房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)債的會計處理研究

臨汾職業(yè)技術(shù)學(xué)院計算機系

早在18世紀(jì)英法戰(zhàn)爭期間永續(xù)債一詞就產(chǎn)生了，在英法戰(zhàn)爭中，英國財政缺乏資金。英國政府發(fā)行了第一股永續(xù)債用來減輕其財政壓力，永續(xù)債的主要特點是沒有具體的還款日期。在1990年期間，永續(xù)債得到了很好的發(fā)展，因為很多銀行為了補給資金就發(fā)行永續(xù)債，英國仍是最大的可永續(xù)債發(fā)行市場，永續(xù)債主要有銀行或者金融機構(gòu)發(fā)行。我國最早期的永續(xù)債出現(xiàn)于香港，香港與內(nèi)地會計準(zhǔn)則是有所不同的，永久債券在香港的發(fā)行可以納入所有者權(quán)益，國內(nèi)的永續(xù)債更多的集中在香港。武漢市地鐵在2013年發(fā)行了可續(xù)期的企業(yè)債，這也標(biāo)志著我國永續(xù)債出現(xiàn)在歷史舞臺之上。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征和發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)在我國眾多企業(yè)中算得上是龍頭企業(yè)，它帶動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，因此也受到了社會的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)有著非常顯著的特點，主要有五個特點，分別是受政策影響大、投資規(guī)模大、與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)系多、區(qū)域性強、投資周期長。

房地產(chǎn)公司在中國經(jīng)濟發(fā)展的過程中占有非常重要的地位。它們對國家宏觀調(diào)控政策的變化非常敏感，甚至在某些時期也有很強的政策指導(dǎo)作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要巨大的資金支持，房地產(chǎn)公司沒有足夠的資金就無法支撐一個健全的資金鏈。房地產(chǎn)項目的投資一般是以億元作單位。從最初的土地征用到后來的建設(shè)，都需要大量的資金。作為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟的各個方面都產(chǎn)生了巨大的影響。因此，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，所有相關(guān)行業(yè)都將遭受損失并產(chǎn)生廣泛的影響。房屋是附屬于土地的房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)。由于土地流動性不足，房地產(chǎn)市場具有明顯的地域特征。房地產(chǎn)作為資本密集型企業(yè)，投資周期和長期周期是普通企業(yè)，也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍較高、流動性差的主要原因，也使房地產(chǎn)公司資金來源風(fēng)險非常高。

中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下幾點，分別是商品房空置率高、行業(yè)集中度不高、區(qū)域性差距較大、是國民經(jīng)濟的組成之一。房地產(chǎn)作為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，不僅受到宏觀調(diào)控政策的影響，也受到激烈的市場競爭的影響。近年來，房地產(chǎn)市場的透明度和同質(zhì)化現(xiàn)象日益明顯。這些因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時把握外部環(huán)境的變化，根據(jù)自身財務(wù)狀況，及時制定有效的風(fēng)險防范措施，防范金融風(fēng)險的發(fā)生。

二、永續(xù)債的特點、優(yōu)勢和概念

永續(xù)債主要是指沒有固定還款日期的債務(wù)。中國的永續(xù)債起步較晚、發(fā)展緩慢、數(shù)量少。常常在實際的管理過程中存在著不明確的策略。特別是如何規(guī)范永續(xù)債的核算。它是債券發(fā)行公司財務(wù)管理人員的主要工作。對永續(xù)債的發(fā)行和使用進行規(guī)范，確保永續(xù)債會計的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)性，提高發(fā)行永續(xù)債企業(yè)會計信息的質(zhì)量對于永續(xù)債的發(fā)展非常重要。

永續(xù)債的特點有以下幾點，分別是沒有固定還款日期、票面利率相對較高、包含財務(wù)期權(quán)。對于永續(xù)債的還款日期，發(fā)行人可根據(jù)自身實際情況來決定還款日期。正因為其沒有固定的還款日期，所以永續(xù)債的利率也相對較高。在永續(xù)債中一般會包含這利率調(diào)整和贖回的條款，必須在一定年限后才能贖回，保證發(fā)行人的利益。

