共享辦公：理想和實(shí)現(xiàn)間還有差距

文／本刊記者 陳 杰 實(shí)習(xí)生 董子卿

最近幾年來，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，共享經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。共享單車，共享汽車，共享充電寶，共享雨傘……各行各業(yè)不斷涌現(xiàn)的共享經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，開始影響我們的生活和消費(fèi)方式。近來，共享辦公作為一種新型的共享經(jīng)濟(jì)模式，受到了社會(huì)的極大關(guān)注。

共享辦公，又叫做短租辦公或聯(lián)合辦公空間，脫胎于美國“WeWork”的共享式辦公室，其打破了傳統(tǒng)辦公室格子間之間的間隔，辦公空間更為開放。

市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到600億元

艾媒咨詢最新發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)報(bào)道》顯示，預(yù)計(jì)2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到600億元，增長(zhǎng)率將達(dá)到159.3%。2018年上半年聯(lián)合辦公平臺(tái)數(shù)達(dá)到300余個(gè)，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)突破6000，運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到1200萬m2，可以提供近200萬個(gè)工位。

目前行業(yè)中發(fā)展較好的主要有以下幾個(gè)企業(yè)：氪空間，WeWork中國，裸心社，SOHO3Q，優(yōu)客工場(chǎng)，夢(mèng)想加等。數(shù)據(jù)顯示，氪空間目前已覆蓋了全國11個(gè)城市，擁有已建成社區(qū)57家，管理面積達(dá)27.3萬m2，可以滿足42000人的辦公需求。除了最重要的辦公區(qū)域，氪空間共享辦公社區(qū)還有健身房，游戲區(qū)，水吧區(qū)，休息區(qū)，電話區(qū)，活動(dòng)室，吸煙區(qū)，露天陽臺(tái)等等區(qū)域，提供無線網(wǎng)絡(luò)，免費(fèi)咖啡茶飲，前臺(tái)，保安，保潔，快遞收發(fā)，社區(qū)物業(yè)，智能打印等等多項(xiàng)服務(wù)，盡可能滿足不同人群的不同需求。

繁榮之下“憂患”漸顯

雖然共享辦公這幾年發(fā)展速度我們有目共睹，但是當(dāng)?shù)案庠阶鲈酱蟮臅r(shí)候，盈利困難，同質(zhì)化，專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才不足等共享辦公行業(yè)發(fā)展過程中的一些問題就愈發(fā)顯露出來。

共享辦公最大的成本是場(chǎng)地，而營(yíng)收則主要來自于租金，在這一點(diǎn)上，共享辦公與一些長(zhǎng)期公寓十分類似，而他們?cè)谶\(yùn)營(yíng)上的做法也十分相近：減少場(chǎng)地成本，提供更多額外服務(wù)來提高利潤(rùn)空間。因此，近來一些具有地產(chǎn)商屬性的SOHO3Q和優(yōu)客工場(chǎng)等企業(yè)在運(yùn)營(yíng)規(guī)模上快速擴(kuò)大，另外如萬科，龍湖等地產(chǎn)商也紛紛加入到共享辦公的行業(yè)里來。而且?guī)缀跛械倪\(yùn)營(yíng)商都在不遺余力的開發(fā)除了“辦公屬性”之外的更多“附加屬性”，但是取得的效果都很有限。

對(duì)此，潘石屹強(qiáng)調(diào)，共享辦公目前還在嬰兒期，以今天的規(guī)模只能稱為“在實(shí)驗(yàn)室探討生活方式”。優(yōu)客工場(chǎng)的毛大慶也一直在探尋場(chǎng)租之外的盈利可能，他曾公開表示，未來盈利收益一半以上將來自于撮合交易和衍生服務(wù)。

在共享辦公行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，即使頭部企業(yè)也不能避免高度同質(zhì)化的問題。以空間運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，提供固定的附加服務(wù)，這已幾乎成為了固化模式，企業(yè)難有新意。

行業(yè)缺少專業(yè)的運(yùn)營(yíng)人才，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)管理能力缺乏。一家共享辦公企業(yè)，要有招商入駐能力，場(chǎng)地規(guī)劃能力，社群運(yùn)營(yíng)能力，系統(tǒng)服務(wù)能力等諸多能力，而這每一項(xiàng)能力無一不需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)人才來解決。然而剛剛起步的共享辦公行業(yè)，擁有綜合運(yùn)營(yíng)辦公的人才嚴(yán)重缺乏，并在短期內(nèi)這一問題難以得到解決。

未來將何去何從

行業(yè)要盈利，要發(fā)展，那么如何才能做到呢？我們不妨從降成本、增利潤(rùn)兩個(gè)方面來看。

首先是降低成本。企業(yè)可以注重經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；?dāng)形成規(guī)模后，場(chǎng)地，裝修，服務(wù)供應(yīng)等環(huán)節(jié)都可以有效降低成本。另外國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和雙創(chuàng)領(lǐng)域采取了一系列優(yōu)惠政策，企業(yè)可以充分利用政策紅利。此外，企業(yè)還可以與地產(chǎn)商，供應(yīng)商等形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于獲取優(yōu)質(zhì)資源。最后適當(dāng)?shù)男袠I(yè)內(nèi)合作能夠有效避免一些由于自身規(guī)模過小帶來的問題。

其次是增加利潤(rùn)。目前已有的共享辦公社區(qū)大都分布在一線城市，而二三線城市在這一領(lǐng)域的市場(chǎng)也十分廣闊?？硕鸢l(fā)布的《2017聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中提到，由于拿地成本增加和傳統(tǒng)辦公樓租金的下降，共享辦公租金市場(chǎng)受到?jīng)_擊。盡管北京和上海仍然擁有最多的品牌分布，但諸如成都、西安、武漢等地也成為了新的熱門布局城市。而潘石屹曾表示，在考察中發(fā)現(xiàn)，有些共享辦公企業(yè)在二三線城市的出租狀況竟然比北上廣還要好，并將在2018年大力布局二三線城市。

另外，注重大企業(yè)用戶市場(chǎng)也是增加利潤(rùn)的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。目前共享辦公行業(yè)主要的入駐用戶是小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司，但他們的租金負(fù)擔(dān)能力相對(duì)較弱。如何能夠吸引更多的大企業(yè)入駐，從而獲取更高的租金收益，這也許是每一個(gè)共享辦公企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。