房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的幾點(diǎn)思考

房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分之一，其發(fā)展?fàn)顟B(tài)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。由于前幾年出現(xiàn)的房產(chǎn)泡沫、捂盤惜售等現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)政府加大了宏觀調(diào)控力度，不斷出臺(tái)各種政策加以調(diào)整，這些舉措雖然使得房?jī)r(jià)增速變緩，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，但也在一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，不論是其較為龐大的項(xiàng)目資金支出，還是較為長(zhǎng)期的資金回籠，都對(duì)企業(yè)的資金使用、占用提出更高的要求。企業(yè)若想及時(shí)適應(yīng)新型政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)自身健康持續(xù)發(fā)展，就必須調(diào)整資金管控策略，改善資金管控現(xiàn)狀，以便更好適應(yīng)目前的新形勢(shì)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控概述

對(duì)所有企業(yè)來說，資金的有序配置和良性循環(huán)流動(dòng)都至關(guān)重要，如果資金流量不足、流通不暢或資金鏈斷裂，企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，威脅到企業(yè)的生存。因此，企業(yè)往往將資金管控放到經(jīng)營(yíng)管理的重要位置。對(duì)資金需求量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理和控制是一個(gè)全過程、全方位的系統(tǒng)工程，從土地使用權(quán)的獲取，到現(xiàn)場(chǎng)勘查、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和具體施工，再到最終的產(chǎn)品銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)均屬于資金管控范圍。除產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)資金回流外，其他環(huán)節(jié)基本上都是資金流出，也就是說，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，就極有可能影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常推進(jìn)，甚至出現(xiàn)爛尾、延遲交付等情況，由此可見全過程資金管控的重要程度。目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的新形勢(shì)也使企業(yè)資金管控面臨更大的挑戰(zhàn)。一是從去年開始，在短期行政調(diào)控及長(zhǎng)效機(jī)制的雙重影響下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎，北京、南京等城市出現(xiàn)多宗土地流標(biāo)或者底價(jià)成交，土地溢價(jià)率明顯降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)從緊的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力。二是“限購(gòu)”、“限售”、“限價(jià)”、“限簽”及限制企業(yè)購(gòu)房、提高首付比例等一系列政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售節(jié)奏放緩，回款時(shí)間變長(zhǎng)，資金短缺的現(xiàn)象顯現(xiàn)得越來越嚴(yán)重。新形勢(shì)、新情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控提出了新要求。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控現(xiàn)狀

1.融資渠道不夠多樣化

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大、回籠周期長(zhǎng)的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金有著較之其他企業(yè)更為嚴(yán)格的要求，尤其是企業(yè)一般只有在最后的產(chǎn)品銷售階段才開始有資金收回，這就要求企業(yè)資金必須順利支撐到最后階段，否則前期投入就有可能化為泡影。但企業(yè)自身一般難以擔(dān)負(fù)起對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的資金支持，因此，融資就成為其獲取資金的重要途徑。然而不同于其他行業(yè)企業(yè)的多種融資方式，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致其不能采用發(fā)行債券等方法，就只能將銀行貸款作為融資的最主要途徑。這種融資渠道的單一性造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的過于依賴，容易受銀行牽制，一旦銀行拖延貸款批準(zhǔn)時(shí)間或更改貸款政策，都會(huì)讓企業(yè)受到嚴(yán)重不利影響。比如銀行加大對(duì)某些第三產(chǎn)業(yè)的扶持，相應(yīng)的就削弱了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持力度，而企業(yè)失去了銀行這個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的后盾，又缺乏其他投入資金，極易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

2.資金管控模式不夠精細(xì)