永續(xù)債的優(yōu)勢有：資金募集時間長、發(fā)行過程中可對條款進行設(shè)計、不會稀釋企業(yè)的收益和控制權(quán)。有利于提升企業(yè)的知名度。永續(xù)債在發(fā)行的過程中持債者不得要求公司償還本金，所以公司可以長期的使用永續(xù)債資金。通過對相關(guān)天寬的設(shè)計可以確保永續(xù)債會計處理保證所有者權(quán)益。持債者是不能參與到企業(yè)的經(jīng)營和利潤分配之中的，這也使得企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)得到了很好的保障。這幾個方面都能給企業(yè)帶來更多的利益和優(yōu)勢，還能在一定程度上使更多的人或者企業(yè)了解到該企業(yè)。

三、企業(yè)永續(xù)債會計處理

我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則沒有對永續(xù)債的會計處理進行明確的規(guī)定，在實際的操作中，基本都是在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》這兩個準(zhǔn)則上來實施的。股東有享有剩余收益的權(quán)益，但同時企業(yè)不能夠撤回資產(chǎn)。投資者從公司資產(chǎn)中扣除公司負債的剩余權(quán)益是所有者權(quán)益。所有者的得失、收益等都把握在所有者權(quán)益之中。因為永續(xù)債符合所有者權(quán)益即不需要償還本金。永續(xù)債中所有者權(quán)益跟會計法中所有者的權(quán)益是一樣的。因此，在實踐中，永續(xù)債將被視為投資者的投資資本。

對永續(xù)債進行會計處理時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：當(dāng)企業(yè)在使用這一金融工具時，如果合同義務(wù)中沒有提供現(xiàn)金和其他金融資產(chǎn)的合同條款，也不包括在潛在不利條件下與其他企業(yè)交換金融負債和金融資產(chǎn)的合同條款。在這種情況下，金融工具可以被確定為公司的權(quán)益工具。采用上述條件可以看出，企業(yè)發(fā)行的債券在發(fā)行時受到上述條件的影響。在不支付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)的情況下，它可以滿足對股權(quán)工具的確認條件?？梢园阉醋魇枪镜臋?quán)益工具。需要弄清楚，公司的永續(xù)債要被視為所有者權(quán)益需要滿足以下條件：它們應(yīng)該在相同的合同條款中，對自身能獲得多少固定現(xiàn)金和固定資產(chǎn)進行明確。

在權(quán)益工具確認標(biāo)準(zhǔn)中可以遵循以下條件：金融負債與權(quán)益工具的重點區(qū)別是金融工具發(fā)行人是否具有合同義務(wù)。當(dāng)永續(xù)債的發(fā)行人在自己的不利條件下將其金融資產(chǎn)或現(xiàn)金交付給另一方時，或者必須交付。在這種合同義務(wù)的情況下，由金融工具發(fā)行人發(fā)行的永續(xù)債就可以看成是金融負債。無論合同業(yè)務(wù)如何核算和定義，它都應(yīng)被視為一種金融負債。如果該金融工具不滿足合同義務(wù)，換言之，永續(xù)債的發(fā)行者不必支付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)，在這種情況下，永續(xù)債就可以看成是權(quán)益工，會計處理應(yīng)當(dāng)按照權(quán)益進行。

量化股份和股利最為權(quán)益工具的條件在國際會計準(zhǔn)則中沒有明確指出和規(guī)定。國際會計準(zhǔn)則對股權(quán)比例和股利分配沒有嚴格的比例限制。在國際會計準(zhǔn)則和中國的會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，固定資產(chǎn)金融工具也并不是指將金融工具量化為它們自己的股息或股份。同時在中國永續(xù)債安利的基礎(chǔ)上可以發(fā)現(xiàn)，中國永續(xù)債大多發(fā)生在大中型企業(yè)之中。假如永續(xù)債被認為是所有者的股票和股份量化的所有者權(quán)益進行處理，那么永續(xù)債的發(fā)行將會更加復(fù)雜。在國有資產(chǎn)的眾多程序中推廣永續(xù)債，可以促進永續(xù)債的發(fā)展進步。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)是中國的一個大產(chǎn)業(yè)，永續(xù)債的發(fā)行能夠在很大程度上保證企業(yè)的資金和自主經(jīng)營權(quán)，所以在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)該努力推廣永續(xù)債，同時也要加大對房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)債會計處理的研究，這樣才能更好的確保永續(xù)債在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮出其應(yīng)有的優(yōu)勢。