房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟(jì)的影響分析

一、房地產(chǎn)市場以及變化等相關(guān)概念

房地產(chǎn)市場是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃以及抵押等活動(dòng)所發(fā)生的場所，這種場所還可以廣泛理解為房地產(chǎn)交易的一切交易途徑以及發(fā)生的形式。在房地產(chǎn)經(jīng)學(xué)中，房地產(chǎn)市場是由以下幾個(gè)部分構(gòu)成，分別為市場主體，即潛在的房地產(chǎn)買方以及賣方；市場客體，即市場交易的對象，房產(chǎn)等，價(jià)格交易的實(shí)際資金以及房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制，這幾個(gè)方面共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場是市場體系的重要組成部分，給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了重要的影響，具有市場的一般規(guī)律性，同時(shí)，也受到市場經(jīng)濟(jì)中一般規(guī)律的制約，例如，在一定的條件下，會(huì)受到價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律以及供求規(guī)律的制約，這些規(guī)律在一定的條件下，會(huì)對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。并且，由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于特殊的地位，需要與其他商品市場加以區(qū)分，分別對待。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程中，先后經(jīng)歷了較多的波折，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，由于在過去的兩年內(nèi)，全國房地產(chǎn)價(jià)格普遍上升，人民購房意愿較為強(qiáng)烈，因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。2017年在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，投資增速與2016年基本保持同等增速，并且在土地購置面積上有較大的增速，由2016年的-3.4%轉(zhuǎn)到15.8%，并且在房屋竣工面積上增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；2017年房地產(chǎn)銷售價(jià)格與2016年相比，有明顯的回落，在商品房價(jià)格的增幅上，比2016年減少了4.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，住宅的銷售價(jià)格增幅比2016年減少了5.6個(gè)百點(diǎn)。房價(jià)相對過高，泡沫比較大，所以國家通過限購和租房落戶的政策來抑制房價(jià)上漲。在近期，由于我國最新出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，出現(xiàn)了相關(guān)的限購，抑制房價(jià)和一系列相關(guān)租房落戶的國家政策，因此，在2018年的上半年中，地價(jià)的變化將以溫和上漲為主要基調(diào)，同時(shí)房地產(chǎn)市場價(jià)格機(jī)制已經(jīng)在逐漸建立，目的為了抑制房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，而一線城市的防空任務(wù)依然非常艱巨。詳細(xì)來講，2018年房地產(chǎn)市場的變化，可以從以下三個(gè)方面來進(jìn)行解讀：第一，在個(gè)人住房信貸市場來講，2018年的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策較為平穩(wěn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)購買過熱現(xiàn)象遭到抑制，總體來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的大幅增長逐漸進(jìn)入調(diào)整期；其次，在投融資方面，投資保持一定的下行，結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；最后，住宅的銷售面積將有所下滑，一些小戶型的面積的住房比例將在一定程度上增加，表明我國的住宅開始趨向于小戶型和標(biāo)準(zhǔn)化，更加迎合消費(fèi)者的需求。

二、房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟(jì)的影響

(1) 房地產(chǎn)市場的變化在一定程度上降低了地方財(cái)政收入

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，購置土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)與保證，只有購置土地之后，才能進(jìn)行后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)。購置土地這項(xiàng)交易主要涉及到土地使用權(quán)以及產(chǎn)權(quán)的問題，在土地市場的交易環(huán)節(jié)，主要涉及的稅種為城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅以及土地增值稅等，通過繳納相關(guān)的稅種保證交易的正常進(jìn)行，而這些稅種的計(jì)稅依據(jù)主要是通過土地的成交量或者成交額來進(jìn)行確定的，也就是說，在保證房地產(chǎn)相關(guān)稅率不變的情況下，這三種稅是通過土地的需求量以及交易量來實(shí)現(xiàn)。在如今的形勢下，房地產(chǎn)市場下行，房地產(chǎn)的價(jià)格受到一定程度的調(diào)控，并且隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的需求受到一定的抑制，政府為了維持基本的穩(wěn)定，也頒布了一系列關(guān)于購置土地的相關(guān)政策，土地的價(jià)格受到一定的抑制。因此，土地的交易額明顯下降，在稅率保持不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的關(guān)于土地的稅會(huì)下降，導(dǎo)致地方政府的稅收在一定程度上下降。因此，在這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)市場的變化在一定程度上降低了地方政府的財(cái)政收入。

(2) 房地產(chǎn)市場的變化提升了地方居民的消費(fèi)水平，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定均衡發(fā)展