千里之堤潰于蟻穴，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金有序投放使用尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在產(chǎn)品開發(fā)的每個(gè)階段和環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求量并不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有將資金籌集和使用進(jìn)行有序的配置，達(dá)到資金既不大量閑置又不影響開發(fā)使用，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和融資能力提出了極高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱的形勢(shì)下，許多開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一味地?cái)U(kuò)大規(guī)模，造成項(xiàng)目覆蓋面過廣，資金投入過多，這顯著增加了企業(yè)資金壓力，而資金來源又有限，因此企業(yè)必須加強(qiáng)資金管控力度，提高資金使用效率。但實(shí)際上企業(yè)并沒有根據(jù)自身實(shí)際狀況建立起與外部項(xiàng)目相配套的資金管控制度，資金管理沒有通盤考慮，缺乏全面預(yù)算管理的理念和措施，內(nèi)控制度也不完善，甚至是忽視了資金管控模式的調(diào)整，比如沒有建立起嚴(yán)格的財(cái)務(wù)審查制度，從而容易出現(xiàn)資金拆借不易收回、資金未按合同節(jié)點(diǎn)支付或者資金分配不合理過于隨意的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)工作人員占用大量備用金不及時(shí)歸還，這種過于粗糙的管理模式嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控水平。

3.資金使用效率不夠高

企業(yè)資金都是有限的，而資金使用效率關(guān)乎資金所能發(fā)揮出的最大效用，讓有限資金為企業(yè)帶來無限可能是所有企業(yè)一直追求的。尤其是對(duì)資金來源單一、所需量大且回籠周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金使用效率更是至關(guān)重要，再加之目前房地產(chǎn)行業(yè)回暖，機(jī)遇較多，若是資金不能及時(shí)到位，就有可能影響企業(yè)后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)。時(shí)至今日，資金使用效率不高一直是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的共同問題。出現(xiàn)資金使用效率低下現(xiàn)象，一是因?yàn)槠髽I(yè)的資金預(yù)算制度不夠完善，沒有對(duì)企業(yè)所擁有資金的使用進(jìn)行一個(gè)合理規(guī)劃及分配，各個(gè)資金需求環(huán)節(jié)未實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，從而容易出現(xiàn)資金分配不均或到位不及時(shí)現(xiàn)象，影響資金使用效率；二是因?yàn)橘Y金結(jié)算模式落后，企業(yè)由于項(xiàng)目分布范圍極廣，所以在進(jìn)行資金結(jié)算時(shí)極容易受地域影響，出現(xiàn)結(jié)算延遲或所收取資金不能及時(shí)匯總至一起，進(jìn)而影響企業(yè)下一步的資金使用計(jì)劃，降低使用效率。

三、 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的有效措施

1.注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性使得每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都頗具規(guī)模，且作為重資金行業(yè)，資金需求量與項(xiàng)目規(guī)模成正比。而項(xiàng)目規(guī)模越大，企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。因此，企業(yè)若想提高資金管控水平，降低風(fēng)險(xiǎn)，在決定是否承接某開發(fā)項(xiàng)目之前，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，通過科學(xué)手段查看項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平，并根據(jù)查看結(jié)果制定最有利的開發(fā)方案。進(jìn)行可行性研究時(shí)，首先要透徹了解項(xiàng)目背景，比如政府對(duì)此項(xiàng)目的認(rèn)知、產(chǎn)權(quán)歸屬人等，防止因了解不全而在項(xiàng)目后期出現(xiàn)不必要糾紛。其次，要開展詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，包括市場(chǎng)上現(xiàn)有各類房產(chǎn)的飽和程度、分布情況、人們消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念、相關(guān)法律法規(guī)以及可能合作對(duì)象的有關(guān)情況等，根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析市場(chǎng)需求，預(yù)估企業(yè)所得利潤(rùn)。最后是成立專業(yè)團(tuán)隊(duì)，結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)制定幾種不同的開發(fā)方案，并通過橫向比較、縱向比較選出性價(jià)比最高的方案。如此一來，就能從源頭上減少項(xiàng)目選擇失誤，適當(dāng)控制規(guī)模，避免盲目擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的高效管理。

