租售同權(quán)政策對大學(xué)生住房租購行為選擇的影響研究

一、 引言

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的20多年來，房價不斷攀升，人們更傾向于購房，使得我國商品住宅市場的租購結(jié)構(gòu)長期處于失衡狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙我國多層次住房體系的構(gòu)建以及商品住宅市場的平穩(wěn)發(fā)展。2017年7月份，租售同權(quán)政策被提出：通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

近年來，隨著高校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)招，高校畢業(yè)生的數(shù)量每年呈2%—5%的速度增長；2013年至2017年五年間累計畢業(yè)人數(shù)達(dá)3735萬人。大學(xué)生作為未來住房消費的重要需求群體，其對房地產(chǎn)市場的影響不容忽略。

該研究旨在探索租售同權(quán)政策對大學(xué)生住房租購預(yù)期行為選擇的影響及其原因，并結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀對建設(shè)發(fā)展租賃性住房市場提出相關(guān)建議。

二、 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(一) 房地產(chǎn)市場租購失衡，銷售市場遠(yuǎn)超租賃市場。

據(jù)社科院2016年發(fā)布《社會發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，2016年我國城鎮(zhèn)居民住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的城鎮(zhèn)居民通過租賃解決住房問題，而同一時期的歐洲國家租房率近50%；住宅租賃交易總額僅為1.1萬億，不及我房屋交易總額的7%，而美國的住宅租賃交易額占全美房屋交易總額的50%左右。通過以上數(shù)據(jù)比較可知，我國目前的房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，住房銷售市場發(fā)展明顯遠(yuǎn)超住房租賃市場，住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。

(二) 存量房空置率高，住房租賃市場規(guī)模較小，難以滿足消費者需求。

我國住房市場發(fā)展20多年來，存量房數(shù)量一直呈增加狀態(tài)，但是其空置率相對過高。中國房地產(chǎn)報與《騰訊智慧》曾聯(lián)合發(fā)布的《2015年中國住房空置率調(diào)查報告》中指出，2015年5月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。住房租賃市場供給方較為單一，多為個人房源，存量房空置率高則在一定程度上體現(xiàn)了租賃住房供給量較小、住房租賃市場規(guī)模小，難以滿足消費者需求。

(三) 住房租賃市場管理體系不完善，租房者利益難以保障。

目前，我國住房租賃市場發(fā)展緩慢，管理體系不完善。大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場管理中心進(jìn)行租房備案登記，缺乏對租賃契約的外部約束；因租房備案登記等制度落實不到位，致使政府對住房租賃市場信息了解較少，政府部門難以對住房租賃市場進(jìn)行有效的管理。管理體系的不完善使得租房者利益難以得到保障。我國現(xiàn)階段僅有8.8%的城鎮(zhèn)居民通過租賃解決住房問題，造成該現(xiàn)象重要原因之一是我國目前我國住宅租賃市場管理制度不完善。

三、 數(shù)據(jù)及結(jié)果分析

(一) 數(shù)據(jù)來源

查閱相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行問卷的設(shè)計，并在鄭州大學(xué)新校區(qū)內(nèi)進(jìn)行問卷的發(fā)放，將調(diào)查對象控制為鄭州大學(xué)在校學(xué)生；此次調(diào)研過程共計發(fā)放200份問卷，回收有效問卷為188份，問卷回收有效率為94%。

(二) 調(diào)研數(shù)據(jù)分析

1. 樣本人口統(tǒng)計學(xué)特征

被調(diào)查對象中38.3%是男性、61.7%是女性；14.36%的調(diào)查對象所處的年齡段為18—21歲、76.06%的調(diào)查對象所處的年齡段為22—25歲、9.04%的調(diào)查對象所處的年齡段為26—29歲、0.53%的調(diào)查對象所處的年齡段為30歲及以上；29.79%的就讀學(xué)歷是本科生、70.21%是研究生及以上學(xué)歷。

2. 大學(xué)生住房租購行為選擇分析

現(xiàn)階段住房情況調(diào)查，被調(diào)查對象中大部分學(xué)生目前住宿在學(xué)校宿舍，占比86.17%，僅有少數(shù)在校外租房或者已購置住房，分別占比9.57%、4.26%；由該數(shù)據(jù)可知，目前大學(xué)生僅有極少數(shù)人購置住房，90%以上大學(xué)生畢業(yè)步入社會后將面臨住房租購選擇。

租售同權(quán)政策了解情況調(diào)查，被調(diào)查對象中僅有3.19%的學(xué)生非常了解租售同權(quán)政策，47.34%的學(xué)生完全不了解租售同權(quán)政策，31.91%的學(xué)生只是聽說過該政策，17.55%的學(xué)生知道租售同權(quán)政策，但不明白其具體權(quán)利；由該數(shù)據(jù)可知，租售同權(quán)政策作為我國發(fā)展住房租賃市場的重要政策，學(xué)生卻了解甚少，可見政策落實還稍有不到位，需加強(qiáng)該政策落地，加大政策宣傳等。

基本權(quán)利重視度調(diào)查，被調(diào)查對象對城鎮(zhèn)居民基本權(quán)利中，最重視的五項權(quán)利分別是醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、公共教育、社會保險、社會服務(wù)，平均打分分別為4.67分、4.61分、4.59分、4.53分、4.44分；相對來說較為不重視的三項基本權(quán)利分別是殘疾人服務(wù)、公共文化體育、勞動就業(yè)創(chuàng)業(yè)，平均打分為3.99分、4.24分、4.38分。由該數(shù)據(jù)可知，城鎮(zhèn)居民基本權(quán)利中，居民更多關(guān)注的是醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、公共教育等方面的權(quán)利，租售同權(quán)政策中的同權(quán)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)居民需求，切實保障租房者的基本權(quán)利。

