我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理及應(yīng)對(duì)政策措施研究

吳晗

一、前言

1998年我國(guó)住房制度完成了從計(jì)劃型到市場(chǎng)型的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)成為一種貨幣化的商品，在國(guó)家政策的支持下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從衰敗到復(fù)蘇、繁榮甚至出現(xiàn)泡沫的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的影響。因此合理的分析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因并根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展針對(duì)性措施顯得尤為重要。盡管古今中外已經(jīng)有大量學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了深入的研究，但中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)實(shí)情有著千絲萬(wàn)縷的緊密聯(lián)系，所以，立足于我國(guó)的實(shí)際國(guó)情顯得尤為關(guān)鍵，通過(guò)具體分析影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素以及在房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程的基礎(chǔ)上，文章具體討論了房地產(chǎn)泡沫對(duì)我經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活和社會(huì)穩(wěn)定等方面的影響，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，根據(jù)我國(guó)實(shí)情提出相應(yīng)的建設(shè)性意見(jiàn)。

二、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理

根據(jù)投機(jī)理論，我們可以將房地產(chǎn)泡沫定義為：由于房地產(chǎn)投機(jī)行為引起的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離其實(shí)際價(jià)值而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。首先，住房需求分為自住需求、投資需求和投機(jī)需求。投資需求是指為了滿足租住需求而進(jìn)行的房地產(chǎn)投資行為，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要是為了獲得長(zhǎng)期收益，其次才是為了獲得資產(chǎn)的增值，因此投資需求和自住需求構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，它們才是房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的決定性因素。而投機(jī)需求是指利用房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)價(jià)格的上漲來(lái)買(mǎi)賣(mài)房屋賺取差價(jià)而形成的需求，這是一種非真實(shí)需求，也是構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫的根本來(lái)源。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際國(guó)情，房地產(chǎn)泡沫的形成原因主要為以下幾點(diǎn)：

（一）城市化進(jìn)程帶來(lái)的城市人口增多

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的特殊性在于中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。中國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，從計(jì)劃型向市場(chǎng)型的轉(zhuǎn)變也意味著從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，我國(guó)目前處于工業(yè)化中期，工業(yè)化帶來(lái)的是農(nóng)村人口不斷向城市聚集，城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了需求基礎(chǔ)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（二）社會(huì)文化的影響

社會(huì)文化是指由人類(lèi)所創(chuàng)造的具有地域、民族或群體特征，并且對(duì)社會(huì)群體有廣泛影響的各種文化現(xiàn)象的總稱(chēng)，社會(huì)文化一旦形成就具有穩(wěn)定性，短期內(nèi)難以消除。中國(guó)獨(dú)特的社會(huì)文化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有以下幾點(diǎn)：首先，中國(guó)人具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)投資意識(shí)。受悠久的農(nóng)業(yè)歷史的影響，我國(guó)部分居民具有強(qiáng)烈的戀土情節(jié)。并且，在傳統(tǒng)的觀念里，房地產(chǎn)不是一般的消費(fèi)品而是一種可以保值增值的投資品。因此，在投資渠道相對(duì)匱乏的情況下，房地產(chǎn)投資成為人們的不二之選。其次，中國(guó)人尤為鐘愛(ài)買(mǎi)房居住。從中外的情況對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人對(duì)房屋的“主人翁”意識(shí)特別強(qiáng)烈，中國(guó)的古語(yǔ)“寄人籬下”就用來(lái)形容一種身不由己、依附于別人的生活。可見(jiàn)中國(guó)人將寄居在他人檐下視為一種恥辱，租房住所帶來(lái)的不安全感讓人們?cè)敢獬袚?dān)為了擁有房地產(chǎn)權(quán)而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。最后，中國(guó)的父母樂(lè)于投資子女去購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。中國(guó)強(qiáng)調(diào)家族血緣關(guān)系，從某種程度上而言，子女是父母生命的延續(xù)，父母通常會(huì)盡全力去提高子女的生活水平。當(dāng)子女成家之后，經(jīng)濟(jì)條件較好的父母通常會(huì)給子女購(gòu)買(mǎi)一套住房；即便是經(jīng)濟(jì)條件較差的父母也會(huì)資助子女部分的購(gòu)房款。在父母的觀念里：“有房子才有家，有家才有保障。”這樣一種社會(huì)文化有力地推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要成本，土地成本的上升將會(huì)直接推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

中國(guó)的特殊國(guó)情決定了城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，政府壟斷了土地的供給。而且在當(dāng)前形勢(shì)下，土地出讓收入已然成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源和融資的重要保障，這種全國(guó)各地普遍存在的“土地財(cái)政”現(xiàn)象往往使各地政府成為房地產(chǎn)泡沫背后重要的推手。政府為了實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入的最大化，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)期減少土地供給，房地產(chǎn)價(jià)格上漲給人們一種對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展良好的預(yù)期，于是紛紛將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，土地供給的減少造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，大量的資金追逐少量的資產(chǎn)，進(jìn)一步使房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