在一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)是居民消費(fèi)投資的一個(gè)重要指標(biāo)，也是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。一個(gè)健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)可以為居民帶來完善健康的住宿條件、理性的投資觀念以及提升居民的生活環(huán)境，相反，如果一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)惡性循環(huán)，價(jià)格大幅度增長，那么就會(huì)給一個(gè)地方的對住房剛需的居民帶來經(jīng)濟(jì)壓力，并且會(huì)引起房產(chǎn)投資過熱等現(xiàn)象，在一定程度上降低居民的消費(fèi)水平，影響人們的生活環(huán)境，進(jìn)而地方經(jīng)濟(jì)得不到一定的發(fā)展與進(jìn)步。在2015年到2017年這段時(shí)間之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，房價(jià)大幅度增長，居民的經(jīng)濟(jì)收入全部投資于房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了眾多“炒房”等事件，這對于促進(jìn)地方其他行業(yè)的發(fā)展是非常不利的，給于居民的整體的生活情況與消費(fèi)水平帶來了嚴(yán)重的影響。但是最近頒布的政策出臺(tái)以后，對于房地產(chǎn)出現(xiàn)了眾多的限購政策，對房產(chǎn)價(jià)格以及地產(chǎn)價(jià)格也有了明確的限制規(guī)定，并且一些租房落戶、棚租戶的政策在一一落實(shí)，這無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的重大轉(zhuǎn)變，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、提升居民的消費(fèi)能力與消費(fèi)水平有重要的影響作用。試想一下，隨著新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，居民的的工資收入可以投資于其他行業(yè)，有利于促進(jìn)地方其他行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，進(jìn)而促進(jìn)地方整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，對于地方整體經(jīng)濟(jì)來說，是非常重要與關(guān)鍵性的一步。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議措施

(1) 加大房屋租賃業(yè)的發(fā)展力度，提升居民的消費(fèi)水平，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展

在房地產(chǎn)市場中，由于在過去一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場的價(jià)格大幅度增長，對于地方的對住房具有剛需的居民的生活情況會(huì)帶來沖擊與影響，也進(jìn)一步掏空了房產(chǎn)投資者的腰包，炒房現(xiàn)象頻出，房產(chǎn)亂象較為嚴(yán)重。在這種情況下，需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的調(diào)整與把控，發(fā)展房屋租賃業(yè)，使每一個(gè)居民都有房可住，不僅僅是對城市中等偏下的收入的住房剛需群體的重要舉措，也是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)均衡發(fā)展，提升居民的生活水平與消費(fèi)水平的重要舉措。為了推動(dòng)房屋租賃業(yè)市場的健康發(fā)展，應(yīng)該采取多種措施，例如，可以鼓勵(lì)租房與售房并舉，成立專門的房屋租賃企業(yè)，鼓勵(lì)租房落戶、房屋托管等，進(jìn)而在不同角度去活躍房屋租賃市場，并且，應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，強(qiáng)化相關(guān)的監(jiān)管范圍與力度，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，最終使地方居民人人有房住，人人能落戶，提升居民的消費(fèi)水平和存款能力，充分釋放市場活力，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與進(jìn)步。

(2) 拓展房地產(chǎn)融資渠道，提升資金利用率和使用率

在房地產(chǎn)市場業(yè)績下滑，政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行資金的合理調(diào)配，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)是非常重要的，在此之前，需要合理進(jìn)行融資渠道的拓寬。因?yàn)槟壳皝碇v，大部分的融資渠道都是通過銀行或者信托基金來進(jìn)行融資，由于資金需求量較大，政策逐漸完善，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資相對比較困難。在合理合法的形勢下，合理進(jìn)行資金調(diào)配，拓寬融資渠道對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展較為重要。因此，可以通過與其行業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)合作來進(jìn)行融資渠道的拓寬，并且，為了提升資金的使用效率和周轉(zhuǎn)率，科學(xué)的資金管理和監(jiān)督顯得尤為重要。由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行交易的資金都是比較大額的數(shù)目，所以，在資金的使用和閑置資金的分配上必須進(jìn)行合理的籌劃。當(dāng)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目使用資金時(shí)，必須本著謹(jǐn)慎性與監(jiān)督的原則進(jìn)行劃撥，避免交易資金的浪費(fèi)；在閑置資金的使用上，可以對其他一些短期投資性項(xiàng)目進(jìn)行合理投資，保證固定的收益率，來提高閑置資金的使用效率。并且，本著安全謹(jǐn)慎的原則進(jìn)行投資，不能有盲目性和投機(jī)性行為，只有通過在源頭上拓寬資金的融資渠道，在使用資金的過程中保證資金的使用效率和周轉(zhuǎn)率，利用合理有效的資金管理方法，才能有效保證和提升房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

(3) 出臺(tái)修正相關(guān)稅收政策，加大政府調(diào)控力度

房地產(chǎn)稅收不僅僅是保證房地產(chǎn)行業(yè)成為地方財(cái)政收入的重要工具，也是國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的有益舉措，在現(xiàn)行房產(chǎn)投資過熱的情況下，房地產(chǎn)稅制的改革勢在必行。目前，我國房地產(chǎn)稅收種類繁多，各種征稅環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，稅制本身有欠公平，稅收帶來的問題在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展，針對這些現(xiàn)象，可以采取明租、清費(fèi)等舉措，并且在房地產(chǎn)稅種的規(guī)范上，可以采取土地征用環(huán)節(jié)保留相關(guān)的契稅，銷售環(huán)節(jié)取消土地增值稅等相關(guān)稅種，避免重復(fù)征稅。在一定程度上拓寬征稅的范圍與途徑，合理確定房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)的征稅范圍可以從城市擴(kuò)大至農(nóng)村。在房地產(chǎn)市場中，也需要加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，眾措并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

(衡陽市人民政府城市建設(shè)綜合管理辦公室，湖南 衡陽 421001)