房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的階段及其特征探析

潘中勛

（駐馬店市國土資源局城區(qū)分局老街國土所，河南駐馬店463000）

隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長和資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)化進程隨之加快，中國房地產(chǎn)行業(yè)在自身穩(wěn)健發(fā)展的同時，也帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及國民經(jīng)濟的發(fā)展都發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期一般是從宏觀經(jīng)濟的角度來分析，房地產(chǎn)在擴張和收縮的過程中會呈現(xiàn)出周期循環(huán)的波動現(xiàn)象，這種現(xiàn)象一般稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。這樣的周期循環(huán)大致可以分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。其中衰退一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定時期，這種不穩(wěn)定多數(shù)來源于大環(huán)境的低迷以及政策的緊縮，蕭條階段觸碰谷底即是房地產(chǎn)經(jīng)濟下滑的臨界點。經(jīng)過這個階段之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟就會觸底反彈，隨后將進入上升階段即進入周期循環(huán)過程中的復(fù)蘇過程，此過程一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟的擴張階段，這個復(fù)蘇過程一般都較平穩(wěn)即房地產(chǎn)市場較穩(wěn)定，發(fā)展空間較大。復(fù)蘇之后即是繁榮，繁榮階段的最高點就是房地產(chǎn)經(jīng)濟呈上升趨勢的終點。此時房地產(chǎn)經(jīng)濟達到本輪周期循環(huán)的最高點，隨后由擴張過程循環(huán)至收縮過程，周而復(fù)始，從而完成房地產(chǎn)經(jīng)濟周期一輪又一輪的循環(huán)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的四大階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的兩個過程即擴張過程和收縮過程，四個階段的具體定義尚未明確，應(yīng)用最廣泛的定義即是：復(fù)蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段、蕭條階段。復(fù)蘇與增長階段和繁榮階段一起構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟的擴張過程；危機與衰退階段和蕭條階段一起構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟的收縮過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的兩個過程和四個階段便形成了兩段函數(shù)拋物線，既有波峰又有波谷，繁榮階段的最高點即波峰，蕭條階段的最低點即波谷。從波谷到波谷，從波峰到波峰均是一個完整的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期過程。結(jié)合中國房地產(chǎn)業(yè)實際發(fā)展狀況，近年來，中國房地產(chǎn)新常態(tài)模式已經(jīng)出現(xiàn)，所謂的新常態(tài)就是速度極快、架構(gòu)極優(yōu)、動力極強、挑戰(zhàn)極多的房地產(chǎn)市場運營模式，中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長具有極大的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性，政策導(dǎo)向性強，再結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實際運行的特點，對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期在不同階段的主要特征進行簡單扼要的分析。

（一）房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇與增長階段

復(fù)蘇階段是繼房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過蕭條階段之后進行恢復(fù)與調(diào)整的一個重要的階段，這個階段持續(xù)的時間會很長，在此階段中，房地產(chǎn)經(jīng)濟的大環(huán)境會慢慢變好，房地產(chǎn)政策也會相對寬松，整個大格局的發(fā)展趨勢會逐漸明朗。它的主要特征是：初期特征為樓盤數(shù)量仍處于供大于求的狀態(tài)，這一階段的房價與房租價位較低，樓盤價格出現(xiàn)止跌停穩(wěn)的局面，但隨后會慢慢回升，此時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于買方市場，買房者中很少會出現(xiàn)投機者和投資者，買來的房子也大多數(shù)用來自己住。隨著宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇，住房需求比較之前而言逐漸變得旺盛，房產(chǎn)交易量逐步呈現(xiàn)上升趨勢，房價隨之上漲。從而吸引大量的社會資金重新投入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭逐漸變猛，房地產(chǎn)開發(fā)投資量也迅速增多。有許多商業(yè)嗅覺靈敏的人開始投資樓市，房地產(chǎn)市場開始輸入新鮮的血液，回暖趨勢明顯。房地產(chǎn)市場回暖之后，大部分觀望者對樓市形勢充滿積極樂觀的情緒，覺得形勢一片大好，購樓者和炒房者紛紛一涌而入，房地產(chǎn)市場變得十分復(fù)雜，各種投機行為屢屢發(fā)生，炒房者對房價造成過度哄抬，有價無市和有市無價的局面初現(xiàn)端倪，不但現(xiàn)房和期房的價格均有所上漲，甚至二手房的價格也甚囂塵上。房產(chǎn)市場交易氛圍活躍，樓盤的空置率下降，不僅如此，部分樓盤還出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，于是，整個房地產(chǎn)經(jīng)濟邁向成熟，再次步入繁榮階段，完成向房地產(chǎn)經(jīng)濟周期第二階段的過渡。