（四）國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄

近二十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民生活水平得到極大的提高，人均可支配收入增加使大量資金尋求投資渠道以實(shí)現(xiàn)保值增值。然而當(dāng)前的國(guó)內(nèi)投資渠道十分狹窄，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，私人投資創(chuàng)辦企業(yè)遭遇各種困難，且預(yù)期回報(bào)率低；金融市場(chǎng)發(fā)展不完善，股票、債券、基金等投資品種僅受到少數(shù)風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者的青睞。人們對(duì)于人民幣升值的預(yù)期也使得海外投資受到限制。于是，房地產(chǎn)業(yè)作為一種保險(xiǎn)的投資品種受到廣大人民群眾的歡迎，人們紛紛將富余資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)使投機(jī)行為興起，在銀行預(yù)算軟約束的情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者都能用少量的自有資金拉動(dòng)大量的銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)泡沫一步步形成。

以上我們主要分析了城市化進(jìn)程、中國(guó)特殊的社會(huì)文化、土地財(cái)政和投資渠道狹窄這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用以及進(jìn)一步形成房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程。除此之外，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)不規(guī)范都是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的催化劑。從以上的分析中我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)這個(gè)巨大的轉(zhuǎn)盤(pán)中，無(wú)論是購(gòu)房者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府、銀行，作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)人”，他們都在自身利益最大化的驅(qū)使下成了房地產(chǎn)泡沫的幕后推手，共同“吹起”了這場(chǎng)資產(chǎn)泡沫并為它提供了持續(xù)發(fā)展的環(huán)境。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害及應(yīng)對(duì)措施

（一）房地產(chǎn)泡沫的危害

1.阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

《資本論》中曾提到資本具有“逐利性”，當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格高于其實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢(shì)時(shí)，社會(huì)上大量的資金、銀行信貸、企業(yè)剩余資金等都傾向于流向具有更大利益空間的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面由于房地產(chǎn)保值、增值的特性被銀行業(yè)列為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行樂(lè)于將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是投機(jī)者都可以用較少的自有資金“撬動(dòng)”大量的銀行資金。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的銀行信貸規(guī)模受到嚴(yán)重“擠壓”，金融支持力量的不足阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)的“萎縮”，大量實(shí)體企業(yè)受利益的驅(qū)使紛紛將剩余資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊進(jìn)一步加劇。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，破壞了國(guó)內(nèi)的資源配置結(jié)構(gòu)和方式，進(jìn)一步影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.抑制了國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)

眾所周知，“出口”“投資”“消費(fèi)”是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)，然而與國(guó)外同等水平國(guó)家相比，我國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯不足。由于房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)抑制了居民的消費(fèi)需求，盡管?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平日漸良好，但購(gòu)房支出占人均可支配收入的比例卻也不斷擴(kuò)大。對(duì)我國(guó)居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需求幾乎是一種剛性需求，哪怕其市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了自身的承受能力，人們依然愿意選擇背負(fù)沉重的房貸取得房產(chǎn)。由此導(dǎo)致購(gòu)房需求嚴(yán)重“擠占”了居民的其他需求，人們不得不節(jié)衣縮食，減少非必需品的消費(fèi)支出。

3.容易激發(fā)社會(huì)矛盾

在這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中伴隨著社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移。房子是居民生活的必需品，是提高生活條件的基礎(chǔ)保障。然而由政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷卻將房?jī)r(jià)不斷推向新的高度。社會(huì)財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)開(kāi)始向房地產(chǎn)鏈條的少數(shù)既得利益者聚集，人們辛苦工作所得甚至父母一輩子的積蓄都被卷入這場(chǎng)巨大的“泡沫”中，社會(huì)收入差距進(jìn)一步加大。這將引發(fā)人們對(duì)一些社會(huì)價(jià)值觀的思考：當(dāng)努力了卻沒(méi)有回報(bào)，那堅(jiān)持是否還有必要？由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)泡沫對(duì)社會(huì)的影響十分深遠(yuǎn)，容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素和危害到國(guó)家的安全等問(wèn)題。

（二）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的政策建議

從供需關(guān)系角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲是過(guò)多的需求追求過(guò)少的供給導(dǎo)致，因此，我們可以從兩個(gè)方面來(lái)提出政策建議。

1.從供給角度：由以上分析我們知道，“土地財(cái)政”是房地產(chǎn)泡沫形成的深層次原因，地方政府對(duì)土地出讓收入的過(guò)度依賴(lài)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給受到影響。一味地取消地方政府對(duì)土地的出讓權(quán)并不可取，但是可以由中央政府收回部分或者全部的土地收入，然后在全國(guó)范圍內(nèi)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況實(shí)行調(diào)撥，這樣便可以切斷地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈中的聯(lián)系。另一方面，我國(guó)應(yīng)大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保障大多數(shù)人的住房需求，改善我國(guó)的住房供給結(jié)構(gòu)。

2.從需求角度：投機(jī)需求過(guò)剩是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的根源。要想抑制投機(jī)需求增長(zhǎng)，一方面需要銀行縮小個(gè)人住房貸款的規(guī)模，加大貸款發(fā)放的審查力度，特別是對(duì)于二套房、三套房的審查，并且相應(yīng)地提高其貸款利率；另一方面需要制定相關(guān)的稅收政策，提高房地產(chǎn)投機(jī)者的持有成本和交易成本，例如對(duì)多套房的房地產(chǎn)稅實(shí)行差別征收、按房地產(chǎn)持有期限不同實(shí)行不同的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益稅等。

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