土地增值稅清算稅收籌劃及清算技巧

一、 土地增值稅清算稅收籌劃概述

為更好地實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)等相關(guān)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制通過(guò)炒房等手段獲取暴利的不合規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)該類型市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出售土地使用權(quán)、建筑物等而獲取收入的企事業(yè)單位和個(gè)人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據(jù)為增值額，即用與房地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的全部收入扣去法律規(guī)定的應(yīng)扣除的款項(xiàng)作為計(jì)算稅額的依據(jù)。而所謂的土地增值稅清算指的是，國(guó)家法律規(guī)定，應(yīng)該繳納土地增值稅的相關(guān)單位和個(gè)人在滿足清算條件即項(xiàng)目完工、銷售完成、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，計(jì)算自身應(yīng)該繳納的稅款，并按照法律規(guī)定向相關(guān)部門呈送納稅資料、填寫清算申請(qǐng)表，進(jìn)行稅額的結(jié)算。在清算的過(guò)程中，納稅人必須要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行，如實(shí)報(bào)送資料，保證所納稅額是真實(shí)可靠、在國(guó)家法律許可的范圍之內(nèi)。稅務(wù)機(jī)構(gòu)也要充分發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動(dòng)的法規(guī)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策條例，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

僅從定義上來(lái)看，稅務(wù)籌劃指的是企事業(yè)單位、個(gè)人及其他組織在繳納稅款時(shí)，可在相關(guān)法律規(guī)定的界限內(nèi)，根據(jù)自身的實(shí)際需要，事先通過(guò)安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對(duì)自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔(dān)的稅負(fù)，提高自己的利潤(rùn)。也就是說(shuō)，稅務(wù)籌劃以實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在遵守法律法規(guī)的前提下達(dá)到合理節(jié)稅的目的。不同的稅種所能夠進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計(jì)算復(fù)雜、清算起來(lái)難度較大的稅種，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的可能性和可操作性更大，企業(yè)應(yīng)把握好該項(xiàng)稅種的特點(diǎn)，積極的進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。同時(shí)應(yīng)注意到，稅務(wù)籌劃的方式多種多樣，企業(yè)可以進(jìn)行的選擇也多種多樣，沒(méi)有一項(xiàng)能夠適應(yīng)任何企業(yè)的清算方案，也沒(méi)有一項(xiàng)不需要隨時(shí)間和企業(yè)需要變動(dòng)的方案，當(dāng)稅務(wù)籌劃與企業(yè)實(shí)際需要脫節(jié)時(shí)，企業(yè)必須承擔(dān)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)交稅款。

二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析

對(duì)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算、繳納應(yīng)繳稅額的單位而言，做好稅務(wù)籌劃工作必不可少，其不僅符合國(guó)家的法律規(guī)定，也是適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)需要。

具體而言，其必要性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)現(xiàn)有稅收法律體系的有益補(bǔ)充。土地增值稅的清算是一項(xiàng)計(jì)算較為復(fù)雜的工作，縱觀我國(guó)現(xiàn)有的稅收法律規(guī)章，與該稅種相關(guān)的法律、條例、政策還不是很完善，在優(yōu)惠規(guī)定、計(jì)稅方法、稅率等方面還有待進(jìn)一步的規(guī)范和完善，而稅務(wù)籌劃工作恰好是對(duì)現(xiàn)有土地增值稅等稅種進(jìn)行相關(guān)研究，在研究過(guò)程中，其能進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)定的不足并對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充。二是維護(hù)企業(yè)利益，規(guī)范市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發(fā)展的規(guī)范性直接影響著我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，為更好地規(guī)范、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收政策來(lái)調(diào)控該行業(yè)的運(yùn)行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業(yè)利潤(rùn)呈反比例關(guān)系，企業(yè)繳納的稅額越多，其凈利潤(rùn)便會(huì)因此下降，而稅務(wù)籌劃工作可以幫助企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員更好地理解和把握稅收相關(guān)政策，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)等企業(yè)在充分理解稅收條例、積極開展稅務(wù)籌劃工作、提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)、選擇適合自身需要的稅務(wù)清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

