場(chǎng)發(fā)展方面的宏觀調(diào)控作用，具體是立足于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)制定一系列科學(xué)、合理的宏觀調(diào)控策略來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況進(jìn)行科學(xué)分析，加快構(gòu)建與完善市場(chǎng)監(jiān)控體系，增強(qiáng)相關(guān)宏觀調(diào)控政策的社會(huì)適應(yīng)性[3]。其次，要積極出臺(tái)一些遏制房?jī)r(jià)上漲的房屋限購(gòu)政策或貨幣政策，充分利用銀行等機(jī)構(gòu)的調(diào)控作用，防范國(guó)內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況。最后，要借助房產(chǎn)稅體系的構(gòu)建與應(yīng)用來(lái)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力，避免房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)榧ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而造成房?jī)r(jià)波動(dòng)問(wèn)題。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素眾多，具體包括政府調(diào)控等外部影響因素和投資、房?jī)r(jià)等內(nèi)部影響因素。為了有效應(yīng)對(duì)新時(shí)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的房?jī)r(jià)增速過(guò)快等發(fā)展難題，就需要從強(qiáng)化政府部門宏觀調(diào)控入手，注重房地產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)，完善土地金融市場(chǎng)制度，確保國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以健康發(fā)展。