2.豐富企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，企業(yè)必須維持資金的充足才能保證自身的穩(wěn)定，因此必須提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控效果。其中開源節(jié)流是最為常用的方式，而融資則是開源的最佳方式。良好的融資水平不僅能夠幫助企業(yè)穩(wěn)定資金鏈，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)，還能幫助企業(yè)拓展規(guī)模，使其發(fā)展更進(jìn)一步。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，良好融資水平實(shí)現(xiàn)的首要一步就是擺脫單一融資模式的限制，將之帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)扼殺于萌芽。為豐富融資渠道，在維持銀行貸款這一重要來源的基礎(chǔ)上，一方面，企業(yè)可以通過不斷提升自身實(shí)力、增加自身砝碼來達(dá)到其他融資方式的標(biāo)準(zhǔn)，比如發(fā)行股票、證券等。另一方面，企業(yè)可以尋找其他的合作者，比如通過利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式和項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)或者其他有意向的企業(yè)展開合作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面雖然受政策限制較多，但近年來我國(guó)政策已經(jīng)有所改變，所以企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注政策變化，以便第一時(shí)間合理使用政策方便企業(yè)。

3.加強(qiáng)內(nèi)部控制

資金是企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)任何管理問題，都會(huì)給企業(yè)帶來不可避免的影響，所以對(duì)其管控必須慎之有慎，細(xì)之又細(xì)。只有對(duì)資金實(shí)現(xiàn)全方位的細(xì)致管理，才能保證資金管控效果。為此，企業(yè)需要改變以往粗放型的管理模式，對(duì)資金實(shí)行精細(xì)化管理。一方面，企業(yè)要完善內(nèi)控控制制度，加強(qiáng)內(nèi)控力度，實(shí)行全面預(yù)算管理，從企業(yè)決定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之初就要對(duì)本項(xiàng)目所需資金有一個(gè)總體認(rèn)知，以便從大方向上管控資金使用情況，然后制定盡可能詳細(xì)的資金使用方案，使得后期在進(jìn)行采購(gòu)、施工以及安裝等環(huán)節(jié)時(shí)能夠有據(jù)可依、有理可循，從而避免出現(xiàn)資金分配混亂、流向不明的情況。另一方面，在項(xiàng)目的某些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，比如資金支出較為頻繁或者數(shù)額較大的地方，需要加強(qiáng)對(duì)資金的把控，嚴(yán)格監(jiān)督資金收支情況。此外，還需要實(shí)現(xiàn)人責(zé)匹配，即將資金管控的各方面責(zé)任真正落實(shí)到具體工作人員，避免因責(zé)任不明導(dǎo)致出現(xiàn)資金管控漏洞。

4.提高資金周轉(zhuǎn)效率

在當(dāng)今這個(gè)快節(jié)奏時(shí)代容不得絲毫拖沓，時(shí)間就意味著企業(yè)利益，多一秒鐘時(shí)間就有可能為企業(yè)多創(chuàng)造出巨大效益。由此可見，抓住時(shí)間、提高效率至關(guān)重要。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，資金周轉(zhuǎn)速度慢是嚴(yán)重影響資金管控效果的重要因素?？s短資金周轉(zhuǎn)周期，提高流動(dòng)效率則能顯著增強(qiáng)資金管控水平。首先是規(guī)范操作，盡快辦理相關(guān)手續(xù)，及早實(shí)現(xiàn)五證齊全，達(dá)到預(yù)售條件，提前回籠資金，從源頭上解決資金短缺的瓶頸。同時(shí)要嚴(yán)格控制資金支出，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)付賬款的管理，盡量爭(zhēng)取延遲付款，實(shí)現(xiàn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的效果，一是要選擇實(shí)力強(qiáng)的工程承包商，可以通過改變資金的結(jié)算模式、豐富結(jié)算手段實(shí)現(xiàn)，比如將之前按月支付工程進(jìn)度款變更為在項(xiàng)目竣工時(shí)一次性支付工程款款或根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度分階段付款；二是選擇實(shí)力強(qiáng)的材料供應(yīng)商，通過以銀行承兌匯票形式支付貨款達(dá)到延期付款，提高了資金利用效率。通過提前回籠資金，嚴(yán)格控制資金支出，盡可能延后付款等多措并舉，緩解企業(yè)資金壓力。

5.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控存在一些有待改進(jìn)的地方，為提高資金管控效果，可以采取注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、豐富企業(yè)融資渠道、加強(qiáng)內(nèi)部控制和提高資金使用效率等措施。