三、土地增值稅清算技巧分析

1.合理選擇清算籌劃的方法

土地增值稅的清算方法并不唯一，沒(méi)有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業(yè)的需要，企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際需要選擇適合自身的方式進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目的。如，企業(yè)可通過(guò)分散收入的方式實(shí)現(xiàn)合理避稅。具體而言，將企業(yè)項(xiàng)目收入中可以進(jìn)行分離的部分進(jìn)行拆分，每一部分簽訂獨(dú)立的合同，降低單次轉(zhuǎn)讓收入的額度進(jìn)而達(dá)成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用遷移至直接成本當(dāng)中，達(dá)到擴(kuò)大法律規(guī)定的可扣除款項(xiàng)額度的目的。對(duì)于項(xiàng)目數(shù)量較多、各項(xiàng)目成本分布不均勻的企業(yè)而言，其可以通過(guò)均衡成本的方式實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目增值率的均衡，減少某些項(xiàng)目增值率過(guò)高的現(xiàn)象的發(fā)生，降低稅負(fù)。受行業(yè)特點(diǎn)的影響，需要繳納土地增值稅的企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業(yè)能夠證明該支出是向提供借款的金融機(jī)構(gòu)支付的，則可以進(jìn)行扣除，也就是說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)利息調(diào)整的方式達(dá)到降低應(yīng)繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業(yè)選擇，企業(yè)重組、合作建房等方式都可以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的減免，企業(yè)要注意這些方法的選擇和應(yīng)用，采用多樣化的方式進(jìn)行合理節(jié)稅。

2.合理籌劃選擇清算節(jié)點(diǎn)

清算節(jié)點(diǎn)的選擇在一定程度上能夠影響企業(yè)的實(shí)際應(yīng)繳稅額，企業(yè)可在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)適當(dāng)?shù)奶崆?、延后清算時(shí)間達(dá)到合理避稅的目的。在營(yíng)改增后，某些企業(yè)所面對(duì)的稅負(fù)更重，如房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅還需要承擔(dān)土地增值稅。在這種情況下，企業(yè)如何如同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行事先的溝通，贏得稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持和信任，利用預(yù)征的辦法、選擇合適的清算節(jié)點(diǎn)成為降低企業(yè)稅負(fù)的有效手段。我國(guó)法律規(guī)定，土地增值稅可進(jìn)行預(yù)征，這也就意味著企業(yè)可事先選擇預(yù)征的稅率，在項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)入清算流程，不同地區(qū)對(duì)預(yù)征辦法的規(guī)定不盡相同，企業(yè)必須以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際要求為依據(jù)進(jìn)行清算節(jié)點(diǎn)的選擇。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)要先找到土地增值率的平衡點(diǎn)，并以此為參照，當(dāng)實(shí)際增值率小于該點(diǎn)時(shí)盡早結(jié)算，當(dāng)實(shí)際增長(zhǎng)率大于該點(diǎn)時(shí)應(yīng)在法律許可的范圍內(nèi)推遲結(jié)算的節(jié)點(diǎn)。據(jù)此，為保障企業(yè)在清算節(jié)點(diǎn)選擇上有更大的可操作化的空間，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須預(yù)先對(duì)清算節(jié)點(diǎn)進(jìn)行籌劃，合理選擇對(duì)自身最為有利的時(shí)機(jī)進(jìn)行清算，最大限度地提高企業(yè)利潤(rùn)。對(duì)于某些規(guī)模較小、財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)不高的企業(yè)而言，其可以借助專業(yè)咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導(dǎo)之下完成清算節(jié)點(diǎn)、籌劃方法的選擇和實(shí)施，也可以通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)與外部招聘的方式重塑自身的人才隊(duì)伍，提高其進(jìn)行稅務(wù)籌劃、土地增值稅結(jié)算的能力和水平。

