衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)信貸特征、問(wèn)題及對(duì)策

2017年以來(lái)，一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，三、四線城市持續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。本文對(duì)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融的運(yùn)行特點(diǎn)和存在問(wèn)題進(jìn)行分析，當(dāng)前衡陽(yáng)新增信貸資金過(guò)度集中在房地產(chǎn)行業(yè)，中小房企潛藏資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，居民供房壓力加大，但是融資風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

一、 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需特點(diǎn)

1.開發(fā)投資增速加大，市場(chǎng)供應(yīng)量大幅提升

2018年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資124.82億元，同比增幅達(dá)57.1%，多增近55個(gè)百分點(diǎn)。從工程用途上看，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他用房分別完成投資97.20億元、2.21億元、12.46億元及12.96億元，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為77.87%，商品住宅房、辦公樓、商業(yè)、其他用房同比分別增長(zhǎng)60.5%、165.2%、8.0%和99.1%。

截至2018年7月底，商品房施工面積為2397.05萬(wàn)平方米，同比上升8.77%。其中新開工面積563.46萬(wàn)平方米，同比上升39.34%。房屋竣工面積為91.78萬(wàn)平方米，同比下降47.16%。市主城區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房228.63萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)103.08%，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積197.59萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)134.50%。今年商品房市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)大幅提升，很大程度緩解了商品房市場(chǎng)庫(kù)存不足的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)銷售“量降價(jià)升”，土地價(jià)格快速上漲

截至2018年7月底，商品房銷售面積301.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，銷售額150.12億元，同比增長(zhǎng)32.8%。其中，中心城區(qū)累計(jì)銷售商品房面積240.68 萬(wàn)平方米、金額120.26億元，同比分別增長(zhǎng)-6.73 %、26.32 %，其中住宅銷售面積219.49萬(wàn)平方米、金額112.30 億元，同比分別增長(zhǎng)-6.23%、30.57%。今年商品房市場(chǎng)累計(jì)成交指標(biāo)呈現(xiàn)“兩降一升”，房企成交量雖然下滑，但業(yè)績(jī)水平仍然保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。主要原因：一是三四線城市樓市持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)快速上漲。近12個(gè)月衡陽(yáng)住宅均價(jià)一路走高，2018年1-7月份，市中心城區(qū)新建商品房網(wǎng)上住宅簽約均價(jià)為6164元/m2，同比增長(zhǎng)39.24 %；非住宅簽約均價(jià)為9420 元/m2，同比增長(zhǎng)17.04 %。二是土地價(jià)格成爆發(fā)式上漲。6月份的集中土地拍買中，我市土地成交及價(jià)款呈爆發(fā)性上揚(yáng)，其中位于高新區(qū)陸家新區(qū)板塊屢創(chuàng)新高。從國(guó)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年1-8月土地出讓收入109.44億元，同比增長(zhǎng)74.9%。土地成交價(jià)款的爆發(fā)性上漲助推了房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)。

3.房地產(chǎn)去庫(kù)存效果顯著，去化周期分化明顯

截至2018年7月底，我市中心城區(qū)商品房累計(jì)庫(kù)存量面積411.45萬(wàn)m2(其中住宅累計(jì)庫(kù)存量面積250.67萬(wàn)m2；非住宅累計(jì)庫(kù)存面積161.78m2)。根據(jù)前12個(gè)月中心城區(qū)住宅的平均銷量計(jì)算，我市當(dāng)前住宅庫(kù)存量去化周期約為6.64個(gè)月，去化周期處于國(guó)家住建部劃定的12-6個(gè)月的區(qū)間下限。非住宅庫(kù)存方面，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房、辦公樓、其他(主要為車庫(kù))實(shí)際庫(kù)存面積分別89.59萬(wàn)m2、10.28萬(wàn)m2、61.91萬(wàn)m2。根據(jù)前12個(gè)月這三類非住宅的平均銷量計(jì)算，其去化周期分別為38.67月、77.24月、98.90月，非住宅庫(kù)存去化速度較慢。

二、 衡陽(yáng)房地產(chǎn)金融運(yùn)行特點(diǎn)

1. 近七成新增貸款集中在個(gè)人房貸

2018年1-7月份，全市房地產(chǎn)貸款余額616.55元，同比增長(zhǎng)45.64%，超出全部貸款增速27.38個(gè)百分點(diǎn)，1-7月新增123.25億元，占全部新增貸款67.93%。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增84.74億元，占全部新增貸款的68.75%，同比增長(zhǎng)37.27%。由于房貸需求旺盛，銀行房貸額度較緊，審批更為嚴(yán)格，普遍存在房貸積壓現(xiàn)象。如建行2018年8月末房貸積壓了近4個(gè)億，居民從申請(qǐng)貸款到發(fā)放貸款一般需要等待至少2個(gè)月。

2. 保障性住房開發(fā)貸款快速增長(zhǎng)

近年來(lái)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等監(jiān)管規(guī)定開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行名單制管理，投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款較為謹(jǐn)慎。但是由于政府棚改力度加大，各金融機(jī)構(gòu)加大了對(duì)保障性住房建設(shè)的支持。截至2018年7月末，衡陽(yáng)市房產(chǎn)開發(fā)貸款余額156.96億元，當(dāng)年新增37億元。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額126.60億元，占全部房產(chǎn)開發(fā)貸款的77.47%，當(dāng)年新增35.15億元，占全部房產(chǎn)開發(fā)新增貸款的97.7%。