（二）房地產(chǎn)業(yè)繁榮階段

房地產(chǎn)業(yè)在復(fù)蘇和增長階段中，各種條件已孵化成熟，此階段的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)邁向繁榮階段奠定了良好的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)便自然過渡到繁榮階段，繁榮階段和復(fù)蘇與增長階段相比，周期較短，在這一周期中，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期達到最高值，形成第一個波峰。它的主要特征是：在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到繁榮階段時，樓盤的開發(fā)規(guī)模急劇增大，交易量也大規(guī)模變多，房地產(chǎn)行業(yè)進入鼎盛時期。樓盤價格持續(xù)上漲，住房供求結(jié)構(gòu)性失衡，資金的大量涌入導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲，房地產(chǎn)經(jīng)濟陷入紊亂，房價的一路高歌猛進讓大多數(shù)老百姓無力負擔(dān)，真正的買房者無奈退出樓市，留下炒房者鉆空子，用投機資金支撐著這泡沫似的房地產(chǎn)經(jīng)濟，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟達到繁榮階段的最高點時，房地產(chǎn)泡沫也會達到它的頂峰，最后必定會進行政策監(jiān)控，這一階段房地產(chǎn)的空置率又會再一次地提高，甚至?xí)霈F(xiàn)許多“空樓盤”。這個階段后期的具體表現(xiàn)即為房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫盛行，政府的緊縮政策效果初顯，后期的房地產(chǎn)投資數(shù)量明顯降低，隨之總量也慢慢回落，同時，對房地產(chǎn)市場唱衰聲接踵而至。這個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著即將破滅的危險。

（三）房地產(chǎn)業(yè)危機與衰退階段

房價價格高漲至普通人無法接受時，真正的買房者就被排斥在了市場之外，而這時的房價價格僅靠投機資金來支撐，所以房地產(chǎn)業(yè)必然會陷入第三個階段即衰退階段，這個階段的具體特征是：房地產(chǎn)市場陷入萎靡，空房率又一次提高，購房者的悲觀情緒以及對房地產(chǎn)市場的失望再度襲上心頭，房產(chǎn)項目開發(fā)商也望而卻步，新開工的房地產(chǎn)項目迅速減少。此時的房價會呈現(xiàn)下降趨勢，房產(chǎn)交易量會趨于平穩(wěn)并且在一定程度上會有所上升。一些小型的樓盤開發(fā)商會宣告破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會陷入瓶頸從而會導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的蕭條階段

經(jīng)過步履維艱的危機與衰退階段之后，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了漫長的蕭條階段，這個階段的主要特征是：房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟真正意義上破滅，樓盤的成交量急劇下滑，房地產(chǎn)市場落寞局勢已定，逐漸趨于平穩(wěn)，政府的政策隨之變得寬松，減少了對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，甚至還會出現(xiàn)政策傾斜等狀況。二手房的優(yōu)勢慢慢凸顯出來，市場占有率有所提高。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期四大階段的具體特征

1993年，隨著中國“安居工程”的正式啟動。房地產(chǎn)市場在1992年形成的局部地區(qū)混亂局面終于被打破，這一年，海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要表現(xiàn)形式為海南的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)濟泡沫。于是國家政策開始向海南傾斜，立刻下令停止銀行貸款。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂，大量的爛尾樓存在于海南的大街小巷，伴隨著政府的緊縮性的調(diào)控政策在年底的落實，海南經(jīng)濟過熱勢頭終于得以放緩，隨之，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。正式邁入房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的第一階段———房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇與增長階段。

1998年，對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年。隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和土地制度的改革，國家一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策相繼出臺，取消福利分房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得住房的有效需求量在短時間內(nèi)得到大爆發(fā)，同時，政府也放松了對房地產(chǎn)行業(yè)的價格管制，實行了較為寬松的價格政策，這就為樓盤開發(fā)商提供了一個大好商機，房地產(chǎn)市場開始發(fā)展壯大，房價也水漲船高。中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，特別在2000年左右，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

中國的申奧成功成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的一大誘因，房價漲幅迅速，炒房團開始進入人們的視野，“溫州炒房團”在那一年成為了一個新的名詞。隨后，中國加入世貿(mào)組織，房價又陷入一輪瘋狂的暴漲，炒房行為已經(jīng)屢見不鮮，并且還有愈演愈烈的趨勢，政府不得已采取緊縮的財政政策，人民銀行明令禁止銀行再提供“零首付”給賣方貸款者，這一“警告”并沒有讓瘋狂的房地產(chǎn)商偃旗息鼓。最終，適得其反，樓盤價位已突破老百姓的承受范圍，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟局勢已經(jīng)成為定局。中國房地產(chǎn)陷入經(jīng)濟周期的第三階段——危機與衰退階段。

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度的加強，一部分積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策的相繼出臺，根據(jù)中國的具體國情與市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，始終堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，最終將會達成房價合理回歸的目標。在達成此目標之前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)會陷入經(jīng)濟周期的第四個階段即房地產(chǎn)企業(yè)的蕭條階段。這一階段，中國的樓盤空房率會達到史無前例的最高值，但房地產(chǎn)行業(yè)的亂象行為會逐漸減少，房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟會最終幻滅，黑暗之后就是無盡的光明，至此之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來下一個復(fù)蘇期乃至繁榮期。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，一起共同履行反暴利規(guī)定，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加合理化，最終實現(xiàn)創(chuàng)建穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場的目標。

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