3.合理利用稅收政策

對(duì)于土地增值稅而言，我國(guó)所采用的是累進(jìn)稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計(jì)算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對(duì)企業(yè)的實(shí)際應(yīng)納稅額有著不容忽視的影響，同時(shí)，國(guó)家的土地增值稅法律體系中有一系列的優(yōu)惠條例，對(duì)某些符合法律規(guī)定與要求的項(xiàng)目給予免稅、減稅的優(yōu)惠。納稅單位如何在進(jìn)入清算流程、結(jié)算款項(xiàng)之前充分利用優(yōu)惠政策達(dá)到降低自身稅負(fù)的目的，進(jìn)而提高企業(yè)凈利潤(rùn)水平成為企業(yè)清算環(huán)節(jié)中不可忽視的重要問(wèn)題。如，法律規(guī)定，企業(yè)的代建房屋項(xiàng)目應(yīng)繳納一筆費(fèi)用，即代建費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用在核算時(shí)計(jì)入勞務(wù)輸出收入，在最終結(jié)算之時(shí)若該代建房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)和轉(zhuǎn)移，企業(yè)則無(wú)需繳納土地增值稅。同時(shí)，按照比例分房自用的項(xiàng)目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業(yè)在開發(fā)、實(shí)施項(xiàng)目之前可通過(guò)稅務(wù)籌劃等工作選擇適宜的合伙人進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)合理避稅。與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策還有很多，其與企業(yè)的利潤(rùn)息息相關(guān)，為此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)對(duì)稅收政策尤其是稅收減免、優(yōu)惠政策的理解和學(xué)習(xí)，不斷提高利用稅收政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的能力和水平。

4.合理降低貸款利息

朱清教授曾指出，企業(yè)稅負(fù)與稅收清算模式、籌劃方式以及貸款利息支付方式息息相關(guān)，貸款利息扣除額度不同，企業(yè)所面對(duì)的稅收金額也千差萬(wàn)別。對(duì)于企業(yè)尤其是類似房地產(chǎn)這種投資周期較長(zhǎng)、企業(yè)負(fù)債率高、資金密度大的企業(yè)而言，融資成本的高低與企業(yè)盈利能力與水平息息相關(guān)。在土地增值稅清算政策的更新、落實(shí)過(guò)程中，除了合理籌劃清算節(jié)點(diǎn)、充分利用稅收政策、合理選擇籌劃方法以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提升單位避稅能力進(jìn)而提升企業(yè)盈利能力外，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中還應(yīng)該不斷更新其籌劃思維，樹立起金融創(chuàng)新的理念與意識(shí)，充分理解并掌握銀行不同利息支付模式間的差別，在此基礎(chǔ)之上開展對(duì)土地增值稅清算過(guò)程的籌劃工作，選取對(duì)自身最為有利的利息支付方式，降低貸款成本。具體來(lái)看，企業(yè)必須借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)與溝通網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與銀行等金融部門之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，提升企業(yè)在銀行的聲譽(yù)，及時(shí)獲取貸款利率的相關(guān)信息，在稅法許可的范圍之內(nèi)，將銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款利息、同期貸款利率利息等抵扣額度充分利用起來(lái)，以企業(yè)實(shí)際情況為基礎(chǔ)，結(jié)合銀行等機(jī)構(gòu)捆綁貸款的相關(guān)要求，做好企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化、科學(xué)化的稅務(wù)籌劃工作。

四、結(jié)論

稅收一直是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的重要組成元素，如何通過(guò)稅收籌劃與清算過(guò)程實(shí)現(xiàn)合理避稅，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本成為企業(yè)相關(guān)部門所面臨的關(guān)鍵性問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)等企業(yè)而言，土地增值稅作為其稅收體系的關(guān)鍵部分，其納稅額度大小將直接影響企業(yè)的稅收支出進(jìn)而影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總成本。而稅務(wù)管理中的稅收籌劃環(huán)節(jié)，則可以在充分考慮企業(yè)實(shí)際情況與稅法相關(guān)條例的情況下，為企業(yè)提供最優(yōu)的納稅方案進(jìn)而降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)盈利能力與競(jìng)爭(zhēng)水平。這就要求企業(yè)必須重新審視稅務(wù)籌劃工作，重視高素質(zhì)的稅務(wù)籌劃人才的培養(yǎng)任務(wù)，充分利用土地增值稅等稅收法律的優(yōu)惠政策，在合理選擇清算節(jié)點(diǎn)、籌劃方式、貸款利息支付模式的基礎(chǔ)上降低納稅支出實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。