3.住房公積金貸款增速有所放緩

根據(jù)住建部提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控總體要求及衡金管委字[2018]1號(hào)文件精神，按照“保障剛需、遏制炒房投機(jī)”原則，衡陽(yáng)市對(duì)公積金提取和貸款制定了實(shí)施細(xì)則，對(duì)申請(qǐng)二套公積金貸款首付比例提升了50%，利率上浮10%，禁止三套及以上申請(qǐng)使用公積金貸款，公積金住房貸款增長(zhǎng)勢(shì)頭得到抑制。2018年6月末，全市住房公積金貸款余額91.06億元，比年初增長(zhǎng)17.8%。新增個(gè)人公積金貸款12.7億元，同比少增2.34億元，下降15.57%。

三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的壓力較大

信貸結(jié)構(gòu)“房地產(chǎn)化”的趨勢(shì)難以較快扭轉(zhuǎn)，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資造成一定的不利影響。由于政策環(huán)境、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等因素持續(xù)不變，衡陽(yáng)市剛性和改善性購(gòu)房需求較為旺盛，雖然房貸利率上浮明顯、居民購(gòu)房壓力加大，但房貸需求仍然較為旺盛，部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)信貸出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。例如，截至2018年7月末，衡陽(yáng)市制造業(yè)貸款余額131.90億元，同比下降2.41%；農(nóng)林牧漁業(yè)貸款余額19.35億元，同比下降24.36%。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)73.94%，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)同比增長(zhǎng)39.84%，信貸結(jié)構(gòu)“房產(chǎn)化”趨勢(shì)非常明顯。地方財(cái)力對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)收入的依賴加深。上半年，全市土地出讓收入89.84億元，同比增加54.71億元。房地產(chǎn)業(yè)稅收收入27.04億元，同比增長(zhǎng)18.3%。全市土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方國(guó)庫(kù)收入的比重為48.7%，較上年同期提高18.4個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前銀行信貸收緊、債券發(fā)行趨嚴(yán)及當(dāng)前央地財(cái)權(quán)事權(quán)匹配失衡的三重壓力下，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)地方政府仍將難以擺脫對(duì)土地收入和房地產(chǎn)稅收的依賴。

2.部分中小房企資金面吃緊

2018年衡陽(yáng)各銀行機(jī)構(gòu)房開貸規(guī)模偏緊，開發(fā)貸款絕大部分集中在保障性住房，衡陽(yáng)本地中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，資金面較緊。如祁東某房地產(chǎn)公司和衡南某房地產(chǎn)公司由于股東資金實(shí)力不強(qiáng)，項(xiàng)目位置不好，銷售回款慢，資金鏈斷裂，兩公司6312萬(wàn)元和4995萬(wàn)元貸款分別于2017年元月和2017年8月進(jìn)入不良。中小房地產(chǎn)開發(fā)公司資金吃緊，潛藏違約風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，銀行貸后管理壓力較大。

3.居民購(gòu)房供房壓力加大

與房?jī)r(jià)漲幅相比，衡陽(yáng)市居民人均可支配收入增長(zhǎng)相對(duì)較緩。2017年，居民人均可支配收入僅為23852元，同比增長(zhǎng)8.5%。以2017年年末居民購(gòu)買100m2住房和均價(jià)4744元/m2估算的房?jī)r(jià)收入比為6.63，超過(guò)了合理區(qū)間的上限，居民購(gòu)房壓力較大。如果考慮到2018年衡陽(yáng)市城區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅，則房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合理區(qū)間。另一方面，房貸利率上浮比例也較高，居民申請(qǐng)貸款買房和供房的壓力有所加大。據(jù)各銀行機(jī)構(gòu)反映，衡陽(yáng)居民首套房貸款利率上浮區(qū)間一般在10-20%，二套房一般上浮20-25%，居民供房壓力加大。6月末，各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸逾期3個(gè)月以下(含3個(gè)月)余額1270.60萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)148.85%，貸款違約風(fēng)險(xiǎn)有所加大。

四、 政策建議

1.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策

一是落實(shí)好黨中央“房住不炒”的要求，嚴(yán)厲打擊各類炒房、虛假宣傳銷售等行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。二是各金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)金融調(diào)控政策，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求；三是積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)注意按揭貸款的投放節(jié)奏，督促銀行機(jī)構(gòu)合理控制房地產(chǎn)按揭收單規(guī)模，從源頭控制積壓增量，優(yōu)先支持積壓時(shí)間較長(zhǎng)的客戶，制定針對(duì)性的緩釋措施，逐步化解積壓的個(gè)人住房貸款。

2. 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)

一是積極引導(dǎo)轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)密切關(guān)注轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈狀況，嚴(yán)格執(zhí)行好信貸“三查”制度，確保房地產(chǎn)業(yè)信貸資金的安全，積極防范房地產(chǎn)業(yè)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)；二是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)波動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)、分析和管控，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作機(jī)制，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。三是加強(qiáng)市場(chǎng)信息披露，定期發(fā)布市場(chǎng)形勢(shì)分析，為居民提供公開、權(quán)威的參考信息，合理引導(dǎo)居民預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度

一是各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按當(dāng)前金融宏觀調(diào)控政策要求，堅(jiān)持“有扶有控，有保有壓”的原則，適當(dāng)壓降房地產(chǎn)業(yè)貸款，加大對(duì)中小微企業(yè)及“三農(nóng)”等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的信貸支持力度；二是各金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，更有力地支持地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)及供給側(cè)改革，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步培育地方新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

(中國(guó)人民銀行衡陽(yáng)市中心支行，湖南 衡陽(yáng) 421001)