夫妻一方擅自處置房屋等財產(chǎn)行為效力認定問題

李小強

摘要 夫妻一方擅自處分共同財產(chǎn)的行為是否有效的問題，夫或妻一方對因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的行為，應認定為有權(quán)處理，合法有效；但夫或妻一方非因日常生活需要處理夫妻共同財產(chǎn)時，應夫妻雙方協(xié)商一致作出處理決定的行為或者第三人有理由相信該處理決定是夫妻共同的意思表示的，才能在法律上被評價為合法有效的行為。

關(guān)鍵詞 夫妻一方 擅自處置 房屋 效力

中圖分類號：D923.9 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.264

基本案情：田某（原告）與孫某（被告）于2013年1月1日結(jié)婚，2017年7月8日，孫某于某房地產(chǎn)公司（被告）簽訂了商品房買賣合同，孫某購買建筑面積120平方米樓房一套，房屋總價144萬元，孫某已于2017年7月7日將50萬現(xiàn)金交付房地產(chǎn)公司，剩余款項94萬用該房地產(chǎn)公司所欠孫某材料費頂?shù)?，一次性交清了全部房款?017年7月1日，田某前往物業(yè)公司，辦理了入住手續(xù)，并一直居住至今。2017年12月，孫某與房地產(chǎn)公司解除了房屋買賣合同，該房地產(chǎn)公司又與鄭某簽訂了該套房屋的商品房買賣合同。2010年3月，鄭某又將該房屋轉(zhuǎn)讓給楊某，房地產(chǎn)公司解除與鄭某簽訂的商品房買賣合同后，又與楊某簽訂了商品房買賣合同。

原審裁判：一審法院認為，被告孫某與被告房地產(chǎn)公司，所簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，買賣合同合法有效。雙方按約履行后，該合同雖為被告孫某一人所簽，但原告作為被告孫某的配偶，對該訴爭房屋享有共有權(quán)，且原告也按期繳納了相關(guān)費用并入住，在被告孫某與被告房地產(chǎn)公司解除合同時，被告房地產(chǎn)公司并未取得原告的同意，遂將房屋出售給被告鄭某，損害了原告的利益，對于原告的訴訟請求予以支持。因房屋未辦理產(chǎn)權(quán)的過錯在被告房地產(chǎn)公司，關(guān)于被告孫某、被告房地產(chǎn)公司、被告鄭某所述的房屋以登記為生效要件，原告非合同當事人的答辯意見于法無據(jù)不予支持。二審法院認為，本案爭議的焦點為：一是上訴人孫某與被上訴人田某對本案訴爭房屋是否享有共有權(quán)；二是上訴人孫某與上訴人房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同的行為是否有效；三是原審判決上訴人孫某與被上訴人房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行商品房買賣合同是否有依據(jù)。關(guān)于第一個爭議焦點，《物權(quán)法》第六條和第九條的規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。據(jù)此，本案訴爭房屋并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故孫某對該房屋并未取得法律意義上的所有權(quán)，田某與孫某對本案訴爭房屋也就不享有法律意義上的共有權(quán)。關(guān)于第二爭議焦點，2017年7月8日，上訴人孫某與上訴人房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，2017年12月，孫某與房地產(chǎn)公司解除了該合同。上述行為是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律強制性規(guī)定，孫某作為完全民事行為能力人及合同一方當事人有權(quán)簽訂或解除自己所簽的合同，這是當事人處理自己債權(quán)債務的行為，故上訴人孫某與上訴人房地產(chǎn)公司簽訂及解除商品房買賣合同的行為有效。關(guān)于第三個爭議焦點，原審法院判決上訴人孫某與上訴人房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方所簽訂過的商品房買賣合同，是基于孫某與田某對訴爭房屋享有共有所有權(quán)的前提作出的，而田某與孫某對本案訴爭房屋并未取得法律意義上的所有權(quán)，對該房屋也就不享有法律意義上的共有權(quán)。綜上，撤銷原審判決。

抗訴理由：根據(jù)最高人民法院婚姻法解釋一第17條第一款第二項的規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！北景钢?，孫某與房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同的行為屬于非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作出的重要處理決定，田某并不同意孫某解除合同的行為。因此，原審法院認為孫某有權(quán)簽訂或解除自己所簽的合同，其簽訂及解除商品房買賣合同的行為有效，屬于適用法律錯誤。

再審結(jié)果：再審法院認為，本案爭議焦點為：一是孫某與房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同的行為的效力問題；二是鄭某與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同是否有效。關(guān)于孫某與房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同的行為效力問題。孫某于2017年7月8日與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同不違反法律規(guī)定，孫某，已經(jīng)向房地產(chǎn)公司結(jié)清了房屋價款，房地產(chǎn)公司也已經(jīng)將房屋交付給孫某，合同的主要義務已經(jīng)履行完畢。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，屬于房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的義務，不影響合同的效力。該合同屬于合法有效合同。