租售同權(quán)政策影響程度調(diào)查中，85.11%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對其今后的購房或租房選擇產(chǎn)生一定的影響，11.7%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對其住房租購選擇的影響可有可無，3.19%的被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策的提出對其住房租購選擇不會產(chǎn)生影響。

畢業(yè)后租購行為選擇調(diào)查中，面對同等條件的房屋，選擇購房者占比54.79%，選擇租賃者占比45.21%。

畢業(yè)后面對同等條件房屋選擇購買的原因調(diào)查中，最主要的原因為購房可給個人帶來安全感和歸屬感，即使購房者可能會因購房給自己帶來較大的經(jīng)濟(jì)壓力；其次是選擇購房者認(rèn)為購房相比于租房更加經(jīng)濟(jì)并且其認(rèn)為房屋具有一定的升值空間。

畢業(yè)后面對同等條件房屋選擇租賃的原因調(diào)查中，最主要的原因是房價過高，租房可以緩解自己的經(jīng)濟(jì)壓力；其次租房者認(rèn)為租房相比于購房，租房者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)水平選擇居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)。

關(guān)于是否應(yīng)該進(jìn)行租房備案登記調(diào)查中，93.09%的調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該在房屋租賃市場管理中心進(jìn)行租房備案登記，以確保個人基本權(quán)利得到保障；6.91%的調(diào)查者認(rèn)為在房屋租賃市場管理中心進(jìn)行租房備案登記與租房利益是否可得到保障并不是緊密相關(guān)的。該數(shù)據(jù)說明，大部分未來的承租者更關(guān)心的是租房時自己的切身利益是否能得到保障，同時房屋租賃市場管理中心應(yīng)加強(qiáng)租房登記備案等制度的落實，以確保租房者的個人基本權(quán)利得到保障。

目前住房租賃市場中存在的主要問題中，52.66%的調(diào)查者認(rèn)為住房租賃市場管理機(jī)制不完善；30.32%的調(diào)查者認(rèn)為是租售同權(quán)政策落實不到位，基本權(quán)利難以得到保障；17.02%的調(diào)查者認(rèn)為住房租賃市場供給主體單一，缺乏有效的供給。

在租賃市場發(fā)展成熟且管理機(jī)制完善前提下，46.28%的調(diào)查者表示其未來更傾向于租房；53.72%的調(diào)查者表示未來更傾向于購房。

通過本次調(diào)研數(shù)據(jù)可知，住房租賃市場供給主體系統(tǒng)化、管理機(jī)制完善時比僅在租售同權(quán)政策背景下時多1.07%的調(diào)查者更傾向于租房；可見住房租賃市場的發(fā)展重點不僅在于政策的落實情況，還在于供給主體、管理機(jī)制的完善情況。

四、 相關(guān)建議

(一) 加快“租售同權(quán)”的立法，為承租者提供法律保障

租售同權(quán)政策現(xiàn)階段正處在剛剛提出，保證政策有效實施，離不開國家層面的法律保護(hù)。國家應(yīng)加強(qiáng)對“租售同權(quán)”的立法進(jìn)程，規(guī)范承租人的基本義務(wù)與權(quán)利，賦予其與購房者同等的醫(yī)療保險、公共教育等基本公共服務(wù)的權(quán)利。借鑒住房租賃市場發(fā)展較為先進(jìn)國家的相關(guān)經(jīng)驗，建立一套“租售同權(quán)”相關(guān)的法律體系，不僅包括有關(guān)承租者的基本權(quán)利和義務(wù)，還應(yīng)包含出租者的基本權(quán)利和義務(wù)，以此來規(guī)范雙方的行為；同時豐富和完善住房租賃市場的法律體系，以此為承租者提供法律保障，保障他們的基本權(quán)利。

(二) 推進(jìn)開發(fā)商自持住宅的發(fā)展進(jìn)程，擴(kuò)大住房租賃市場的有效供給

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在地價高、房價高、租金低等問題；住房租賃市場的供給主體相對單一，且供給主體相對不專業(yè)。開發(fā)商自持租賃住房既可以有效抑制地價的上漲、給開發(fā)商帶來持續(xù)有效的營業(yè)收入，又可以完善我國房地產(chǎn)市場多層次住房結(jié)構(gòu)體系，加快房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立。因此，加強(qiáng)租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)，積極培養(yǎng)鼓勵開發(fā)商自持租賃住宅，開發(fā)長租公寓，豐富住房租賃市場的供給主體，建設(shè)系統(tǒng)化、規(guī)范化的住房租賃市場體系，擴(kuò)大住房租賃市場的有效供給。

(三) 完善并規(guī)范住房租賃市場管理體系

通過該調(diào)研了解到，大部分調(diào)查對象認(rèn)為目前我國租賃市場存在的主要問題是住房租賃市場管理體系不完善，缺乏有效的管理，大部分住房租賃行為未到房屋租賃市場管理中心進(jìn)行租房備案登記，缺乏對租賃契約的外部約束，政府對住房租賃市場的管理較弱、缺乏有效的管理。正是因為這些問題，在購房和租房中，多數(shù)人即使經(jīng)濟(jì)壓力較大也會選擇購房。因此，應(yīng)加強(qiáng)對住房租賃市場的管理，制定住房租賃市場相關(guān)的管理規(guī)定，規(guī)范住房租賃市場中的租賃行為，加強(qiáng)政府對住房租賃市場的有效管理。