孫某向房地產(chǎn)公司購買商品房的行為發(fā)生在與田某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，二人在婚前和婚后對財產(chǎn)沒有特別約定，所以，因該合同取得的房屋，應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。孫某與田某于2017年11月發(fā)生感情糾葛，田某通過案外人張某轉(zhuǎn)告房地產(chǎn)公司經(jīng)理，“未經(jīng)田某同意，不得為孫某辦理轉(zhuǎn)賣房屋手續(xù)”，此舉表明田某不同意孫某對該財產(chǎn)進行處理。按照最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋一第17條第一款第二項規(guī)定，本案爭議的房屋屬于家庭重要財產(chǎn)，孫某未經(jīng)田某同意將房屋退回房地產(chǎn)公司的事實清楚，房地產(chǎn)公司經(jīng)辦人賈某與張某、孫某為朋友關(guān)系，應當知道孫某退房，故孫某與房地產(chǎn)公司解除商品房買賣合同的行為應確定無效。

關(guān)于鄭某與房地產(chǎn)公司的合同效力問題。根據(jù)房地產(chǎn)公司的庭審答辯和法院對鄭某的詢問，可以確認是鄭某將本案房屋價款分兩次給付孫某，由房地產(chǎn)公司收回孫某的合同，向鄭某出具收款收據(jù)，又與鄭某簽訂了商品房買賣合同。鄭某與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的效力，實質(zhì)上取決于孫某與房地產(chǎn)公司解除合同行為的效力。因?qū)O某解除合同行為無效，故鄭某與房地產(chǎn)公司簽訂的合同亦屬無效。

結(jié)合這個案例，引申出兩個法律問題：一是夫妻一方擅自處置房屋等財產(chǎn)的效力問題；二是第三人以該行為取得房屋的效力問題。

關(guān)于第一個問題：首先，討論夫妻一方擅自處置房屋等財產(chǎn)的效力，前提是確定該財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)?！痘橐龇ā返?7條規(guī)定，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。本案中，該財產(chǎn)的取得，是在孫某與田某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，應屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)。

其次，夫妻一方擅自處分共同財產(chǎn)的行為是否有效。根據(jù)婚姻法解釋一第17條的規(guī)定，夫或妻一方對因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的行為，應認定為有權(quán)處理，合法有效；但夫或妻一方非因日常生活需要處理夫妻共同財產(chǎn)時，應夫妻雙方協(xié)商一致作出處理決定的行為或者第三人有理由相信該處理決定是夫妻共同的意思表示的，才能在法律上被評價為合法有效的行為。本案中，孫某在田某不知情的情況下，擅自對于房屋這一重要家庭財產(chǎn)的處分，顯然非因日常生活需要，屬于無權(quán)處分行為。

再次，房地產(chǎn)公司能否以善意第三人的抗辯理由對抗田某請求法院解除確認買賣合同無效的請求。根據(jù)本案查明的事實，孫某與房地產(chǎn)公司經(jīng)辦人、張某系朋友關(guān)系，應該了解孫某是在未經(jīng)田某同意的情況下，將房屋退回房地產(chǎn)公司的，而且田某在與孫某發(fā)生感情糾葛后，曾通過張某轉(zhuǎn)告房地產(chǎn)公司“未經(jīng)其本人同意，不得為孫某辦理轉(zhuǎn)賣房屋等手續(xù)”，可見，孫某處置房屋的行為未經(jīng)夫妻雙方協(xié)商一致，且房地產(chǎn)公司也非上述法律規(guī)定中的善意第三人，不能對抗田某的訴訟請求。

最后，孫某已經(jīng)向房地產(chǎn)公司履行了交付全部房款的義務，房地產(chǎn)公司也已經(jīng)向?qū)O某交付房屋，且田某本人就居住在該房屋內(nèi)，合同主要義務已經(jīng)履行完畢。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，屬于房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的義務，不影響合同的效力。

關(guān)于第二個問題：第三人以該行為取得房屋的效力問題，實質(zhì)上取決于夫妻一方擅自處分房屋的效力。通過上述分析，孫某與房地產(chǎn)公司解除房屋買賣合同的行為是無效的，也就是說，該房屋買賣合同依然有效，那么，房地產(chǎn)公司又將該房屋轉(zhuǎn)賣給鄭某的行為是否有效呢？鄭某是否可以善意取得該房屋呢？根據(jù)《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定：“如處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該房屋不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的，已經(jīng)交付給受讓人?！北景钢?，鄭某遂以合理價格受讓該房屋，且無證據(jù)顯示其簽訂合同時存在惡意，但其受讓的房屋并未辦理登記手續(xù)，不符合善意取得的要件，不能善意取得該房屋所有權(quán)。因房地產(chǎn)公司須向?qū)O某繼續(xù)履行合同義務，故房地產(chǎn)公司與鄭某簽訂的合同雖然有效，無法實現(xiàn)合同目的。如鄭某因此遭受損失，可以請求房地產(chǎn)公司，承擔損害賠償責任。